Количество людей, которые сегодня живут в Москве в съемных квартирах, даже приблизительно подсчитать сложно. И все они мечтают рано или поздно распрощаться со съемными квартирами и завести собственное "гнездо" хотя бы с помощью ипотеки… Или нет? Какие недостатки и преимущества есть у каждого из этих вариантов: снимать квартиру и приобрести ее в кредит? Рассмотрим сначала аспекты правовые и психологические, а после перейдем к предметным коммерческим расчетам.
Ипотека
Довод, который приводят чаще всего в пользу ипотеки: ежемесячные платежи те же, а квартира ваша, а не "дядина", и выезжать оттуда со всем скарбом не придется. Это при благоприятном раскладе и в самом деле так, но не стоит забывать, что возможен и неблагоприятный вариант. То есть, к примеру, утраченная работа или незапланированные расходы, да и просто инфляция, изменение ставки банка, и тогда – прощай квартира, прощай выплаченные деньги, прощай желанная стабильность…
Второе несомненное преимущество квартиры, находящейся в вашей собственности, перед арендой состоит в том, что обосновываться в ней можно прочно и надолго, а значит – делать ремонт, покупать мебель, технику. Но и у этого достоинства есть обратная сторона: во-первых, при том размере выплат, которые мы обычно на себя принимаем, на прочие покупки денег может и не остаться, а во-вторых, ремонт, сделанный в период безденежья, тоже рискует быстро поднадоесть… В-третьих, кто мешает ремонтировать и обставлять съемную квартиру, предварительно договорившись с хозяевами и, к примеру, поделив расходы пополам?
Ну и самый главный недостаток квартиры, купленной в кредит, – это, конечно, ее стоимость. Если не использовать досрочное погашение, то при средней ставке 10-12 % по кредиту в валюте за 10 лет вы выплатите банку сумму порядка 120 % плюс к стоимости квартиры. Достойная ли это плата за вашу стабильность?
Аренда
Важный, на мой взгляд, плюс съемной квартиры состоит в том, что съемная квартира – это квартира, идеально подходящая именно вам. Вы одиноки и работаете в Бирюлево? Отлично, значит, вам идеально подойдет однушка в Бирюлево. Обзавелись семьей и работой в центре? Меняете квартиру на двухкомнатную в центре. Вы не связаны никакими обязательствами, и любые изменения в вашем семейном и социальном статусе могут сразу же отразиться на вашем жилье. Вам не надо заботиться о квартире, уезжая летом на дачу, и приезжать поливать цветы – все ваши вещи умещаются в нескольких коробках, и их можно взять с собой, а от квартиры отказаться… Словом, если вы молоды и динамичны, то съемная квартира – это вполне ваш вариант. К слову, на форумах в Интернете вы найдете немало молодых специалистов, которые именно так подходят к вопросу и всерьез не понимают, зачем отказывать себе во всем, тратя накопления на вступительный взнос, снижать свой уровень жизни, зарабатывая на ипотеку, когда можно комфортно и самодостаточно жить в съемной квартире.
Основной недостаток съемной квартиры – это, конечно же, арендная плата. Ежемесячно приходится отдавать "чужому дяде" довольно весомую часть своего дохода, и нет никакого шанса, что хоть когда-нибудь это прекратится. Опять же, при возможной потере работы или снижении доходов от квартиры придется отказаться, если нет толстого слоя "подкожных" накоплений. Но тут все проще: квартиру можно просто сменить на более дешевую, а в случае ипотеки с банком придется вступить в долгие и малоприятные разбирательства.
Другой недостаток съемного жилья: цены на него растут вместе с аппетитами хозяев и без всякой связи с инфляцией. В случае с банком вы платите все-таки фиксированную сумму, определенную при заключении кредитного договора.
Важно также понимать, что пока цены на недвижимость постоянно растут, и, что бы ни говорили, окончания этого процесса пока ожидать не приходится. Плюс опять-таки инфляция, так что копить деньги тоже особо не получается. В общем, нельзя сказать, что, снимая квартиру, можно быстро и ощутимо приблизиться в конечном итоге к самостоятельной покупке без привлечения кредита.
Финансовый аспект
Вообще по деньгам ипотека получается дороже аренды. Но надо признать, что с учетом налогового вычета и растущих цен на жилье разница получается уже совсем не катастрофическая. А если хочется пойти дальше и признать, что часть денег вы все-таки платите за квартиру (что есть кредит, что нет – все равно бы заплатили), а реально переплачиваете только проценты, то можно вообще получить довольно "вкусную" цифру, практически одинаковую со ставкой арендной платы.
Стоимость аренды квартиры в Москве:
Однокомнатная - 500 — 600
Двухкомнатная - 600 — 750
Трехкомнатная - 750 — 900
За аренду однокомнатной квартиры в Москве сегодня нужно платить $ 500 ежемесячно. Возможно, при этом вам хочется накопить денег на свою квартиру. При цене однокомнатной квартиры $ 100 000 потребуется много лет, для того чтобы накопить эти деньги. Кроме того, за 10 лет вы выплатите за аренду квартиры $ 500 * 12 месяцев * 10 лет = $ 60 000.
Скорее всего, через 10 лет цены на квартиры вырастут, и накопленных денег на квартиру не хватит. Суммарные расходы за десятилетнее накопление с учетом арендной платы равны $ 160 000. Чтобы насобирать $ 100 000 за 10 лет, понадобится ежемесячно откладывать: $ 100 000 / 10 лет / 12 месяцев = $ 833,33.
А это значит, что ежемесячные расходы на решение квартирного вопроса составят: $ 500 + $ 833,33 = $ 1333,33.
Теперь посчитаем затраты, связанные с ипотекой. В настоящее время для получения ипотечного кредита банки требуют оплаты первого взноса в размере 10 – 30 % от стоимости квартиры. Значит, для получения ипотечного кредита на квартиру стоимостью $ 100 000 понадобится первый взнос от $ 10 000, деньги на оформление кредита от $ 300 до $ 1000 (в зависимости от банка), деньги на оплату страховки. Если ваш первый взнос превышает 30 %, то вы сможете получить кредит под меньший процент, поэтому в нашем примере первый взнос будет равен $ 31 000.
В случае покупки квартиры в кредит на 10 лет с первым взносом $ 31 000 вы должны будете платить $ 925 в месяц с учетом страховки. В первый год вы сможете получить налоговое освобождение в размере $ 950-1000. Использование налогового освобождения для погашения основного долга позволит снизить платежи по кредиту. Параллельно со снижением процентных выплат будет снижаться и страховой сбор.
Сравнение затрат на выплату ипотечного кредита, с учетом страховки и процентов и даже с учетом понимания, что вы переплачиваете, показывает, что выгоднее брать кредит, чем снимать квартиру и копить. Нужно помнить следующее: чем большую сумму вы внесете в качестве первого взноса за квартиру, тем меньший кредит вам нужно будет взять. Чем меньше срок кредита, тем меньшую процентную ставку установит банк за пользование кредитом, и тем меньше денег в качестве процентов вам придется заплатить.
Такого же мнения, кстати, придерживаются и специалисты. Начальник управления розничных продуктов и услуг Международного Московского Банка Алексей Аксенов считает, что приобретение собственного жилья всегда предпочтительнее и надежнее аренды. "Во-первых, статистика свидетельствует, что жилье в Москве ежегодно дорожает на 20-35 %, ставки же по ипотечным кредитам варьируются в районе 12-16 % годовых в рублях и 10-13 % в валюте. Таким образом, получается, что, отложив приобретение жилья на потом, можно сэкономить на выплате процентов банку, но при этом гораздо больше потерять в результате роста цен на недвижимость. Во-вторых, стоимость аренды жилья, как правило, сопоставима с выплатами по кредиту на покупку аналогичной квартиры. При этом размер ежемесячных платежей в счет погашения кредита фиксирован, а арендная плата постоянно растет. Кроме того, получив ипотечный кредит, можно сэкономить на налогах, ведь расходы в пределах 1 млн. рублей и проценты по кредиту по закону вычитаются из налогооблагаемой базы заемщика", – комментирует ситуацию Аксенов.
Источник: http://sobesednik.ru/
|
