Остров Кипр поэтично называют листом, упавшим в море", или самым романтичным островом на планете". Именно здесь, по легенде, из пены морской вышла богиня любви Афродита. Ежегодно сюда приезжает огромное количество туристов, многие из которых возвращаются на остров неоднократно. Такие любители Кипра довольно быстро понимают, что приобрести свой домик с видом на море и каждое лето наслаждаться в нем полюбившимся пейзажем гораздо удобнее, чем мотаться по отелям и гостиницам.
Республика Кипр - райский уголок
Жизнь на Кипре очень нетороплива и размеренна. Солнечный климат, прекрасная экология, потрясающе вкусная кухня и, конечно, теплое море располагают именно к такому укладу. Жителям России, привыкшим к огромным расстояниям и русским просторам, обычно приходится по вкусу компактность острова, а расстояния между городами настолько невелики, что жители Ларнаки вполне могут вечером отправиться в Айа-Напу, славящуюся своей летней ночной жизнью, съездить в Лимассол, прогуляться по набережной или после обеда посетить столицу острова Никосию - там, на Макариус авеню, самый лучший шопинг.
1 мая 2004 года Кипр вступил в Евросоюз, став самой южной точкой объединенной Европы. Изменение политического статуса острова сказалось не только на законодательстве, но и на многих других сторонах жизни. Подорожали некоторые товары, но снизились цены на технику. Возрос интерес к недвижимости со стороны европейцев. Ежегодно цены на недвижимость на Кипре поднимаются на 10-15% и выше. Для наших соотечественников остров Афродиты и раньше был лакомым кусочком: удачное географическое положение, удивительные климатические условия, позволяющие зимой кататься на лыжах в горах и загорать на пляже у моря, по-прежнему поддерживают интерес к недвижимому имуществу Кипра на высоком уровне. Жителей России привлекает не только климат, позволяющий отдохнуть от зимних холодов, но и материальная выгода. Люди стремятся делать бизнес на недвижимости и зарабатывать на ней. Пример этому - покупка больших участков земли для застройки квартирными комплексами и последующей продажи.
На данный момент законодательство Кипра в области недвижимости несколько отличается от европейского. Одно из главных отличий - на Кипре по-прежнему существует разница между покупкой недвижимости резидентами (постоянно проживающими на территории страны) и нерезидентами. Нерезиденту, желающему купить недвижимость (именно недвижимость, а не земельный участок), нужно получить разрешение на владение имуществом на территории Кипра, которое выдается советом министров на основании вашего заявления.
До вступления в ЕС на острове действовало ограничение, позволяющее иностранцам иметь не более одного дома и одного участка земли. Сейчас это ограничение снято для граждан Евросоюза, которым стало удобнее и выгоднее покупать квартиры и дома на Кипре. Соответственно, при постоянно повышающемся интересе к кипрской недвижимости вкладывать средства в приобретение недвижимого имущества на острове выгодно.
Проблемы у желающих приобрести дом или квартиру на Кипре могут вызвать непривычные критерии оценки недвижимости. Цена здесь устанавливается на всю квартиру целиком, вместо количества комнат называется численность спален и ванных. Исходя из своих потребностей покупатель может выбрать студию, квартиру, пентхаус, мезоньет, бунгало, таунхаус, коттедж, виллу или особняк. Также на цену влияет престижность района и местоположение.
Престижность жилья определяется районом, в котором находится дом или квартира, видами на море или горы. Удаленность от моря тоже играет свою роль, хотя в последние годы большим спросом пользуются районы, находящиеся в 10 - 15 минутах езды от моря, на возвышенности, что обеспечивает низкую влажность и прекрасный вид, - говорит Лолита Сапарилла, генеральный менеджер агентства по продаже недвижимости Cyproperly Ltd. - К престижным районам относятся: Корал Бей, Тала, Арму, Конья, а также деревни вдоль морского побережья Полиса. Небольшая двухкомнатная квартира в одном из самых престижных районов Пафоса, да и Кипра в целом, Корал Бей, может быть равной в цене небольшому домику в менее престижном районе, например в одной из деревень, название которой еще не на слуху у покупателя. Но ситуация на рынке складывается так, что все места быстро застраиваются и раскупаются. Эти деревни очень хороши для инвестирования. Знающие люди скупают большие площади для того, чтобы продать втридорога, а то и больше, года через три либо с целью застроить самим, а потом получить еще большую прибыль, продав таунхаусы и квартиры. При покупке таких земель учитывают наличие вида на море, расстояние до асфальтированной дороги. Все больше российских граждан интересуются именно таким видом вложения в недвижимость".
При покупке недвижимости выплачиваются следующие налоги и сборы:
Налог на передачу собственности. Необходим, чтобы передать право на частное владение покупателю. Может быть оформлен, как только госучреждение будет готово выдать документ, подтверждающий право на владение недвижимостью, и покупка будет завершена. Оплачивается покупателем. Размер налога определяется как процент от стоимости собственности на прогрессирующей основе. Если покупка производится на нескольких владельцев и цена объекта более 50 тыс. кипрских фунтов (1 кипрский фунт равен 1,75 евро), то сумма для расчета налога делится между владельцами. Передача собственности производится путем регистрации в Land Registry Office. После уплаты этого налога покупатель получает документы. Оформить налог может сам покупатель, его адвокат или фирма, занимающаяся оформлением сделки. В случае покупки недвижимости нерезидентом необходимо доказательство оплаты и разрешение на владение имуществом на территории Кипра, о котором говорилось выше.
Гербовый сбор. Оплачивается покупателем. Сейчас гербовый сбор составляет 1,5 фунта за каждые 1000 фунтов стоимости до 100 тыс. фунтов и 2 фунта за каждые 1000 фунтов сверх того. Должен быть оплачен в течение 30 дней с момента подписания контракта.
Налог на недвижимое имущество. Ежегодный налог, рассчитывается из стоимости недвижимости. Этим налогом облагается собственность, цена которой выше 100 тыс. фунтов. Рассчитывается он исходя из стоимости недвижимости на 1980 год, которая, конечно, значительно ниже текущей. Для большинства владений на Кипре он не выплачивается.
Локальные налоги и сборы. Могут составлять от 50 до 150 фунтов в год, в зависимости от размеров собственности. Это налоги за уборку мусора, систему канализации, освещение улиц и прочее.
Оформление покупки совершается в несколько этапов. Сначала происходит покупка и подписывается контракт, платится гербовый сбор и взносы в Land Registry Office. Затем покупатель вступает в право владения - собственность передается покупателю, и он выполняет обязательства, указанные в контракте. Также он оплачивает подключение коммунальных услуг. На данном этапе происходит передача документов на право владения собственностью. Она завершается получением разрешения от совета министров. Оплачивается налог на передачу собственности.
Безопасность покупателя и надежность сделки гарантируются следующим:
1. Покупатель подписывает действительный контракт на приобретение собственности от продавца, не имеющего проблем с законом.
2. Контракт должен быть заверен в Land Registry Office, чтобы не дать продавцу возможности повторно перепродать собственность.
3. Покупателю гарантируется приобретение прав на данную собственность до получения документа, подтверждающего право владения.
4. Согласно новому закону, который сейчас обсуждается в парламенте, среди поправок к текущему законодательству существует поправка о требовании регистрации договора в журнале учета земельных участков. Это даст покупателю право на собственность, эквивалентное по силе с закладной. Ожидается, что эта поправка примет силу закона к концу этого года.
Компания, которая займется покупкой недвижимости для вас, может предоставить ознакомительную поездку, во время которой вас встретят в аэропорту, помогут устроиться в гостинице, продемонстрируют несколько подходящих вашим запросам объектов недвижимости, а также дадут несколько юридических консультаций на русском языке. Затем вам помогут оформить сделку, получить кредит, если это необходимо, окажут помощь в дизайне помещений и меблировке комнат.
Покупка через агентство очень удобна, но не лишена подводных камней, поэтому наш консультант Лолита Сапарилла дает несколько рекомендаций покупателям, желающим приобрести недвижимость на Кипре.
1 этап. Покупателю нужно решить, какова цель покупки недвижимости? Это может быть долгосрочное или краткосрочное инвестирование, дом для каникул, для постоянного проживания. Ответ на этот вопрос повлияет на территорию поисков удачных предложений по продаже. Например, если эта покупка совершается в целях инвестирования, то лучше всего искать землю или туристические апартаменты. Если покупатель сам планирует отдыхать в этом доме во время отпуска, то все зависит от его личных предпочтений. Если же это дом или квартира для постоянного проживания, то нужно учитывать климатические условия каждого района, расстояние до школ, магазинов и т. д. В этом случае уже можно жить подальше от моря, в более спокойном, не туристическом районе, ведь до пляжа можно всегда доехать за 15 минут на машине.
2 этап. Можно определяться с местоположением. Лучше найти 2 - 3 подходящих района, а если вы не очень знакомы с Кипром, посвятите несколько дней самостоятельному изучению острова. Вам предстоит объездить различные места, приглядеться к домам, можно также пообщаться с постоянно проживающими на острове соотечественниками. На этом этапе знакомство с агентом нежелательно, так как некоторые из них могут оказывать на вас давление, и вы подпишете договор о покупке, не успев как следует оглядеться и ознакомиться с ценами. Поверьте, даже самые разумные люди иногда идут на поводу у таких агентов. Узнать цены вы можете из газет, специализированных журналов, интернета. Желательно использовать несколько разных источников для того, чтобы получить идею о реальных ценах на рынке.
3 этап. Пора решить для себя, сколько вы готовы вложить денег. Нужен ли вам кредит. Кипрские банки кредитуют граждан России на срок до 15 лет, проценты зависят от конкретного банка и курса валюты. Кредит выдается на сумму, покрывающую около 80% оценочной стоимости, если вы покупаете жилье. На практике банковский оценщик может занизить стоимость недвижимости по сравнению с рыночной, поэтому в реальности вы можете получить кредит на 60 - 70% стоимости.
4 этап. Теперь можно назначать встречи с владельцами и агентами. На общение с ними вам придется потратить три-четыре дня. Записывайте всю информацию о понравившейся вам недвижимости (местоположение, размер, стоимость, наличие документов на право владения, возраст, состояние, вид из окон, расстояние от моря, магазинов и т. д.).
Сравнивайте
Если вы чувствуете, что один из агентов слишком на вас давит, лучше прекратить с ним общение. Если вы нашли недвижимость, которая вам нравится по всем параметрам, и даже цена устраивает, то советую не медлить, не тратить время на дальнейшие поиски. Лучшее - враг хорошего. Иногда действительно попадаются очень хорошие варианты, и их нужно брать незамедлительно, так как сегодняшний рынок недвижимости очень активен и хорошие предложения на нем не задерживаются.
Недвижимость Северного Кипра - лакомый кусочек или кость в горле?
Согласно данным департамента имущественного и земельного кадастра Республики Кипр, на оккупированной территории туркам - киприотам принадлежит не более 17% собственности. Правительство Северного Кипра утверждает, что национализировано было не более 20% собственности греков - киприотов. На южной части также была национализирована собственность, принадлежавшая туркам-киприотам, бежавшим на север острова. Во всех этих хитросплетениях сложно разобраться, но принимать решения нужно, основываясь на как можно более полной информации. Туристическая инфраструктура севера пока менее развита, чем аналогичная на южной части. Плюсы этого очевидны: на пляжах гораздо просторнее, цены на услуги хотя и приближаются к ценам Республики Кипр, но пока их не догнали. Нет толп туристов, потоков снующих туда - сюда автомобилей, и на улицах гораздо тише. Почти идеальное место для туриста-затворника, не любящего шум и суету обычных туристических центров. Еще один серьезный плюс - недвижимость на "той стороне" дешевле. Минусы следуют из плюсов. То, что Северный Кипр стал привлекательным для туристов не так давно, сказывается на уровне обслуживания и качестве сервиса. Низкий уровень экономики делает эту часть острова беднее южной, соответственно, уровень преступности выше, а уровень жизни ниже. Конечно, главным минусом при покупке недвижимости на Северном Кипре остается его юридическое положение, точнее, отсутствие оного. В октябре 2004 года Линда и Дэвид Ормс купили участок на Северном Кипре в деревне Лапито и построили там дом. Грек-киприот, которому до оккупации принадлежала эта земля, обратился в суд, который обязал Ормсов не только снести дом и вернуть землю законному владельцу, но еще и заплатить ренту за все время, что они жили там. Этот судебный процесс до сих пор не закончен, и многие жители острова, лишившиеся своих домов и участков во время турецкой оккупации, ждут, какое же решение будет вынесено. Если участок будет признан владением грека-киприота, это станет серьезным ударом по строительному буму, развернувшемуся сейчас на Северном Кипре. Если же останется во владении семьи Ормс, то желающих приобрести недвижимость в этой части острова станет гораздо больше.
Существует ли возможность оградить себя от риска при покупке недвижимости на Северном Кипре?
Да, существует. Всю недвижимость можно разделить на три большие группы. Первая - это недвижимость и земельные участки с документом, подтверждающим право абсолютного владения, выданным TRNC". Титулы на это недвижимое имущество после 1974 года выдавались правительством непризнанного государства Северный Кипр. Процесс приобретения такой недвижимости не очень отличается от аналогичной покупки в Республике Кипр. Покупатель так же выбирает недвижимость, заключается контракт, подается заявление в совет министров на разрешение приобрести недвижимость, и после одобрения этого заявления покупатель получает титул. Подача заявления в совет министров, по сути, чаще всего просто формальность. Если вы не совершали преступлений против Турции и собственность, которую вы хотите приобрести, не принадлежит армии, проблем с этим не будет.
Но при этом нужно помнить, что фактически вы заключаете сделку с непризнанным государством, государством, которого не существует. Если проблема Северного Кипра не решится признанием Турецкой Республики Северный Кипр, ваши документы не будут иметь никакой юридической силы.
Второй вид недвижимости и земельных участков - это недвижимое имущество, которое до 1974 года принадлежало турку - киприоту или иностранцу. На эту недвижимость очень большой спрос, потому что ее продажа является законной и ваше право владения собственностью в таком случае будет признано в Европе и других странах. Естественно, это существенно повышает цену на такую недвижимость. Для того чтобы удостовериться в безопасности заключаемой сделки, вам лучше обратиться в представительства муниципалитетов северной стороны в Республике Кипр, чтобы убедиться, что это чистая" недвижимость и вы покупаете ее у человека, имеющего право ее продавать. Муниципалитеты Кирении и Морфу сейчас находятся в Никосии, еще есть представительства в Ларнаке. Возможно, стоит обратиться к адвокату, работающему на территории Республики Кипр, чтобы он помог вам в поиске необходимой информации. После того как вы убедитесь, что эта недвижимость действительно принадлежит продавцу, то есть что он покупал ее у турка-киприота или иностранца, который владел ею до 1974 года, или унаследовал ее, можно оформлять сделку.
Третий вид - это имущество, титулы на которое были выданы в обмен на соответствующую землю на территории Южного Кипра. То есть это собственность, национализированная по обмену". Прежде чем подписывать контракт на покупку, эту недвижимость тоже лучше проверить в южных представительствах северных муниципалитетов, как и предыдущий вид собственности.
Проблема взаимоотношений между Северным Кипром и Республикой Кипр все еще не решена, и неизвестно, каким будет это решение и будет ли. Сложность любого гражданского конфликта в том, что его нельзя решать только политическими или только экономическими путями. Даже сейчас, спустя более 30 лет после трагических событий 1974 года, вражда еще не утихла окончательно. Если вы, желая приобрести недвижимость на севере, обратитесь в агентство по недвижимости на южной стороне, будьте готовы к отказу от сотрудничества и негативному отношению к вашей затее и даже к вам лично.
МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
Ольга Рубина, руководитель инвестиционно-аналитического отдела российского представительства кипрской строительной компании Lemestia Developers Ltd
Диверсификация и минимизация рисков
За последние 5 лет Кипр существенно изменился. Связано это со вступлением страны в ЕС и необходимостью соответствовать высоким европейским стандартам. Четкая законодательная база и централизованная система регистрации всех сделок с недвижимостью гарантируют собственнику защиту его интересов и чистоту заключаемых сделок. Сегодня Кипр является одной из немногих стран, где права инвесторов из других стран подробно прописаны в законодательстве. Юридическая защита иностранных инвестиций, в том числе при покупке недвижимости, обеспечена международными соглашениями и ратифицированными Республикой Кипр документами (Конвенция Всемирного банка по разрешению инвестиционных споров между государствами и гражданами разных стран, принятая законом 1988 года 64 как часть внутреннего кипрского законодательства).
Вложение в кипрскую недвижимость является прекрасным способом размещения капитала за рубежом, так сказать на черный день". В этом смысле Кипр считается одной из наиболее благоприятных зон мира для диверсификации вложений. При этом правительством Кипра гарантируется конфиденциальность всех финансовых операций с недвижимостью. А стабильная политическая и экономическая ситуация и отсутствие преступности снижают все риски до минимума.
Для оформления недвижимости в собственность достаточно оплатить 30% от ее стоимости. После этого контракт купли-продажи регистрируется в Департаменте земельных угодий и никто, кроме собственника по контракту, не имеет права распоряжаться данной недвижимостью. Вы можете оформить покупку непосредственно на острове, или обратиться в наше Представительство и сотрудники фирмы помогут решить все вопросы, связанные с приобретением недвижимости на Кипре.
Относительно низкая стоимость жилья (по сравнению со среднеевропейскими ценами), интеграция Кипра в Евросоюз в 2004 году, планируемые переход на евро и вступление в Шенгенскую зону, а также дефицит земли в престижных прибрежных районах, способствуют сохранению тенденции роста цен на курортную недвижимость.
Что касается цен на недвижимость, то квартиры можно приобрести от 55 до 500 тыс. СУР, при этом в наиболее престижных комплексах на берегу моря стоимость может доходить до 1 млн. СУР, мезонеты - 120-180 тыс. СУР, дома -125-165 тыс. СУР, виллы - 150 тыс. - 1 млн. СУР
На Кипре существует целый ряд льгот и послаблений, а также схем, которые дают возможность оптимизировать налоговые платежи.
Инга Пфлаумер
Источник: "Home"
|
