Резкий скачок цен на жилье в 2006 году привел к тому, что большинство из тех, кто готовился к покупке квартиры, не смогли догнать рынок и встали перед необходимостью искать заемные средства. Альтернативы и сделки с ипотекой стали разваливаться из-за постоянных ценовых изменений. В этих условиях многие покупатели делают выбор в пользу кооперативов.
Неискушенного человека условия кооперативов просто завораживают: рассрочка до 20 лет под 3% годовых, вместо 10-12% по ипотечному кредиту. К сожалению, большинство людей, не умеют грамотно сравнить реальные финансовые последствия ипотечной и кооперативной схемы.
Почти бесплатно?
Схема проста: кооперативы покупают квартиру после только накопления клиентом не менее 50% от стоимости жилья. Поэтому те, у кого первоначальные средства составляют 10-30%, берут ипотечный кредит. А вот у кого уже есть 50% или больше склоняются к кооперативам.
У населения сложилась иллюзия, что при финансировании жилья существует система, подобная кредитованию автомобилей: если у тебя маленький взнос, кредит дороже, если есть 50%, то возможна чуть ли не бесплатная рассрочка. Увы, это далеко не так.
Но прежде чем заняться подсчетами, будет нелишне посмотреть, что сегодня происходит в кооперативном движении на жилищном рынке, поскольку есть существенные отличия в условиях у разных типов кооперативов, основными из которых являются ЖНК (жилищный накопительный кооператив) и потребительский ипотечный кооператив.
Для специалистов причина процветания потребительских ипотечных кооперативов не является секретом: в отличие от ЖНК они не скованы нормой закона о том, что время рассрочки не должно превышать более чем в 1,5 раза время первоначального накопления, а сам период накопления должен быть не меньше двух лет. То и другое в условиях быстрого роста цен для большинства клиентов совершенно неприемлемо: у них есть достаточно большой первоначальный взнос, они хотят минимальный срок ожидания и максимальное время рассрочки. Все это могут дать именно потребительские ипотечные кооперативы. То есть, ключевая норма, которую законодатели надеялись использовать для обеспечения финансовой устойчивости кооперативов, оказалась не востребована в условиях быстрорастущего рынка.
ЖНК. Долго - значит дорого
Вот небольшая иллюстрация работы ЖНК. Вам нужна квартира за 200 тысяч долларов. У вас есть 100 тысяч. Но в ЖНК вам надо делать вид, что вы их накапливаете два года. Вполне логично предположить, что цены будут расти на 5% в месяц, т.е. за два года квартира будет стоить 440 тысяч долларов! А кооператив, прокрутивший ваши 100 тыс. долларов в течение двух лет, честно выдаст вам 200 тыс. на покупку. Ваши действия? Вместо двушки в Москве вы покупаете однокомнатную квартиру за 30 км от МКАД, а потом еще возвращаете кооперативу 100 тыс. долларов с процентами. Причем вы должны полностью расплатиться за три года (как требует закон), а если не расплатитесь, квартира все это время остается в собственности кооператива. Так что он оставит квартиру себе, а вас выселит, выплатив компенсацию, которой уже хватит только на комнатку в коммуналке за Уралом.
Стоит ли удивляться, что народ рядами и колоннами пошел не в ЖНК, а в потребительские ипотечные кооперативы, которые позволяют накапливать меньше года, дают рассрочку до 20 лет, да еще сразу после покупки оформляют квартиру в собственность клиента.
Время - деньги
Но и клиентам потребительских ипотечных кооперативов радоваться рано. Дело в том, что накопительная схема чисто математически выгодна как раз при условии относительно длительного накопления, а не его имитации. Возьмем те же исходные данные (квартира за 200 тыс. долларов) и посмотрим, как работает схема таких кооперативов. Рассчитаем этот вариант по калькулятору программы "Строим вместе". Если клиент готов внести на стадии накопления не больше 100 тыс., то мы имеем классический пример реального накопления. В течение 90 месяцев (т.е. 7.5 лет!) накапливается 110 тыс. (из них 10 тыс. - вступительный взнос). Затем покупается квартира, и клиент выплачивает по 1378 долларов в месяц в течение 10 лет.
Конечный результат таков: вы заплатите в общей сложности 275 тысяч. То есть, ссуда в сумме 100 тыс. долларов на срок в 10 лет обойдется вам в 75 тысяч долларов. Заметим, что ипотечный кредит на ту же сумму и такой же срок обойдется дешевле: при стандартной на сегодняшний день ставке 10% годовых банк получит комиссионных на сумму 58 тыс., если не считать накладных расходов при оформлении кредита и обязательной страховки. Кроме того, не забудьте, что в кооперативе вы надолго замораживаете средства. Насколько подорожает жилье за 7,5 лет, страшно даже подумать. Нетрудно догадаться, что приведенный выше пример в России существует только в теории. Если кто на него идет, пишет заявление о выходе на полдороге. И здесь потребительский ипотечной кооператив идет навстречу: он готов сократить срок ожидания, но далеко не бесплатно.
Золотая середина
Скажем прямо: при накоплении в 6 месяцев и рассрочке в 20 лет операция становится бессмысленной, размер ссуды приближается к нулю. Возьмем золотую середину - именно такие варианты сейчас востребованы.
Покупатель собирается выручить деньги от продажи старой квартиры, ему нужна небольшая доплата: до 200 тыс. не хватает всего 23 тысячи долларов. Имеющиеся 177 тыс. он должен внести за 15,7 месяца. После покупки квартиры он платит по 566 долларов ежемесячно в течение 10 лет. Итог: общая сумма платежей составит 245 тысяч. Иначе говоря, за ссуду в 23 тыс. долларов на 10 лет кооператив возьмет 22 тысячи. Аналогичный ипотечный кредит при ставке 10% годовых в банке обойдется в 13,5 тысяч долларов. И не будем забывать, что за 16 месяцев ожидания жилье может подорожать на 50-70 процентов.
Как видим, середина действительно золотая. При любом раскладе кооператив остается в выигрыше. В принципе, кооперативы - вполне жизнеспособная форма финансирования жилья, но надо признать, что в условиях ажиотажа на рынке у них развился очень хороший аппетит, который позволяет им зарабатывать больше, чем ипотечным банкам. Это не мешает им получать налоговые льготы, пользуясь статусом некоммерческих организаций. Клиентов много, поскольку в кооператив легко вступить. К тому же всегда есть люди, уверенные, что рассрочка в 3% годовых лучше, чем кредит под 10-12% годовых. Парадокс доступности заключается в том, что кооператив - наиболее доступная и в то же время наименее выгодная форма финансирования жилья в условиях быстрого роста цен.
Эх, прокачу!
Но беда даже не в этом. Перечисленные схемы, хотя и не очень дешевы, но, по крайней мере, надежны. Между тем раскрученную аббревиатуру ПИК (потребительский ипотечный кооператив) стали использовать организации, которые занимаются демпингом (занижение цен - ред.), желая привлечь клиентов. "Строим вместе" даже предупреждает на своем сайте, что "не имеет никакого отношения к другим компаниям, использующим в своих названиях слово или аббревиатуру ПИК". Среди них есть карликовые организации, имеющие менее десяти членов. Хотите не 3%, а 1% годовых с рассрочкой на 20 лет? Нет проблем! Что ж, если народ столь упорно хочет доступного жилья, он его все равно получит, невзирая на здравый смысл и очевидные риски.
Остается добавить, что государство не является гарантом даже по обязательствам ЖНК, которые работают в рамках закона. Что касается остальных (а среди них есть не только потребительские ипотечные кооперативы, но и ЖИНКи, ПСИНКи и многие другие странные названия), то они ограничены только Гражданским кодексом. А это значит, что если вы добровольно отдали кому-то свои деньги, то так тому и быть.
Источник: http://www.kdo.ru/
|
