Покупка строящейся квартиры по ипотеке – сложная цепочка, сбои в которой чреваты потерей многих тысяч долларов. Как правильно получить кредит на новостройку, к кому обратиться? "Собственник" изучил все способы с их плюсами и минусами.
Считаем финансовые потоки
Главный вопрос в этом деле: с чего начать – с получения разрешения банка и обозначения максимальной суммы кредита или с подбора подходящей квартиры? Дилемма не так сложна, как кажется. Сумму кредита легко оценить с точностью до тысячи долларов с помощью ипотечных калькуляторов, только учитывайте, что средняя процентная ставка для новостроек составляет 13% в долларах и 14% в рублях. Однако есть предложения с пониженной ставкой до момента оформления квартиры в собственность; есть предложения, которые, наоборот, понижают ставку после этого момента (последних большинство). По таким предложениям расчет делается или с помощью специальной таблицы, или можно попросить специалистов банка сделать вам прикидку.
Есть еще такой момент: максимальный срок кредита на новостройку ограничен не только программой банка, но и вашим возрастом – деньги должны быть полностью возвращены в банк до достижения женщиной 55 лет, а мужчиной – 60, то есть до наступления пенсионного возраста.
Оценив свои финансовые перспективы, вы получаете сумму максимального кредита. Мало кто из банков выдает кредит на новостройку без первоначального взноса – у большинства это минимум 10%. Об исключениях чуть ниже. Сложив величины кредита и имеющихся своих средств (а если таковых нет, то стоит подумать о потребительском кредите, но учитывайте, что по нему проценты выше), получаем цену квартиры. На самом деле стоит учитывать, что при 100% оплате квартиры (а именно так и происходит при перечислении банком средств на счет заемщика) реально получить еще скидку в 5%.
Ищем квартиру
С началом ипотечного кризиса банки довольно серьезно сократили как кредитные линии застройщикам, там и аккредитацию конкретных новостроек, под которые можно получить кредит. Однако на рынке есть еще достаточно предложений, возле которых стоит галочка в графе "Ипотека". Начиная смотреть новостройки в определенном месте, будь то Москва или Подмосковье, вы получаете с добрый десяток предложений. Обязательно надо позвонить по указанным телефонам и задать вопрос о возможности ипотечного кредита. Второй вопрос, если вы получили положительный ответ: какой банк и на каких условиях предоставляет кредит, а также предоставляет ли компания услугу по его оформлению. Скорее всего, после звонков список сократится буквально до нескольких позиций. К тому же вы будете уже понимать, какая компания продает эти квартиры и предоставляет ли она услуги по оформлению ипотечного кредита.
Делаем выбор
А вот далее, как в сказке, возможны три пути, обозначим их "Риелтор", "Брокер", и "Я сам". И оговоримся, что выбор из этих путей возникает далеко не на каждом объекте. Часто новостройка и ипотека "упакованы" вместе: купить ее можно только в кредит, полученный у определенного банка, и часто этот банк работает только с ограниченным числом ипотечных брокеров и риелторов.
Начнем со способа "Я сам". Главный плюс этого способа, на первый взгляд, в некоторой экономии средств на услугах брокера. Увы, экономии весьма небольшой. Дело в том, что банки предоставляют своим профессиональным партнерам скидки – и по процентным ставкам, и по первоначальному оформлению кредита. Недостатки заключаются в том, что на правильное оформление документов по стандартам банка может потребоваться несколько заходов, что влечет за собой серьезные затраты времени. За это время нужная квартира может "уйти", или потребуется внести какие-либо средства, чтобы зарезервировать ее на довольно длительный срок.
Часто новостройка и ипотека "упакованы" вместе: купить ее можно только в кредит, полученный только у определенного банка. Способ "Риелтор". На этом пути агентство недвижимости, которое предлагает квартиру, бесплатно (или за небольшую сумму) помогает в получении кредита. Главный недостаток того, что вашим ипотечным брокером выступает риелтор, заключается в том, что для него главное – продать квартиру, а не подобрать вам самый лучший вариант кредита. Он пойдет по накатанной дорожке в знакомый банк, и не факт, что его условия будут оптимальными для вас. Плюсы в том, что для клиентов некоторых риелторов банки тоже предоставляют скидки по процентным ставкам, к тому же экономия времени будет существенной, и в общем обойдется не так дорого, невзирая на всю "бесплатность".
Схема "Брокер" тоже доступна не на всех объектах. Чаще всего эти компании помогают с получением кредита на определенные новостройки, список которых можно найти на их сайтах. Но если повезло, и эта новостройка есть в списке у солидного брокера, можно смело обращаться к нему. Иногда брокеры берутся за работу по аккредитации нужной вам новостройки в банке, чтобы можно было получить на нее кредит, и делают это действительно бесплатно.
Плюсы этого способа в том, что условия кредита вам постараются подобрать самые подходящие для вас – в этом заключается основная работа брокеров. Но, как и за всякую работу, с вас возьмут комиссионные, что можно считать главным недостатком этой схемы. Второй минус: в технологию сделки включается еще одно звено. А известно, что чем больше звеньев, тем больше вероятность сбоев. Однако при полном расчете затрат на покупку с учетом брокерской скидки по ставкам и выбора оптимальной программы может оказаться, что это имеет свой финансовый смысл.
Имеет смысл также поискать те компании, которые предлагают какие-либо акции (к примеру, скидки в рамках выставки или определенного периода времени), изучить их сайты, прицениться к их условиям. Более того, не забудьте спросить застройщика о возможных скидках в случае 100% платежа за квартиру: ипотека – именно такой случай.
Итак, завершая этот этап изучения рынка новостроек, считаем все расходы, включая окончательную цену новостройки, проценты по ипотечному кредиту, комиссию за его выдачу и открытие счета, комиссионные риелтора (или брокера) и страховку.
Источник: http://www.sob.ru/
|
