Times Realty - Электронная Газета Время Недвижимости.
 сделать стартовой страницей
 добавить в закладки
 RSS лента
Главная Ипотека Страхование Ремонт и дизайн Моя квартира Недвижимость за рубежом
Городская недвижимость Загородная недвижимость Строительство Квартирный вопрос Гостиничное хозяйство
Популярные статьи:

Полезные объявления:
    
Поиск на сайте
Расширенный поиск
    
Сотрудничество
Стать нашим партнером
    
Сервисы
  Читать RSS
    
Обзоры новостей
  
[25 октября 2007]

Как перепланировка может помешать сделкам с жильем

Ремонт и дизайн
Чем чреваты красные линии на плане БТИ Самовольная перепланировка "засвечивается" зачастую как раз при совершении сделок с квартирами: купле-продаже, дарении, наследовании и т. д. Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной госрегистрации, а один из необходимых документов для этой процедуры - поэтажный план, характеризующий объект договора, т. е. квартиру. Техник БТИ обозначает на нем несанкционированную перепланировку красными линиями. Если вы продаете такое жилье, то первыми о "подпольном" переустройстве узнают покупатель и риэлтор (если он привлекается к оформлению сделки). Некоторые отказываются от приобретения - чаще это случается, если купля-продажа происходит с привлечением ипотечного кредита. В большинстве случаев сделка все же совершается при условии, что продавец предоставляет скидку: ведь покупателю придется еще потратиться на узаконивание строительных фантазий бывшего хозяина. Размер скидки зависит от серьезности переустройства: чем оно сложнее, тем больше средств уйдет на легализацию перепланировки. Кому откажут в Росрегистрации Если вы подаете в Федеральную регистрационную службу (ФРС) документы на оформление сделки и в плане БТИ фигурируют красные линии, то безусловным основанием для отказа в регистрации договора это не является. Однако если в результате перепланировки изменилась площадь квартиры - скажем, вы присоединили часть лестничной клетки или межквартирного коридора, объединили две "однушки" и т. п., то сделку все-таки "завернут". Дело в том, что при изменении площади прежний объект недвижимости фактически перестает существовать, и соответственно имеющиеся у продавца документы о праве собственности на квартиру, выданные до перепланировки, становятся юридически недействительными. Поэтому, чтобы оформить сделку, сначала придется заново регистрировать право собственности на обновленную, изменившуюся квартиру. ВАЖНО Несанкционированная перепланировка, отраженная в красных линиях на плане БТИ, часто становится препятствием для ПРИВАТИЗАЦИИ жилья. Соответствующие жилищные подразделения местных органов власти требуют, чтобы сначала вы легализовали изменения в квартире, а уж потом просили передать ее из муниципальной в вашу собственность. СОВЕТЫ ПОКУПАТЕЛЮ Торгуясь с продавцом, ссылайтесь также на расходы по оплате услуг посредников, поскольку сложное переоборудование квартиры без их помощи оформить будет невероятно тяжело. Перед заключением договора в любом случае стоит показать квартиру специалисту из фирмы, специализирующейся на оформлении перепланировок. Во-первых, вам назовут примерную стоимость узаконивания; во-вторых, скажут, возможно ли это в принципе - ведь существует ряд запретов, при нарушении которых оформить перепланировку вообще не удастся (см. "Эти изменения узаконить не удастся"). БОЛЬНАЯ ТЕМА Нам нужно оформлять в наследство дедушкину квартиру, а там была проведена перепланировка - без разрешения, конечно. Как это может отразиться на наследовании? С уважением Ирина. Не "зависнет" ли наследство? Недвижимость, переходящая по наследству, оформляется в два этапа: 1) получение свидетельства о праве на наследство у нотариуса; 2) регистрация права собственности на унаследованную квартиру в Федеральной регистрационной службе (ФРС). И в первом, и во втором случае требуется предъявить план БТИ, на котором несанкционированная перепланировка будет отмечена красными линиями. Реакция на такой документ будет следующая: нотариусы, как заверили нас в Федеральной нотариальной палате, не считают красные линии на плане БТИ основанием для отказа в выдаче свидетельства о праве на наследство; Федеральная регистрационная служба может отказать в регистрации права собственности на унаследованное жилье только в том случае, если в результате перепланировки изменилась общая площадь квартиры (см. "Кому откажут в Росрегистрации"). В то же время узаконить перепланировку может только собственник квартиры - для этого требуется соответствующее заявление от него. Так что если прежнего хозяина уже нет в живых, а наследники еще не оформили свое право собственности, то легализовать переустройство квартиры не удастся. Поэтому в большинстве случаев перепланировка узаконивается после завершения оформления наследства. Дадут ли кредит на жилище с "нечистым" ремонтом Для желающих приобрести жилье при помощи ипотеки все чаще становятся актуальными два вопроса: 1) как получить кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой; 2) как переустроить приобретенную жилплощадь, если она находится в залоге у банка. Решаются эти вопросы так: 1. При оформлении ипотечного займа обязательна процедура оценки жилья - таким образом банк определяет размер кредита и гарантии его возврата за счет стоимости квартиры. Специалист организации-оценщика смотрит документацию БТИ, в том числе поэтажный план, а также лично посещает и осматривает квартиру. При обнаружении неузаконенной перепланировки делается соответствующая отметка в отчете оценщика. В дальнейшем возможны варианты: банк сокращает размер кредита, поскольку квартира с несанкционированной перепланировкой, как правило, ценится меньше; компания-страховщик увеличивает взносы на страхование, обязательное при ипотеке. Подобная мера объясняется тем, что права покупателя на квартиру с неузаконенными изменениями менее стабильны. Ведь Жилищный кодекс допускает в крайних случаях даже продажу такого жилья с публичных торгов; некоторые банки вообще отказываются выдавать кредиты на приобретение жилья с несанкционированной перепланировкой. 2. Если вы захотите переустроить квартиру, купленную с помощью ипотечного кредита и находящуюся в залоге у банка, то смотри схему "Переоборудуем квартиру, купленную по ипотеке". ЦИФРЫ 10 280 заявлений на переустройство жилых помещений приняла c начала этого года Мосжилинспекция. 1901 отказ выдан на переустройство жилых и нежилых помещений. За тот же период выявлен 961 факт несанкционированных работ по перепланировке и переустройству помещений в жилищном фонде города. Больше всего нарушителей оказалось в Центральном административном округе, меньше всего - в Зеленоградском. По данным Мосжилинспекции. Эти изменения узаконить не удастся Приобретение жилья с некоторыми видами переустройства чревато тем, что если перепланировка засветится, вам придется за свой счет переделывать купленную квартиру, чтобы вернуть ее в прежнее состояние. Не разрешается переустройство помещений, при котором: затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам; предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке; нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение; устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях; предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции; увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. В домах типовых серий не допускается: устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами; устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов; устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

- А не лучше ли все сделать по закону?

МНЕНИЕ ЧИТАТЕЛЯ С банком можно договориться! Я не раз имел опыт продажи и покупки квартир с перепланировкой и могу сообщить вот что. При нынешней ситуации на рынке московской недвижимости, когда желающих купить жилье хватает, продавец просто скажет: не нравится - до свидания. Найдется немало граждан, которые захотят купить столичную квартиру, несмотря на неузаконенную перепланировку. А в принципе все зависит от того, что именно было изменено. Если не затронуты несущие стены, то на практике такие перепланировки часто вообще не оформляют. Покупателю проще договориться с банком или выбрать "правильный банк", более лояльный к заемщику. В некоторых банках просят написать заявление - обязательство оформить перепланировку в течение определенного времени после покупки. Есть банки, которые даже и время не оговаривают. В общем, я убедился: возможность договориться с банком есть почти всегда. (Прислано по электронной почте.) НАШ КОММЕНТАРИЙ Конечно, договориться в нашей стране можно почти везде и всегда. Однако нарушение закона (напомним, несанкционированная перепланировка является административным правонарушением), кроме морального груза ответственности, порождает неустойчивость ваших прав. Не исключена вероятность того, что тайное рано или поздно станет явным и - наказуемым.

Анна ДОБРЮХА

Источник: Комсомольская правда

 
| Комментарии (0)
 (голосов: 1)
Просмотров: 792 Оцени статью! Наведи на шкалу!
Предлагаем другие новости по теме:
  • Как перепланировка может помешать сделкам с жильем
  • Оформляем перепланировку
  • Незаконная перепланировка? Поторгуемся!
  • Как нам перестроить свою квартиру?
  • Разрешение на перепланировку теперь можно получить за 20 дней и бесплатно
  • Переделал квартиру - ответишь в суде
  • Процесс перепланировки приводят в порядок
  • Вы читали: Как перепланировка может помешать сделкам с жильем

     
    Обзоры Новостей

      

    Times Realty - Агрегатор новостей недвижимости » Ремонт и дизайн » Как перепланировка может помешать сделкам с жильем

    Rambler's Top100
    © timesrealty.ru 2007-2017.
    При полном или частичном использовании материалов сайта ссылка на timesrealty.ru обязательна.
    Обратная связь | Реклама у нас | Авторство проекта | Карта сайта