Страхование пока еще остается для нашего рынка недвижимости скорее исключением, чем правилом. По оценкам страховых компаний, число обращающихся к ним клиентов - это считанные проценты от совершивших сделку с жильем.
Но число это растет и, смеем предположить, будет расти дальше. Причин как минимум две: во-первых, страховать связанные с недвижимостью риски принято во всем мире, а Россия, как известно, повторяет пройденный цивилизованными странами путь - правда, с некоторым опозданием и под шумные разговоры о собственной самобытности и исключительности. Во-вторых, сейчас активно развивается ипотека, а там страхование - одно из обязательных условий получения банковского кредита.
Данная статья - это своего рода путеводитель: где и что можно страховать, сколько это стоит в среднем по рынку.
Первичный рынок: защита от сомнения
Подавляющее большинство квартир на первичном рынке продаются еще задолго до того, как они построены. Покупатель является инвестором. Страхуется, соответственно, риск потери инвестированных денежных средств. Если говорить просто, инвестор отдал деньги строительной, или другой участвующей в инвестиционном проекте компании, она не предоставила ему квартиру, не вернула деньги, и страховая компания выплачивает страховое возмещение.
По словам страховщиков, в последние годы они не сталкиваются со случаями прямого мошенничества - некто собирает деньги и не собирается строить. Однако разные сомнительные ситуации, когда частный инвестор вполне может лишиться денег, случаются. Например, в Москве есть территории, из-за которых идет спор между федеральными и городскими органами власти. Бывает, что московские органы дают разрешение на строительство, но оно юридической силы не имеет. Если дом все-таки будет построен, невозможно будет подписать акт о реализации инвестиционного контракта и оформить квартиры в собственность покупателей. Бывают и иные подобные ситуации - в этом случае потенциальному страхователю (краткий словарь для несведущих: "страховщик" - страховая компания, "страхователь" - ее клиент) после изучения всех документов выдается письменное заключение, почему страховщик отказывается с ним работать. Ввязываться или нет после этого в инвестиционный контракт - это человек должен решить сам.
Совершенно очевидно, что проводить экспертизу необходимо до заключения инвестиционного договора. Как здесь успеть, учитывая, что новостройки сегодня распродаются очень быстро: есть прецеденты, когда целые дома продавались за 2-3 дня? Страховщики говорят, что большинство застройщиков с пониманием относятся к желанию клиентов отдать документы на экспертизу. Существует общепринятый на рынке люфт: от заключения контракта до собственно внесения денег проходит 5-7 дней, для особенно дорогих объектов - до 10 дней, квартира на этот период бронируется. Страховая компания безусловно укладывается в этот срок - проверка занимает обычно 1-2 дня, в крайних случаях (необходимо запросить еще какие-то дополнительные документы) добавляется еще 1-2 дня. А вот прессинг со стороны фирмы-застройщика из серии "хватай мешки, вокзал отходит!" однозначно говорит, что она боится проверки. Лишний повод быть осмотрительнее...
Сколько стоит застраховаться? Размер страховой премии (продолжение нашего словаря: "страховая премия", она же "страховой взнос" - это то, что клиент платит страховщику. Если же произойдет то, от чего страхуемся - "страховой случай", - то страхователю будет выплачено "страховое возмещение") обычно составляет 1-1,5% от величины страхового возмещения в расчете на один год.
Едва ли не самая главная проблема - срок действия договора страхования. Внешне тут все просто: надо заключить его на срок, в течение которого реально будет предоставлена квартира. Если в договоре инвестирования указано полтора года - в чем сложности? На самом деле, опоздание со сроками сдачи давно стало у московских строителей чуть ли не правилом хорошего тона. Кроме того, в рекламе обычно учитывается предполагаемый момент приема дома госкомиссией (ГК), а от него до оформления квартиры в собственность проходит еще в среднем полгода, а в отдельных запущенных случаях и полтора. Поэтому страховщики говорят о "предполагаемой дате сдачи квартиры" и предлагают клиентам при заключении договора добавлять еще некоторое время - 3-6 месяцев. Срок именно такой, потому что большее опоздание часто свидетельствует о глубоких проблемах у застройщика, когда уже возникают сомнения, будет ли данный инвестиционный проект вообще реализован.
Но, предположим, "час Х" настал, а квартиры нет. Что делать инвестору с застройщиком (бежать в прокуратуру, подавать в суд и т.п.) - это отдельная песня, а в отношениях страхователя и страховщика возникает вопрос: продлевать или нет договор страхования? Здесь анализируется ситуация: если дом уже построен, идет уборка территории, документы находятся на рассмотрении в госорганах, то имеет ли смысл пролонгировать договор на 1-2 месяца? Естественно, это предполагает некоторую доплату страховой премии. Если же в доме еще нет половины этажей, стало известно, что у застройщика большие финансовые проблемы - страхователю разумнее получить страховое возмещение. Здесь иногда мнения сторон расходятся: клиенту хочется квартиру, он понимает, что вложенные деньги за прошедший год изрядно погрызла инфляция, и такую же квартиру купить уже не получится. А страховая компания видит, что проект безнадежный и тянуть нельзя: кто приходит требовать деньги последним, рискует не получить вообще ничего. Это уже на уровне здравого смысла...
Еще вопрос, вытекающий из постоянного роста цен на рынке: нельзя ли застраховать инвестиционный договор на большую сумму? Инвестируем $100 тыс., а защищаемся на $150 тыс., чтобы через полтора года можно было купить такую же квартиру? (Здесь, конечно, необходимо уточнение: все расчеты клиента и страховой компании ведутся только в рублях, во всех документах значится российская валюта. О долларовом эквиваленте мы говорим исключительно для удобства.) К сожалению, по действующему законодательству это невозможно. Квартиры, в которую инвестировал деньги клиент, еще нет, она виртуальна. Страховая компания защищает только вложенные в покупку деньги. В принципе существует судебная практика, свидетельствующая, что суды склонны квалифицировать договоры инвестирования как подпадающие в сферу действия Закона "О защите прав потребителя". Это значит, что за пользование денежными средствами можно требовать компенсацию - проценты, рассчитываемые по ставке рефинансирования ЦБ. Но это только в р амках взаимоотношений "инвестор-застройщик", но никак не применительно к страховым компаниям.
Проверка страховой компанией инвестиционного договора - серьезная юридическая экспертиза. Это, безусловно, порождает проблему в отношениях с клиентом: он может попросить провести проверку, а потом, в случае положительного итога, отказаться страховаться. Для защиты от чрезмерно хитрых страховщики требуют при заключении договора страхования (еще до проведения инвестиций!) оплаты первоначального взноса - 10 тыс. руб., которые в случае положительной экспертизы будут зачтены в сумму страховой премии. Если же договор инвестирования не заключен из-за проблем с документами (в отрицательном заключении страховщик в письменном виде указывает неустранимые правовые дефекты схемы инвестирования), или клиент сам отказывается продолжать сотрудничество - первоначальный взнос возвращается за вычетом 30%, т.е. 3 тыс. рублей. Эти деньги - плата страховой компании за экспертизу.
Страховать риски при покупке квартиры на первичном рынке выгодно не только потому, что при неблагоприятном развитии события получишь страховку. Сам факт, что за спиной покупателя стоит страховая компания, настраивает застройщика на серьезный лад. После того как страхователь получил возмещение, право разбираться с инвестором переходит к страховщику - тут начинаются судебные процессы, процедуры банкротства, поиски имущества. Застройщику придется иметь дело не с частным лицом, а с мощной юридической машиной. Частному лицу бульдозер ни к чему, а вот страховая компания в зачет долга может взять с застройщика и бульдозер.
Вторичный рынок: как получить "титул"
Главный продукт, предлагаемый покупателям вторички - страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности по решению суда. На профессиональном жаргоне это называется "титулом" - некоторые специалисты считают этот термин не совсем точным, но он прижился. Вероятно, благодаря краткости.
В последнее время российская судебная система сделала большой шаг вперед по защите права покупателя: теперь продавец квартиры уже не попадает автоматически в разряд невинных жертв, а на покупателя не смотрят как на богатея, который "еще наворует". В апреле прошлого года Конституционный суд РФ принял поистине эпохальное решение, признающее, что права добросовестного приобретателя ущемлять нельзя. Но есть и другие категории, которых ущемлять тоже нельзя - например, несовершеннолетние, которых в начале 1990-х гг. не включили в число собственников приватизируемых квартир. Несложный подсчет подсказывает, что дети, бывшие в 1992-93 гг. в самом нежном возрасте, сейчас достигают совершеннолетия и вполне могут опротестовать в суде сделки, совершенные их родителями.
"Титул" страхуется по схеме, похожей на первичный рынок - страховая премия рассчитывается как процент от страхового возмещения. Разница в суммах и сроках. Наиболее прижились на рынке сроки страхования в 1, 3 и 10 лет (средние проценты - 0,5-0,8%, 1,2-1,5% и 3,7-4% за весь период страхования соответственно). Сроки оказались именно такими не случайно: три года - это предусмотренный в Гражданском кодексе (ГК) срок исковой давности по общим основаниям, 10 лет - по некоторым исключительным обстоятельствам. А 1 год - это уже не на основании закона, а просто на уровне житейского здравого смысла. Дескать, долгая страховка дорогая, а если за один год с квартирой ничего не произошло, то дальше будем спать спокойно... В последнее время, правда, стали встречаться нестандартные сроки - два года, семь лет. Это потому, что квартира приобретается на заемные средства, и страхование является требованием кредитора. По времени оно привязывается к срокам кредита.
Страхование - очень полезная вещь в случаях, когда в договоре купли-продажи пишется не рыночная, а заниженная цена (самый распространенный на рынке способ ухода от налогов). И в отличие от первичного рынка, цена в договоре здесь вовсе не является ограничителем страховой суммы. Собственник квартиры вполне может вызвать оценщика и на основании его заключения подписать договор со страховщиком на полную рыночную стоимость квартиры. Кстати, пересмотреть эту стоимость можно и позже. Если гражданин считает, что за прошедший период стоимость квартиры возросла, он может получить новое заключение об оценке (например, уже не $100 тыс., а $150 тыс.) и на этом основании попросить увеличить страховую сумму, произведя доплату страховой премии. Но делать это, естественно, надо до того, как грянул гром. Если уже появился иск от других претендентов на квартиру, требовать от страховой компании большей выплаты, чем это записано в документах, бесполезно.
В последнее время ряд крупных риэлторских компаний создали собственную систему сертификатов, страхующих риски приобретателей. Профессиональные страховщики относятся к этой новации сдержанно - по их словам, риэлтор отвечает в данном случае только своим добрым именем, тогда как страховщик - по закону своими деньгами. Такая оценка, впрочем, может показаться и чрезмерно резкой - все-таки эта инициатива риэлторов создает страховщикам конкуренцию.
Ипотека: не по собственной воле
В отличие от описанных выше ситуаций, где заключать договор страхования или нет - личный выбор клиента, в случае с ипотекой страхование обязательно. Банк выдвигает его в качестве непременного условия, без него получить кредит невозможно.
Банки требуют от должников застраховаться по трем видам рисков. Первое - это тот самый "титул" (или, в том редком пока случае, когда квартира приобретается на первичном рынке, - риск потери инвестированных денег). Оба варианта уже подробно описаны выше. Второе - это страхование жизни и здоровья заемщика. Тарифы здесь тесно связаны с возрастом получателя и сроком, на который предоставляется ипотечный кредит, - в среднем выходит около 0,6% в год. Третье - страхование объекта (квартиры) на случай его физического уничтожения. Требование банка тут понятно: квартира находится у него в залоге. Здесь тариф в районе 0,3-0,4% в год, а общий пакет по всем трем видам получается на уровне 1,5% в год.
В страховании от физического уничтожения есть одна тонкость, многими страхователями до конца не понимаемая. Квартира страхуется именно от уничтожения - специалисты называют это "страхованием стен". Если произошел пожар и внутри все изрядно погорело, если вас залили соседи сверху - страховку вы не получите, потому что квартира физически осталась. В случае чего банк возьмет ее и в таком виде (сумма кредита всегда меньше рыночной стоимости жилья), а все остальное - твои, страхователь, проблемы. Но, с другой стороны, можно застраховать и отделку квартиры - но это уже добровольно, по инициативе самого получателя кредита.
Еще одна важная деталь: страховые компании, как правило, имеют налаженные отношения с банками, выдающими ипотечные кредиты. Конкуренции тут, собственно, и нет: желающему получить кредит просто говорят, что страховаться он должен только в этой компании, и никакой другой.
ЖСК: плата за "странности"
Всевозможные жилищные кооперативы - тоже направление, которое в последнее время развивается очень активно. Пока по разным причинам ипотека доступна не всем, и ее заменяют иными формами работы. Основная масса кооперативов работает по следующей схеме: пайщик периодически вносит деньги, пока на его счету не накопится определенная сумма (обычно - половина стоимости желаемой им квартиры). После этого квартира приобретается, но она оформляется в собственность кооператива - перевод в собственность пайщика произойдет только после выплаты полной суммы.
Поскольку собственником здесь является кооператив, страхователем может быть только он. Страховать или нет "титул" - этот вопрос в законах никак не прописан, решение отдано на усмотрение кооператива. Тариф будет такой же, как и для частного лица - около 0,5% в год. С другой стороны, пайщика, конечно, интересует вопрос устойчивости и жизнеспособности ЖСК. В этом смысле организация, страхующая свои риски, вызывает больше доверия.
Следующий момент - страхование средств, переданных кооперативу на накопительном этапе пая. Внешне это очень похоже на первичный рынок, но есть важные отличия. С новостройками страховщик анализирует корректность инвестиционного проекта, здесь же риском является сама жизнь кооператива, перспектива его существования через 3-5 лет. Некоторые кооперативы уже существуют по нескольку лет, но гарантировать, что так будет и дальше, довольно сложно. Тем более что здесь все плотно переплетено с ипотекой: привлекательность ЖСК объясняется сложностью кредитных схем, высоким процентом. Если ипотека разовьется, станет массовой - у кооперативов появятся проблемы.
И, наконец, ни один кооператив не гарантирует точный срок предоставления жилья. Если в тарифном плане говорится, что это произойдет после выплаты половины пая - вовсе не следует считать, что на следующий день. На самом деле, кооператив приобретет квартиру тогда, когда будет иметь для этого достаточно средств, когда необходимые деньги дадут другие пайщики. И это - большой минус кооператива по сравнению с ипотекой.
Несмотря на все эти сложности, накопительная часть пая страховщиками страхуется, причем по достаточно невысокому тарифу - около 0,7% в год. Но работают страховые компании только с теми ЖСК, которые застраховали свои риски по объектам.
Источник: http://www.miridom.ru/
|
