Потеряешь титул - останешься без крыши

Сегодняшние реалии заставляют практически любого гражданина становиться юристом, риэлтором и экономистом в одном лице. Однако без соответствующих знаний сложно разобраться во всех тонкостях конкретной ситуации. Поэтому сегодня юрист М2 рассказывает о таком понятии, как титул собственности.

Понятие титула собственности в действующем законодательстве отсутствует. Вместе с тем данный термин можно определить как права на имущество, удостоверенные документально. То есть, говоря о титуле, мы имеем в виду право собственности, подтверждаемое договором, по которому она получена, свидетельством о праве собственности и иными документами (например, завещание и пр.).

Под потерей титула собственности подразумевается утрата права собственности на конкретное имущество. Как правило, в качестве основной причины утраты выступает нарушение законодательства при совершении сделки по передаче имущества новому собственнику. Но независимо от причин утраты титула последствия для собственника крайне неблагоприятны - он теряет свое имущество. Как свести потери к минимуму?

Страхуют все!

Наиболее простой и доступный способ защитить свои вложения в недвижимость - застраховать титул. Такое страхование называется по-разному: страхование права собственности, титульное страхование и пр. Уже на стадии заключения договора, при изучении документов на квартиру, страховщик способен выявить опасность утраты титула. Но даже если явной опасности нет, все равно стоит застраховать свое право собственности, поскольку всегда остается вероятность того, что на купленную квартиру решит претендовать кто-либо еще.

Как правило, в данном случае страхуют риск утраты права собственности на квартиру (или иное имущество), но встречается и страхование риска неполучения права собственности. Такая страховка особенно полезна при покупке квартир на вторичном рынке, а учитывая то, что участились случаи двойных продаж, новостроек, этот вид страхования становится актуальным и для первичного рынка жилья.

Некоторые страховщики готовы предложить свои услуги еще до оформления прав на страхуемую недвижимость, но это противоречит закону: до оформления прав на недвижимое имущество у хозяина отсутствует заинтересованность в сохранении квартиры. А это, в соответствии с законодательством, препятствует заключению договора страхования.

Суть да дело

Ряд страховщиков полагает, что особенность титульного страхования состоит в том, что основания для наступления страхового случая (т. е. основания для оспаривания прав собственника) есть уже на момент оформления страховки. С одной стороны, это верно, поскольку в ходе проверки документов на квартиру иногда выявляются основания для оспаривания сделки. С другой стороны, законодательство предоставляет гражданам и организациям право обращаться в суд за защитой своих прав. При этом не стоит забывать, что заявление, направленное в суд, еще не означает, что права на имущество обязательно будут утрачены.

По условиям договора страхуются потеря недвижимости, потеря вложенных в недвижимость средств и затраты на покупку новой квартиры (в случае изъятия старой по решению суда), а также судебные и сопутствующие им расходы. Отдельные страховые риски (например, судебные расходы) непосредственно не связаны с утратой прав на квартиру. В процессе судебного рассмотрения дела сложно заранее предугадать конечный результат. Однако судебные издержки не сравнятся со стоимостью новой квартиры. Поэтому страховщик скорее предпочтет не только компенсировать судебные издержки, но и предоставить юридическую поддержку, чем компенсировать стоимость утраченной квартиры.

Причин много - итог один

Страховщики говорят о самых разных основаниях для оспаривания сделки. В качестве основных причин традиционно называют:

покупку жилья у псевдовладельца;
использование подложных документов при оформлении сделки;
наличие наследников, претендующих на квартиру;
отсутствие полномочий у лица, подписавшего документы по сделке;
неправильное составление документов (не путать с подложными документами);
отсутствие согласия супруга стороны по сделке на совершение самой сделки;
нахождение квартиры на момент заключения сделки под арестом.

Также в качестве оснований для утраты права собственности на квартиру выступают основания для признания сделки недействительной, предусмотренные Гражданским кодексом РФ (ст. 166-179), например, заключение сделки лицом, страдающим психическим расстройством, и пр.

Бумажная работа

Перед заключением договора страхования страховщик вправе затребовать от страхователя ряд документов, по которым постарается определить вероятность наступления страхового случая. Перечень документов, которые необходимо представить, у каждого страховщика свой. Если, по мнению страховщика, типового списка не хватает для оценки риска, он затребует дополнительные документы, а в случае их непредставления откажется заключать договор или предложит более высокие ставки. Никто из страховщиков не заинтересован в наступлении страхового случая, поэтому все документы тщательно проверят. Это делается еще и для того, чтобы избежать мошенничества со стороны недобросовестных страхователей, которые заключают между собой сделку, а затем оспаривают ее и получают страховку. В договоре страхования должен быть определен объект страхования, а также страховой случай. Помимо этих сведений есть два момента, на которые стоит обратить внимание.

Во-первых, ряд страховщиков говорит о предоставлении юридической помощи. Остается открытым вопрос об оплате такой помощи. Далеко не все готовы указать в договоре, что юридические консультации и поддержка в суде предоставляются бесплатно. Некоторые компании оговаривают, что их клиенты могут получить такую помощь, но это вовсе не обязывает страховщиков предоставлять ее бесплатно, хотя они и заинтересованы в ненаступлении страхового случая.

Во-вторых, у каждого страховщика свой подход к определению размера страховой суммы и страхового взноса. В частности, некоторые страховщики прямо указывают, что возмещению подлежит действительная (рыночная) стоимость квартиры. Причем, учитывая реалии рынка недвижимости, страховщики уже готовы не обращать внимание на цену объекта, указанную в договоре купли-продажи. Что касается страхового взноса, то его размер зависит от срока страхования, степени риска, полноты представленных документов и пр.

Когда все плохое уже случилось

При наступлении страхового случая страхователь должен обратиться к страховщику с соответствующим заявлением, к которому надо приложить копию решения суда, в силу которого страхователь утрачивает свое право на квартиру. Также страховщик может потребовать копию искового заявления.

Нельзя полностью исключить вероятность того, что страховщик потребует от страхователя обжаловать судебное решение в вышестоящих инстанциях (оно может быть отменено, и, следовательно, страховой случай не наступит). Вместе с тем такие обжалования иногда длятся годами. А в это время страхователь будет находиться в "подвешенном" состоянии. Также не вполне понятен порядок действий страхователя при компенсации судебных издержек. Все они должны быть подтверждены документально и возмещаются только после окончания судебного процесса.

Титульное страхование действительно способно защитить собственников в наше нестабильное время. Конечно, учитывая специфику объекта страхования, компании предъявляют завышенные требования к страхователям, но все хлопоты, связанные с оформлением документов, обойдутся гораздо дешевле, чем покупка новой квартиры.

Иван КУПРИЯНОВ

Источник: Квадратный метр