Молдавия переживает сейчас тяжелые времена. Страна разделилась по Днестру на левый и правый берег. И за влияние на нее борются большие и малые государства, то пытаясь примирить враждующих, то разжигая в них непримиримость. Но, преодолевая политические трудности, молдавская экономика продолжает развиваться - цветут сады и виноградники, растут новостройки. И это в немалой степени заслуга самих молдаван - они успевают строить не только в России и Евросоюзе, но и у себя дома.
Текущая ситуация
С середины 1990-х гг. развитие рынка недвижимости в Молдавии в целом и в Кишиневе в частности носило закономерный характер в условиях значительного превышения платежеспособного спроса над предложением. "Пионеры-застройщики" вошли на рынок при очень благоприятных условиях. Дешевая рабочая сила, дешевые строительные материалы, дешевые энергоресурсы, "даровые" земельные участки, в большинстве своем брошеная советская "незавершенка", купленная на аукционах за гроши.
И грянул бум! По началу рентабельность зашкаливала за 500%. Баснословные прибыли. В этот сегмент рынка стали слетаться все, кто что-то соображал в строительстве из "местных", а потом стали подтягиваться и "варяги" из "дальнего" зарубежья. Все у кого были свои финансовые ресурсы или эксклюзивный доступ к кредитным ресурсам.
Выгодно было как продавать, так и покупать. Несмотря на то что цена продаж превышала в 2-3 раза себестоимость 1 кв.м, квартиры охотно скупали и для прямого использования - для жилья, и инвесторы - игроки финансового рынка для капиталовложений.
Но протяжении 10 лет рынок жилой недвижимости стремительно насыщался, и в конце концов насытился. Не в том плане, что всем хватило, а в том, что никто уже не покупает. В настоящий момент на рынке недвижимости Молдавии наступил кризис.
Количество застройщиков резко выросло и продолжает расти, доступ к кредитным финансовым ресурсам усложняется, поскольку это "длинные" деньги, которые не очень любят банки. Молдавские строительные рабочие требуют зарплату европейского уровня, цены на строительные материалы растут, а на энергоресурсы зашкаливают. Складывается ситуация, когда в условиях перенасыщения и "перегрева" сегмент жилой недвижимости становится все менее привлекательным для участников рынка. Наиболее расторопные из них уже провели необходимые расчеты и определили "равновесную цену" жилой недвижимости, опирающуюся на платежеспособный спрос на ближнюю и среднюю перспективу, то есть на 2010-2012 гг. И соответственно уже приняли решение о переориентации своей активности на более перспективные и высокодоходные сегменты рынка. По оценке экспертов в ближайшее время это будут сегменты офисной недвижимости, логистики (складов), дорожного строительства, городской инфраструктуры.
Прихода крупных иностранных компаний также не ожидается. Молдавский рынок для них не так уж и привлекателен в отличие от рынка Украины или России. Большим операторам здесь развернуться негде. Кроме того, иностранные компании запросили бы не менее 1 тысячи за кв.м, ведь они наверняка пришли бы сюда со своими специалистами, оборудованием, технологиями. Они могут прийти, построить. Но кто купит? Вот в чем вопрос. С начала 2007 г. средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Кишиневе не менялась и на сегодняшний день составляет порядка 600-650 за кв.м при себестоимости строительства 400 за квадрат.
Прогнозы в целом на 2007 г. малоутешительны для операторов рынка: 400-450 за кв.м. Даже с учетом удорожания энергоресурсов, последствий "винного кризиса" и т.д., самое большее, что может произойти, - это уравнивание цены за счет уменьшения "аппетитной зоны". Операторы рынка будут вынуждены снизить цену так, что она даже не покроет себестоимость, лишь бы только вернуть хоть часть своих денег и минимизировать убытки.
Перспективы развития
Тем не менее есть еще порох в пороховницах. Основная надежда на гастарбайтеров. Ни для кого не секрет, что порядка 800 тысяч граждан страны работают за рубежом, и большинство из этого числа - люди строительных профессий. Именно они в первую очередь вкладывают деньги в недвижимость. На данный период времени, к сожалению, финансовый рынок не может предоставить другие альтернативы для вложения денег. Человек, имея определенный капитал, решает, что с ним делать: либо инвестировать в бизнес, либо использовать другие финансовые инструменты. Подобные инструменты на сегодняшний день отсутствуют. Куда вкладывать деньги? Создать новый бизнес? Зачем сталкиваться с организационными и бюрократическими проблемами, если уже есть источник дохода? Получается, недвижимость - самое выгодное вложение денег. Люди покупают жилье: сдают его в аренду или перепродают.
Надежда операторов рынка, кроме притока валюты от гастарбайтеров, базируется на планируемом значительном объеме помощи от Евросоюза. Эксперты утверждают: "Даже если половина из 1,2 млрд, заявленных донорами, попадет в Молдавию в виде "живых денег", этого будет достаточно, чтобы цены на жилье увеличились вдвое. Вырастет платежеспособность населения, появятся дешевые кредиты, цены на современные стройматериалы стабилизируются". Уверенность операторов в повышении цен базируется также и на том, что динамика роста цен на жилье в Молдавии на порядок отстает от рынков СНГ.
И все же строительство продолжается, просто происходит некоторая коррекция рынка, связанная с тем, что его участники приспосабливаются к новым реалиям.Среди них и наиболее известная в Молдавии строительная компания Basconslux.
До конца 2007 г. компания планирует завершить строительство нескольких жилых комплексов в Кишиневе. Во-первых, это 7 домов на Ботанике в области виадука - 11- и 14-этажные здания. Стоимость 1 кв.м - 700. Два дома по улице Заднипру, стоимость 1 кв.м в которых - 580. Ориентировочно к 2008 г. будет готово 8 домов по улице Мирча чел Бэтрын. Цена 1 кв.м - 570. Планировка квартир различна, но в среднем это: 1-комнатные квартиры - площадью 54,9 кв.м; 2-комнатные квартиры - площадью от 65 до 120 кв.м; 3-комнатные квартиры - площадью от 86,7 до 130 кв.м; 4-комнатные квартиры - площадью 124 кв.м; 6-комнатные квартиры - площадью 222 кв.м.
На 95% готовы три дома по ул. И.Крянгэ, 49 общей площадью застройки 13 тысяч кв.м и объект соцкультбыта площадью 400 кв.м. В строительстве домов компания использует как последние достижения строительных технологий, так и проверенные временем надежные строительные материалы и конструкции. Объекты сдаются в "белом" варианте.
Источники финансирования
Как известно, существует три возможные модели ипотечного кредитования: американская, германо-австрийская и франко-английская. В американской модели кредитование осуществляют специальные управляющие компании при финансовой поддержке государства. В германо-австрийской - специализированные банки. Такая система ипотеки также называется контрактно-сберегательной, то есть для предоставления ипотечных кредитов используются средства целевых накоплений будущих заемщиков. Во франко-английской кредитуют обычные коммерческие банки, используя для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов.
В Молдавии, по мнению экспертов, ситуация с ипотекой отличается от западных стандартов примерно так же, как ЭВМ эпохи развитого социализма от Pentium. Считается, что Молдавия вряд ли сможет развивать свою ипотеку по американской схеме, поскольку для этого нужны "длинные" деньги. Воспроизвести этот опыт мешает не только отсутствие таковых у государства, но и, что очень важно, существующие фундаментальные различия в правовых системах. Более вероятным выглядит внедрение немецкой ипотечной системы. Реальная возможность развития земельного рынка и внедрения в практику ипотечного кредитования появилась в Молдавии в 1998 г., когда были приняты Закон о нормативной цене и порядке купли-продажи земли, Закон о кадастре недвижимого имущества и утверждено положение о залоге (ипотеке) участков и объектов недвижимого имущества. Но рынок в достаточной мере так и не сформировался, а закон "Об ипотеке" все еще находится в стадии рассмотрения.
Ипотечное кредитование требует долгосрочных и дешевых ресурсов, что невыгодно для коммерческих банков. Как правило, приобретаемое жилье сразу перерегистрируется на взявшее ипотечный кредит физическое лицо, которое затем, согласно договору займа, выплачивает по нему проценты. Однако в случае, если заемщик по каким-либо причинам не сможет выплатить сумму займа и проценты по нему, банк проблем не оберется. "Хромая" законодательная база также никак не способствует росту интереса к жилищному кредитованию со стороны коммерческих банков. Нормальное правовое поле должно давать банкам долгосрочную гарантию инвестиций. Кроме того, в среднем по рынку муниципальной ипотеки срок кредита составляет 10 лет, а в частном секторе (например, на бирже "Лара") так вообще не более 3 лет. Из-за этого размер ежемесячного платежа становится непосильным даже для семьи с высоким уровнем доходов
Участие государства
Среди участников рынка сложилось мнение, что для дальнейшего развития ипотечного кредитования государство должно создать "правила игры" на рынке и обеспечить их соблюдение. И, похоже, государство, наконец, начало делать первые шаги в этом направлении.
Министром экономики и торговли Игорем Додоном был представлен новый проект закона "Об ипотеке". По словам министра, в Молдавии очень активно развивается жилищное строительство, но при этом возникают проблемы. Одна из них - невозможность предоставления ипотечных кредитов на более длительный срок. Рекордом для молдавского рынка является 15-летний срок. Вторая проблема связана с оценкой недвижимости (разницей между кадастровой и рыночной стоимостью). Третья - низкие доходы, которые декларируются гражданами Молдавии. Так, показатель ВВП на душу населения в республике составляет около $800-900, в то время как ипотека ставится реальным механизмом, если ежемесячные выплаты составляют не менее $200.
Что же предлагает минэкономторг для изменения ситуации в ипотечном кредитовании?
Во-первых, системный подход. Это означает, что наряду с принятием закона "Об ипотеке", будут предусмотрены изменения в ряде других законодательных актов, "для придания ипотеке дополнительного импульса развития".
Во-вторых, будут созданы условия для выдачи ипотечных кредитов как со стороны банковских, так и небанковских структур. В-третьих, минэкономики собирается сделать упор на запуск ипотеки в первую очередь на первичном рынке.
Тем не менее, как и во всем мире, проблемы ипотечного кредитования будет решать не кто иной, как банковская система страны, в данном случае банковская система Республики Молдова.
Ипотечные программы
Сегодня в Молдавии девять из пятнадцати банков предлагают ипотечные программы.
"Молдова Агроинбанк" предлагает ипотечный кредит "Твой дом". Кредит выдается сроком на 15 лет и процентной ставкой 12% годовых в леях. Банк предоставляет сумму - до $50 тысяч. Возможное финансирование - до 70% от суммы предполагаемых инвестиций в недвижимость.
Кроме того, банком предлагается и кредит для приобретения недвижимости по программе "Ипотека", работающий на основе договора о сотрудничестве с Муниципальным ипотечным агентством Кишинева (AMIC). Этот кредит могут получить физические лица, которые располагают суммой в 50% от стоимости выбранной квартиры. Не располагающие половиной стоимости получают возможность накопления (сроком до 5 лет) необходимых денежных средств, установленных в договоре с AMIC. И уже после накопления 50% суммы получают кредит в леях, в размере 50% от стоимости квартиры сроком на 10 лет.
"Инвестприватбанк" предлагает ипотечный продукт посредством проекта Casa Blanca. Кредит предоставляется сроком до 7 лет. Купив квартиру в одном из проектов (заплатив 100% ее стоимости), покупатель получает скидку 10% от стоимости квартиры. При внесении 50% от полной стоимости квартиры на оставшуюся сумму можно получить кредит под 14% годовых. При кредите в 70% от стоимости жилья процентная ставка составляет 16%.
В программе также предусматривается возможность покупки квартиры с первоначальным взносом в 10%, тогда процентная ставка по кредиту достигает 18%, при этом банк требует дополнительный залог. "Финкомбанк" предлагает программу жилищной ипотеки "Свое жилье". Залог - приобретаемая недвижимость на первичном или вторичном рынке жилья. Сумма кредитования - от 1 тысячи до 40 тысяч, эквивалент в леях. Срок - до 10 лет. Процентная ставка плавающая, устанавливается в соответствии с действующей процентной политикой банка.
"Викториабанк" предлагает ипотечный кредит "Войдите в свой дом". Срок кредитования от 3 до 10 лет под 14% годовых. Собственный вклад заемщика должен составлять минимум 30% стоимости приобретаемой недвижимости. У "Мобиасбанка" имеется программа ипотечного кредитования Acasa. Максимальная сумма кредита 700 тысяч леев при условии 30% оплаты стоимости недвижимости заемщиком. Срок до 60 месяцев и 23% годовых. "Мобиасбанк" известен в Молдавии своей агрессивной политикой на рынке потребительского кредитования. С недавнего времени банком объявлено о запуске нового проекта ипотечного кредитования.
Банк предлагает три вида продукта: ипотечный кредит "на покупку жилья на вторичном рынке", "на строительство или реконструкцию жилья". И отдельное предложение для предпринимателей, работающих на основе патента или индивидуального предприятия. Им банк предоставляет возможность приобретения коммерческой недвижимости.
Все эти займы выдаются сроком до 10 лет в леях и не зависят от колебаний курса иностранных валют, по выгодным процентным ставкам. Воспользоваться этими услугами может любое физическое лицо, являющееся гражданином Молдавии в возрасте от 21 года.
Минимальную сумму кредита банк не ограничивает, максимальная же может достигать 1,7 млн леев (чуть меньше $140 тысяч). Для финансовой системы Молдавии это абсолютный рекорд, так как максимальные суммы кредитов в рамках ипотечных программ составляют $60 тысяч.
Первоначальный взнос определяет сам клиент. Банк же при приобретении недвижимости готов предоставить ипотечный кредит в размере 70% от стоимости жилья. Существует возможность предоставления кредита в размере 100% от стоимости недвижимости, но при этом необходимо представление дополнительного залога.
Согласно действующему законодательству Молдавии предоставлением кредитов в целях покупки недвижимости физическим лицам, кроме коммерческих банков, могут заниматься и небанковские учреждения. Здесь уже ветер дует из Евросоюза, из Румынии.
Например, компания Prime Сapital, которая специализируется на ипотечном кредитовании. На рынке недвижимости Молдавии это первая компания такого рода, в то время как за рубежом такая практика финансирования жилья применяется очень широко.
Prime Сapital предоставляет ипотечные кредиты физическим лицам сроком до 10 лет. Предлагаются также продукты краткосрочного финансирования с целью осуществления сделок купли и перепродажи жилья. Ставка по кредиту колеблется от 12 до 16% в валюте в зависимости от выбранного клиентом пакета услуг. Первоначальный взнос составляет стандартные 30% от стоимости жилья, а компания кредитует остальные 70%. В случае отсутствия средств на первоначальный взнос есть возможность получения всех 100% при условии дополнительного залога.
Prime Сapital выдает кредиты под фиксированную процентную ставку и ведет максимально прозрачную политику в отношении всех необходимых выплат. Клиент знает заранее, какие платежи его ожидают, что исключает всякого рода недекларированные комиссионные и прочие скрытые выплаты. Минимальная сумма ипотечного кредита составляет $5 тысяч, максимальная - $250 тысяч, что является наилучшим предложением среди аналогичных на данном сегменте рынка.
Кузнецы своего счастья
Итак, как мы видим, государство наконец взялось за наведение порядка на рынке ипотечного кредитования. Коммерческие банки, засучив рукава (или как говорили прежде, "надев нарукавники"), один за другим начали объявлять о внедрении ипотечных программ. Но "изюминка" молдавской ипотеки оказалась в другом.
Рост инвестиций в последние годы отставал от реальных потребностей и от возможностей экономики и населения. Исходя из фактических валютных поступлений извне, инвестиции в реальный и социальный секторы в ближайшие несколько лет могут ежегодно увеличиваться на 20-30% с соответствующими положительными последствиями.
И главный источник прироста - это заработки молдавских граждан (порядка 800 тысяч человек) в странах Евросоюза. Эти заработки, по некоторым оценкам, намного больше валютных поступлений от всех экспортеров Молдавии вместе взятых и составляют $1 млрд в год, что почти в два раза превышает утверждаемый Парламентом страны бюджет. Так что молдаване сами кузнецы своего счастья, и у местного рынка недвижимости вырисовываются очень неплохие перспективы.
Владимир Романов
Источник: http://www.pro-n.ru/
|
