Став арендатором, готовься быть реставратором

У московских властей появилась новая идея: оплачивать работы по ремонту и реставрации ветхих и просто требующих ремонта зданий за счет организаций, арендующих там офисы. В качестве своеобразной компенсации предлагается увеличить сроки аренды и освобождать организации от арендных платежей на определенный срок. Юрист М2 рассказывает о том, как это может выглядеть на практике.

Основная часть типового договора аренды столичной недвижимости скорее всего останется прежней. Изменения коснутся только таких разделов, как оплата аренды и обязанности арендатора. Если инициатива столичного руководства обретет форму закона, в договорах придется прописывать, что арендатор обязан финансировать ремонт и реставрацию. В принципе сходные обязательства уже есть в договорах. Например, некоторые частные арендодатели обязывают своих арендаторов оплачивать охрану, коммунальные услуги (в размере, пропорциональном занимаемой площади). Однако если конкретные затраты на охрану фиксируются в договоре, то расходы на ремонт прогнозировать сложнее. Разумеется, логичнее всего исходить из договора подряда или сметы. Однако специфика ремонтных работ такова, что по их окончании сторонам надо составить акт и сверить взаиморасчеты. Таким образом, до окончательного уточнения стоимости работ ни арендодатель, ни арендатор не способны узнать, сколько именно денег потрачено на ремонт и какая сумма причитается с конкретного арендатора.

Форма и содержание

Также не понятно, как определять форму финансирования ремонта, поскольку варианты существуют разные: арендодатель может как компенсировать арендатору всю потраченную на ремонт сумму единовременно, так и снизить арендную ставку. Если речь пойдет о компенсации расходов, следует определить порядок внесения платежей и их сумму. Но поскольку стоимость ремонта при заключении договора аренды заранее определить нельзя в силу указанных выше причин, получается замкнутый круг. В случае с освобождением от арендной платы или ее снижением съемщику придется единовременно заплатить сумму, многократно превышающую арендную ставку. Освобождение от оплаты офиса хотя и сократит расходы организации, но фактически мало что изменит. Кроме того, в договорах аренды надо будет прописать механизм освобождения от арендной платы, например, заключить дополнительное соглашение к договору, в котором определена сумма, подлежащая уплате арендатором в качестве компенсации за ремонт.

Вопросов множество

Как будут оплачивать ремонт те арендаторы, чьи помещения не отремонтированы? И наоборот, куда деваться тем, чьи помещения подлежат ремонту? В первом случае вполне логично предположить, что арендатор вообще ничего не должен платить за ремонт, ведь он не пользуется его результатами. Иногда ремонт производится лишь на наружной части здания. Никто из арендаторов не будет непосредственно пользоваться результатами ремонта, хотя и находится в отремонтированном здании. Во втором случае арендатору должны безвозмездно предоставить другое помещение взамен того, которое он занимал до ремонта. Получится, что все арендаторы бесплатно занимают одни помещения и оплачивают ремонт других. Власти города потеряют арендную плату не за один объект, а сразу за два. Зато ремонт будет оплачен из кармана арендатора. Также непонятно, кто будет выступать инициатором ремонта. Если компенсировать предполагается затраты на ремонт, производимый во время аренды, тогда подрядчиком может выступить и арендатор. Однако для города выгоднее и надежнее, если подрядчиков станут выбирать столичные власти. Вместе с тем, поскольку ремонт фактически оплачивают арендаторы, они должны иметь возможность влиять на стоимость работ. Также непонятно, как решать вопрос с досрочным расторжением договоров аренды и проводить взаиморасчеты. Предположим, договор расторгается до того, как затраты на ремонт компенсированы полностью. Кто кому в этом случае должен вернуть деньги? Или все остаются "при своих" и просто заключают соглашение о расторжении договора? Это самый лучший вариант. Но город при этом потеряет не только арендатора, но и деньги, которые он вкладывал в ремонт здания. Непонятен и сам механизм получения денег за ремонт. Неужели каждое отремонтированное здание оплатят арендаторы? Не проще ли включить определенную сумму в состав арендной ставки, а через некоторое время (когда затраты на ремонт будут компенсированы) эту ставку уменьшить? Другой вариант - изначально заложить в арендную плату небольшую сумму (5 или 10%) за износ здания, которую направлять на оплату будущего ремонта. Это не только проще, но и гораздо логичнее. Не придется придумывать новые договоры, создавать принципиально новые законы. Просто надо определить, из чего формируется величина арендной платы, и скорректировать эту сумму с учетом возможных затрат на ремонт.

Ставки растут

Идея властей о компенсировании затрат на ремонт за счет арендаторов не совсем понятна. Любые расходы, которые несет арендодатель, закладываются в арендную плату вместе с определенной прибылью, которую он хочет получить. Таким образом, эта сумма должна включать в себя в том числе и затраты арендодателя на ремонт помещений. Однако, учитывая то, что подобные инициативы довольно живучи, в ближайшее время может сложиться ситуация, когда с арендаторов будут требовать деньги еще до того, как предоставить им помещение. Что касается идеи об освобождении от оплаты аренды, еще раз хочется подчеркнуть, что смысл такой операции просто неясен. Ведь тогда арендные деньги перестанут поступать в городскую казну. Да, город получит средства на ремонт зданий, но потеряет часть поступлений за счет освобождения съемщиков от арендной платы. Мысль о продлении сроков, на которые будут заключаться договоры, тоже не внушает оптимизма. Любой долгосрочный договор аренды (сроком более чем на один год) подлежит регистрации, как и все приложения к нему. Таким образом, если городские власти станут заключать дополнительные соглашения, по которым арендаторы должны покрывать расходы на ремонт, такие соглашения придется регистрировать. А если все отразить в одном документе, то договор аренды со всеми условиями о компенсации затрат на ремонт окажется весьма громоздким и малопонятным документом. И последнее: ставка арендной платы в Москве зависит в том числе и от состояния офиса. Если сейчас арендаторы перед приходом представителей местных властей стараются показать все недостатки занимаемого помещения (для уменьшения арендной платы), то после претворения планов о финансировании ремонта за счет арендаторов в жизнь власть вполне способна предложить арендатору оплатить ремонт и впоследствии снимать площади по более высокой ставке. В связи с этим возникает вполне закономерный вопрос: как будут освобождаться от уплаты арендных платежей арендаторы? Предположим, сумма ремонта составила 50 тыс. руб. Арендная плата за месяц равняется 60 тыс. руб. Освободят ли арендатора от арендной платы за весь месяц, или все же власть найдет способ получить 10 тыс. руб. разницы? Все эти вопросы требуют ответов. Небольшим законом здесь не обойтись. Если идея воплотится в жизнь, потребуется закон (или иной акт), подробно разъясняющий порядок действий сторон, условия договора аренды, порядок перечисления денег и пр. Пока вопросов намного больше, чем ответов. И создается впечатление, что арендаторы окажутся перед угрозой увеличения арендной платы как минимум в два раза.

Иван КУПРИЯНОВ

Источник: Квадратный метр