ССК, как новое орудие борьбы за доступное жилье.
В скором времени на рынке недвижимости появится новый механизм, призванный сделать жилье намного доступнее, нежели этого получилось добиться при помощи ипотеки. Семьи с совокупным доходом 10-15 тысяч рублей за пять-десять лет смогут купить новую квартиру.
В ноябре депутаты Госдумы РФ планируют рассмотреть законопроект "О строительно-сберегательных кассах (ССК)". Логика работы ССК проста. В течение определенного срока клиент накапливает в кассе денежные средства. А касса за пользование этими деньгами начисляет проценты. В добавление к этому ежегодно начисляется государственная премия в размере 20 процентов от суммы годового прироста вклада, но не более 14 тысяч рублей. Когда накопленные средства на счете вкладчика достигнут 50 процентов от стоимости квартиры, касса выдаст клиенту ссуду на оставшуюся сумму.
На первый взгляд, ССК кому-то может показаться подобием кооперативов, к которым у нас доверие невысокое. Ведь все операции проводятся только под честное слово его руководства. А ССК проходит обязательное лицензирование и работает по разрешению Центробанка РФ, что значительно повышает его финансовую устойчивость. Надежность ССК повышается и за счет государственной поддержки. Сумма госпремий будет включаться в трехлетний бюджет, значит, есть уверенность, что в течение этого времени касса будет работать стабильно.
Предполагается, что строительно-сберегательные кассы дадут возможность приобретения жилья в рассрочку гораздо большему числу населения, нежели это происходит сегодня. Если ипотечные кредиты предназначены для граждан, имеющих высокий "белый" заработок – не менее 40-50 тысяч рублей, и способных ежемесячно выплачивать по кредиту 20-25 тысяч рублей, то ССК ориентированы на менее обеспеченные семьи, совокупные доходы которых не превышают 20 тысяч рублей в месяц. В итоге, если за десять лет по ипотеке можно переплатить более ста процентов от стоимости квартиры, то в случае с ССК – 50 процентов.
В качестве наглядного примера
Допустим, что цены на недвижимость в будущем не изменятся, и небольшая двухкомнатка будет стоить около полутора миллионов рублей. Если ежемесячно в сберкассу вносить по пять-десять тысяч рублей, соответственно через десять-пять лет с учетом всех начислений накопится около 750 тысяч рублей. Этого хватит, чтобы, взяв кредит в ССК, купить понравившуюся двухкомнатку. Таким же образом можно копить на ремонт или строительство дома.
Но необязательно ждать, пока на счете окажутся необходимая половина стоимости жилья. Тем более, что не приходится рассчитывать на низкую инфляцию. Можно будет взять комбинированный кредит. За рубежом, как правило, накопив в ССК сумму, достаточную для первоначального взноса, вкладчики берут в кассе кредит по льготной ставке, гораздо ниже рыночной, а затем оформляют ипотеку с первоначальным взносом. При комбинированном кредите квартира приобретается быстрее, нежели пользоваться только услугами ССК. За счет увеличения срока кредита понижаются ежемесячные выплаты. Да и смешанная ставка ниже, чем при полноценной ипотеке.
По мнению специалистов, есть у ССК небольшие недостатки. Например, стройсберкассы будут представлять собой специализированные банки. А принудительная специализация касс ограничивает возможность диверсификации активов, повышает угрозу причинения имущественного ущерба вкладчикам и снижает рентабельность деятельности ССК, уверен Шамиль Узденов, помощник президента Ассоциации Российских банков по правовым вопросам.
С этими опасениями согласен и Павел Комолов, директор по работе со стратегическими клиентами "Национального бюро ипотечного кредитования". Если большое количество вкладчиков накопит достаточную для получения ссуды сумму, а притока новых не будет, то у организации просто не хватит денег на выдачу займов всем "жаждущим".
Однако, как отмечает Николай Чуев, первый заместитель председателя ипотечного союза "Нирлан-Новосел", такое утверждение спорно. На первой стадии развития ССК привлекают сначала растущий, а затем стабильный поток участников. И по мере роста благосостояния все новые и новые группы населения, ранее не участвовавшие на рынке ипотеки, обращаться за жилищными кредитами.
Как стало известно, что в Госдуме РФ появилась новая редакция законопроекта. Специалисты территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области направили депутату Государственной думы Оксане Дмитриевой, которая является одним из разработчиков проекта, свои замечания и предложения. Об этом рассказал заместитель министра территориального развития области Игорь Далаксакуашвили.
Первая редакция законопроекта "О строительно-сберегательных кассах" создавалась еще в девяностые годы. Она представляла собой кальку с немецкого закона, адаптированного для Польши и Казахстана. Таким образом, это был русский вариант казахстанского закона, который, кстати, там успешно работает. Но в 2001 году Центробанк не одобрил ССК. Точка зрения его специалистов была таковая, что, "есть универсальные банки, которые могут прекрасно осуществлять все виды деятельности, а внедрение новой структуры повлекло бы массовый пересмотр существующих законов и нормативно-правовых актов.
Сегодня американский банковский кризис добрался и до нашей страны, и многие российские банки не могут получить кредиты в иностранных банках. Этот кризис заставит банки повысить требования к заемщикам, например, вернуться к обязательному первоначальному взносу. Если рынок ипотечного кредитования сократится, сами кредиты станут дороже, упадут объемы ввода жилья, уменьшится заработная плата и о доступности жилья можно на время забыть. ССК же могут стать механизмом внутреннего кредитования. С увеличением спроса строителям будет выгодно строить жилье, так называемого "эконом-класса". И чем больше будет строиться жилья, тем дешевле и доступнее оно станет, к чему мы, в принципе, и стремимся.
Новый вариант законопроекта имеет более точные формулировки, и вполне может быть реализован, считает Игорь Далаксакуашвили. Правда, и здесь есть замечания. Например, не стоит прописывать в тексте закона РФ конкретную сумму государственной премии. Она должна определяться каждый новый год с учетом конъюнктуры рынка.
Другое, более серьезное замечание, касается статьи 12, согласно которой обязательным обеспечением займа является приобретаемое имущество, по сути – та же ипотека. Если учесть, что многие люди, накопив в ССК первоначальный взнос для ипотеки, будут брать комбинированные кредиты, важно, чтобы приобретаемое жилье можно было оформить в залог в банке. Но Центробанк РФ не разрешает одновременно оформлять одну и ту же квартиру в залог нескольким организациям.
Источник: http://www.dailystroy.ru/
|
