Процесс приобретения квартиры в Москве подобен полету рейсом какой-нибудь частной африканской авиакомпании: никогда нет уверенности, что все благополучно закончится. Ведь дом будет готов через год, а деньги надо отдать уже сейчас. И подписать при этом договор, который никак не защищает права покупателя-соинвестора. Таковы правила.
Главные цифры
50% - доход от рисковых сделок на первичном рынке. Такая разница в цене на квартиры образуется
На этапе между "котлованом" и сдачей дома Госкомиссии
6 месяцев - 1,5 года составляет в среднем срок задержки сдачи объекта
$500-2000 стоит юридическая экспертиза договоров инвестирования
1-3% - ставка при страховании финансового риска покупателя новостройки
Строителями Москвы на территории столицы и за ее пределами в первом полугодии 2004 года было построено 2 млн 466,9 тыс. кв. м жилой площади, при этом большая часть коммерческого жилья финансировалась "частниками". "Мы условно оцениваем процент "первичных" сделок, связанных с подписанием договоров инвестирования, долевого участия либо переуступки прав по таким договорам, примерно в 80% от всего объема сделок с вновь построенной или строящейся недвижимостью",- комментирует сложившуюся ситуацию Андрей Георгиев, партнер компании "Георгиев и партнеры". В самом деле, возможность приобрести квадратные метры по цене намного меньшей, чем в готовых и разрекламированных домах, греет душу. Но купить квартиру в доме, которого еще нет либо который находится на стадии закладки фундамента, невозможно. Единственный путь - инвестировать деньги в строительство. Вот тут-то и начинаются настоящие трудности: обещанная "прозрачность" отношений при заключении подобных сделок оказывается мифом.
Как ни назови
Договоров, регулирующих такие сделки на российской "первичке", существует великое множество. Чаще других применяются на практике три формы: договор инвестирования (как вариант - договор до- левого участия), договор уступки права требования и предварительный договор купли-продажи. "Под договорами инвестирования, соинвестирования или долевого участия сейчас понимаются все договоры, заключаемые при покупке квартиры на ранних стадиях строительства,- объясняет пресс-служба департамента инвестиционной политики строительства Москвы (ДИПС).- Однако, на наш взгляд, это некорректные формулировки, поскольку подобные соглашения могут быть заключены только между участниками инвестиционного процесса, а покупатель, как бы вы ни назвали договор, лишь покупает товар (в данном случае квартиру), который эти участники создали".
Договоры покупки квартир на стадии котлована - это сейчас полная фривольность и экспромт. По правовому урегулированию договоров инвестирования и долевого участия не утихают жаркие споры между дольщиками, строителями и юристами. "В гражданском законодательстве какое-либо четкое определение либо разграничение этих договоров в настоящий момент отсутствует,- отмечает Андрей Георгиев.- Неоднозначность в квалификации породила длительные дебаты, которые планируется разрешить принятием специального закона. В настоящее время проект уже находится на рассмотрении в Государственной думе РФ". Сильное строительное лобби, безусловно, заинтересовано в сохранении существующей бесправности покупателей жилья, которых они рассматривают исключительно как соинвесторов и распространяют на них все риски своих проектов.
Инвесторы страдают
Суть этих бумаг одна: лицо (физическое или юридическое), привлеченное к участию в строительстве и выполнившее все свои обязательства, получает в собственность часть вновь созданного объекта в виде квартиры или доли в общей площади проекта, пропорциональной вложенным средствам. Практика показывает, что соинвесторами выступают в основном юридические лица, готовые взять на себя часть ответственности за строительство. "Частнику" подобные договоры ничего путного не принесут. Именно поэтому, заключая договоры долевого участия (инвестирования), дольщики, во-первых, объединяют свои вклады, во-вторых, обязуются действовать совместно для достижения общей цели и, в-третьих, что самое важное, несут солидарную ответственность по общим обязательствам.Убытки распределяются пропорционально вкладам сторон.
"На сегодняшний день случаи, когда договоры соинвестирования заключаются с физическими лицами, очень редки. Если возникали проблемы с реализацией проекта, то клиент, выступающий в качестве соинвестора, не имел права на предъявление претензий: он находился в тех же правах, что и сам застройщик",- пояснил Сергей Озеров, генеральный директор компании МИАН. Договор уступки права требования, иначе договор цессии, более безопасен. Предметом такой сделки является не сама квартира, а только право на ее предоставление.
Использование договора предварительной купли-продажи менее распространено, поскольку предусматривает покупку жилья в уже сданной Госкомиссии новостройке. Хотя некоторые компании ввели у себя практику подписания соглашений только такого рода. "Если речь идет о жилье на стадии строительства, департамент заключает со своими покупателями предварительные договоры купли-продажи в соответствии со ст. 429 ГК РФ,- поясняют в ДИПС.- И пусть покупатели не обольщаются: как бы ни называли коммерческие структуры предлагаемые к заключению документы, их суть не меняется - это оформление предварительной куплипродажи жилья".
"При продаже объектов на стадии строительства физическим лицам мы обычно используем договоры уступки права требования. Они более безопасны для клиентов, так как исключают риски, непосредственно связанные с реализацией проекта, которые могут возникать у инвесторов,- рассказывает Сергей Озеров из МИАН.- Если у застройщика возникают какие-то проблемы, например затягивается срок строительства, то по договору уступки права требования клиент имеет все права на готовый продукт (квартиру) или на возвращение денег". Однако и здесь есть свои нюансы. Часто такие соглашения служат "ложкой" для снятия прибыли с кипящего котла строящегося дома. Ведь чем ближе этап окончания строительной гонки, тем выше цена квадратных метров. (О форме подобных договоров читайте в BL N03/2004.)
Спасение утопающих
Чтобы хоть как-то помочь бедному частнику, в Москве и Московской области была введена так называемая учетная регистрация инвестиционных договоров, проводимая департаментом муниципального жилья и жилищной политики (ДМЖ). Подобная практика существует уже давно, с того момента, как в связи с отсутствием контроля над выполнением инвестиционных контрактов в жилищной сфере 2 октября 1997 года вышло распоряжение мэра Москвы N780 "Об учетной регистрации договоров инвестирования строительства". "Наличие учетной регистрации скорее следует считать положительным моментом, поскольку такой механизм изначально устраняет наиболее грубые формы мошенничества при привлечении средств граждан в жилищное строительство",- отмечает Андрей Георгиев. Но и здесь все получается как всегда: по оценке специалистов, действующий порядок соблюдается в отношении не более чем половины строящихся жилых домов.
Еще один вариант защиты инвестиций - обратиться к услугам страховой компании и застраховаться от риска неисполнения договора. Лучше всего это сделать до заключения договора инвестирования, что облегчит сам процесс его подписания и позволит избежать многих неприятностей. Перед выдачей полиса страховая компания обязательно проверит благонадежность застройщика или генерального инвестора, тщательно изучив все документы инвестиционного проекта. Средний тариф на этот тип страхования составляет сейчас в Москве 1-3% от суммы инвестиций в расчете на один год страхования. Если стоимость квартиры меняется - либо из-за повышения стоимости самого объекта недвижимости, либо из-за инфляции,- страховая сумма может быть пропорционально увеличена. Пока спасением для обыкновенных смертных служит то, что в конфликтных ситуациях судебная практика в большей части склоняется к решениям в пользу граждан, распространяя на такие договоры законодательство о защите прав потребителей. Наиболее искушенные покупатели предпочитают приезжать на подписание бумаг со своими юристами или заказывают у них юридическую экспертизу документов. Обходится это в $500-2000, что несколько снижает экономию инвестора при покупке новостройки на котловане, но зато сохраняет его спокойствие и время. Кроме того, избавляет от необходимости бегать по судам и предъявлять необоснованные претензии.
Одно из базовых положений финансового анализа гласит: "Чем выше доходность проекта, тем выше риск его не удачного исполнения", а инвестиции в строительство недвижимости имеют высокую доходность. Однако самый большой риск - подписать договор, в котором права дольщика прописаны столь неопределенно, что можно считать, что никаких прав у него нет и в помине. Поэтому спасение утопающих все еще остается делом рук самих утопающих.
Маргарита Федорова
Источник: http://www.building.su/
|
