Страх - это хороший товар. На Западе говорят, что страховщики продают именно его, но по иронии судьбы как раз в русском языке слова "страхование" и "страх" столь созвучны. Вопрос страхования сделок с недвижимостью сейчас стоит крайне остро. Во-первых, идет активное обсуждение, какую модель всеобщих обязательных гарантий прав покупателя недвижимости вводить в России (сейчас нет никакой гарантии). Во-вторых, усилилась конкуренция между риэлторами и страховщиками на рынке предоставления частных услуг в сфере гарантий прав собственности за неимением государственных. Потенциальному покупателю впору впасть в недоумение: как и где защитить свои права? И возможно ли такое?
Без прав, но с обязанностями
Сейчас, наверное, уже все осознали, что купленную квартиру можно потерять не только в результате пожара или стихийного бедствия, но просто потому, что права собственности вдруг кто-то оспорит в суде. И это не умозрительная ситуация. По данным ГУВД Москвы, около 3% всех сделок с недвижимостью совершается с нарушением закона, ежегодно примерно 300 сделок по купле-продаже квартир по решению судов становятся <обратимыми". "Если это произошло, и квартиру у вас отобрали, то отвечать должен тот предыдущий собственник, который по злому умыслу или случайно совершил нарушение, - говорит Михаил Гороховский, председатель совета директоров корпорации "БЕСТ-Недвижимость". - К сожалению, это практически никогда невозможно проделать: либо этого человека нельзя найти, либо у него просто нет таких денег".
Государственная регистрация сделки, говорит М. Гороховский, не служит гарантией прав собственности. Дело здесь не только в несовершенстве системы учета прав. Не следует ожидать от регистрации того, чего она дать не может: неприятности обычно происходят как раз тогда, когда все документы в порядке. Регистрация может давать гарантии собственникам только в соединении с тотальной системой актового страхования, когда за небольшую плату государство берет на себя ответственность по всем зарегистрированным сделкам. Именно на такой механизм гарантий возлагает надежды вице-президент Российской гильдии риэлторов, президент Русского дома недвижимости "Сава" Константин Апрелев, указывая на то, что эта система, если она хорошо налажена, существенно повышает надежность и снижает себестоимость страховых услуг. Как пример он привел Австрию, где небольшая плата в 0,15% от стоимости объекта дает собственнику бессрочные гарантии прав, а количество страховых случаев в прошлом году на все альпийское государство равнялось: двум.
М. Гороховский, однако, считает, что в России уместнее система, аналогичная американскому титульному страхованию частными компаниями. Актовое страхование при плачевном состоянии Единого реестра, существующем уровне коррупции и низкой компетентности госслужащих может привести к неэффективному использованию и манипулированию государственными страховыми фондами.
Чтобы сойти с ума, не обязательно быть живым
Мнения о будущей системе гарантий различны, но все профессионалы едины в одном: сейчас в России ни у кого не может быть полной уверенности, что их права собственника не будут оспорены, и единственное, что дает уверенность в своих правах, - истекший срок давности по возможным претензиям. Вот лишь один пример - уникальный, но показательный. Никого уже не удивляет, что человек может быть задним числом признан не сознающим своих действий на момент сделки. Но в страховой компании "Вотек" недавно была произведена выплата клиенту по сделке, в реальность которой не могут поверить даже опытные риэлторы. После смерти бабушки-продавца по настоянию родственников было судебное определение о назначении ПОСМЕРТНО (!) психиатрической экспертизы психического состояния продавца на момент совершения сделки. Она была проведена в институте им. Сербского на основе истории болезни. Врачи огласили такой вердикт: женщина-продавец МОГЛА не отдавать себе отчет в происходящем в момент совершения сделки. Суд признал сделку недействительной, в результате добросовестного приобретателя лишили этой квартиры. Второй стороны по договору не было (женщина умерла), поэтому реституции тоже не было. В итоге, восстановили права наследования одного из родственников. Люди потеряли квартиру, но поскольку сделка была застрахована, они получили денежную компенсацию.
Меж двух огней
Но надо ли вообще страховаться, если за юридическую проверку уже заплачено риэлтору? "С моей точки зрения, - отвечает на этот вопрос К. Апрелев, - страховые компании в России сегодня реально проверить историю перехода прав на квартиру не могут. В отличие от страховщика, риэлтор изначально готовит и проверяет все документы, лично заходит практически во все ведомства. Сама процедура подготовки сделки фактически содержит в себе все контрольные функции. Страховщик же подключается, когда ему уже приносят весь пакет документов. В этом ключевая разница. Есть ситуации, когда риэлтор должен рекомендовать клиенту застраховать сделку, но к каждому случаю надо подходить индивидуально".
Александр Коробов, президент страховой компании "Вотек", председатель комитета по страхованию Российской гильдии риэлторов говорит, что дело, по его мнению, не в том, кто лучше проверяет документы, а в том, кто может дать гарантии компенсации в случае, если, несмотря на все проверки, суд все-таки найдет основание для лишения покупателя законной собственности. Максимум, чем рискует риэлтор в этом случае, - это своими комиссионными. Да и то еще придется доказывать, что риэлтор виноват. А чаще он как раз ни в чем не виноват: дефект выявить было невозможно, как в примере с посмертной психиатрической экспертизой.
Фирма гарантирует
Впрочем, ситуация на рынке за последние год-полтора изменилась. Часто говорят, что лучше обращаться в крупное агентство недвижимости. Теперь у клиентов появилась веская причина поверить в это. Несколько крупных фирм ("Миэль", "Инком", Penny Lane Realty) стали предоставлять различные гарантийные обязательства (ГО), обещая в случае осложнений выплатить клиенту ПОЛНУЮ стоимость утраченной собственности.
Например, "МИЭЛЬ-Недвижимость" возмещает ущерб клиенту в том случае, если в течение более 6 месяцев он не может воспользоваться правом собственности на приобретенное жилье. "В одних случаях клиенту выплачивается сумма, покрывающая все его расходы, в других - приобретается квартира, равноценная утерянной, - рассказывает Олег Самойлов, заместитель управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - При этом комиссионные за сделку уже не взимаются, и человек получает к тому же новое Гарантийное обязательство".
Возможны варианты
Интересную страховую схему выбрало риэлторское агентство МИАН. "Содержание Гарантийных обязательств, выдаваемых некоторыми агентствами, нам как профессионалам кажется очень серьезным, хотя и не совсем понятно, чем они реально подкреплены и каков механизм их действия, - говорит Андрей Жинган, руководитель отдела по связям с общественностью МИАН. - Поэтому мы, несмотря на большой соблазн попытаться выпустить что-то аналогичное, выбрали другой путь обеспечения безопасности сделок - путь страхования. Альтернативы страхованию человечество пока еще не придумало".
Страхователем выступает сам МИАН, а его партнерами - страховые компании, специализирующиеся в области недвижимости. При этом он может предложить своим клиентам тарифы, которые в 2-3 раза ниже тех, что клиент может получить как частное лицо."Мы предлагаем страховку на 3 года, - продолжает А. Жинган. - Возможна выплата страхового взноса в рассрочку. Первый и самый крупный взнос в размере 50% делает сам МИАН в момент выдачи страхового полиса. Причем у клиента остается выбор: он может пользоваться страховкой лишь полтора года, и тогда это будет для него абсолютно бесплатно, либо потом он может продлить ее действие, доплатив вторую половину страхового взноса".
В корпорации "БЕСТ" также полагают, что страхование риска утраты права собственности на жилье является сегодня, по сути, единственным полноценным инструментом защиты прав добросовестного приобретателя. Деятельность страховой компании целиком контролируется государственными органами и законом, в то время как гарантийные обязательства той или иной компании - это, по сути, добрая воля и "честное слово" конкретного агентства. При этом компания, разумеется, не снимает с себя ответственности по обязательствам перед клиентом, подчеркивает Владимир Яценко, руководитель службы маркетинга, рекламы и PR корпорации "БЕСТ-Недвижимость": "Страхование обеспечивает разумное распределение ответственности и рисков. Проще говоря: каждый должен заниматься своим делом. Страховой полис - это дополнительная гарантия клиенту, напрямую не зависящая от риэлтор". Часть затрат на страхование корпорация берет на себя, полагая, что платит не только за спокойствие клиента, но и за собственную стабильность.
Сравнительный анализ овчинки и выделки
А теперь о тарифах. "В полисе должны быть три обязательные составляющие, - объясняет А. Коробов. - Первое - он должен защищать от всех рисков; второе - включать юридическое сопровождение вплоть до представления клиента в суде; и третье - ответственность страховщика должна быть не ограничена сроком действия договора" Поясним последнее. Если иск был предъявлен в течение срока действия договора, а решение вынесено после (что, весьма вероятно), то по Гражданскому кодексу страховщик отвечать не будет... если иное не предусмотрено полисом.
Есть три стандартных срока для полисов страхования риска утраты права собственности: 1 год, 3 года и 10 лет. В первый год по статистике возникает больше всего претензий. 10 лет - по закону максимальный срок исковой давности. 3 года - золотая середина. Страхование сделки по покупке квартиры на вторичном рынке на 1 год в среднем составляет 0,5-1% от ее рыночной стоимости, на 3 года - 1-2,5%, на 10 лет - 3-5%.
Не все "вторичка", что можно потерять
Страхование столь популярного инвестирования в новостройки - тема особая. Приведем лишь средний тариф (1,5% в год с продлением за 0,15% в месяц) и одну цитату: "Если бы клиент только представлял, сколько возникает рисков при инвестировании в строительство, то чаще всего он бы вообще отказался от этой идеи, - говорит К. Апрелев. - То, что сейчас наблюдается относительно стабильная ситуация в этом сегменте рынка, объясняется только одним: цены продолжают расти, поэтому растущая доходность компенсирует неумелый маркетинг застройщиков. Когда цены остановятся, ликвидность упадет, возникнет масштабный и частные инвесторы, как обычно, окажутся крайними".
Источник: http://www.miridom.ru/
|
