Несмотря на то что об ипотеке за последнее время написано немало, эта тема продолжает волновать россиян. О том, какие возможности предлагают сегодня ипотечные программы, стоит ли опасаться покупки жилья в кредит и насколько выгодно сделать это именно сейчас, мы беседуем с председателем совета директоров Русского ипотечного банка Алексеем Гурьяновым.
Алексей, основным фактором, тормозящим развитие ипотеки в России, по-прежнему остаются достаточно высокие ставки. Каковы тенденции в этой области, когда ставки достигнут приемлемого для большинства потенциальных заемщиков уровня и стоит ли ждать этого момента или лучше все-таки приобрести жилье в кредит уже сегодня?
Во-первых, сразу возникает вопрос, что есть приемлемый уровень. Во всех странах ставки различаются. В США, например, они составляют около 7%, а в Прибалтике и некоторых европейских странах есть ставки и в 4%. Что касается России, честно говоря, я не ожидаю значительного снижения ставок в ближайшее время. Они могут снизиться до 9-9,5%, но не более того. С другой стороны, цены на жилье продолжают расти. В первую очередь, это должно стимулировать людей к тому, чтобы купить квартиру именно сейчас, потому что дешевле она уже вряд ли будет. Стоимость квартир, купленных по ипотеке в ноябре прошлого года, уже выросла примерно на 150%. И если бы их владельцы решили сегодня продать этот актив, то они легко расплатились бы с ипотечным кредитом, да еще и остались "в плюсе", получив дополнительный доход. И, по-моему мнению, такое положение дел сохранится, как минимум, до 2010 года.
Еще один момент, препятствующий развитию ипотеки, – большое количество "серых" и "черных" зарплат. Как выйти из такой ситуации? Допустим, у человека "неофициальный" доход $1500, но при этом он не имеет ценных бумаг, машин и иных активов, которые бы доказывали его состоятельность. На что можно рассчитывать в таком случае?
Это уже давно не проблема – большинство банков с пониманием относятся к косвенному подтверждению доходов и интересуются не только наличием материальных активов. Мы знаем, например, что главный бухгалтер в Москве получает в среднем порядка $2000. И если мы видим, что он приходит с трудовой книжкой, свидетельствующей о солидном стаже работы, у него есть профильное образование, то мы понимаем, что у данного человека зарплата точно не меньше, чем названная сумма. Это позволяет оценить его реальный доход, то есть мы ориентируемся, в первую очередь, на востребованность заемщика на рынке труда. С другой стороны, мы приветствуем тот факт, что все больше работодателей "выходят из тени" и сотрудники этих компаний могут открыто подтвердить свой уровень дохода.
Наверное, имеет также значение размер и известность компании, в которой работает человек?
Конечно, учитывается целый набор факторов. Такая система – достаточно сложная вещь, но она позволяет оценивать, сколько человек реально зарабатывает. Мы отказываем только тем людям, которых не понимаем. Например, недавно к нам обратился за кредитом персональный водитель из госбанка с официальной справкой о том, что его зарплата $6000. Спрашивается, кого или что он там возит? Такому человеку мы, скорее всего, откажем, потому что если он вдруг потеряет данную работу, вряд ли сумеет найти новое место с аналогичным уровнем оплаты. Но вообще такие случаи – редкость. Мы стараемся свести отказы к минимуму. Равно как всячески пытаемся ускорить процесс принятия решения о выдаче кредита. Если к нам из того же госбанка обратится топ-менеджер, который получает порядка $3000, этому клиенту мы в течение двух часов ответим. Для такой категории заемщиков у нас существует специальная программа "Профессионал" с пониженной ставкой – 10% годовых. Мы просим только паспорт, справку по форме 2НДФЛ и копию трудовой книжки, и через два часа принимается решение. Если человек работает в крупной международной компании или государственной корпорации больше шести месяцев и у него профильное образование, то с ним все понятно. Таких людей, как профессионалов высокого класса, мы принимаем с распростертыми объятиями.
Неужели такие люди не могут себе позволить купить квартиру сразу, не по ипотеке?
А зачем? Ведь им это невыгодно. Сейчас в Москве нет нормальных квартир дешевле $130 тысяч. К тому же инфляция в России порядка 11%. В таких условиях выгоднее накопить на первоначальный взнос и купить жилье с использованием ипотеки. Многих людей останавливает лишь тот факт, что они либо что-то не понимают в ипотечных программах, либо думают, что это слишком сложная процедура. Интересный факт: почти 43% наших заемщиков – молодые работающие женщины, среди которых, например, много бухгалтеров и экономистов. Это те люди, которые обладают необходимыми знаниями и реально оценивают как свои потребности и возможности, так и экономическую ситуацию, предложения на рынке. Нам лестно, что они выбрали наш банк.
К слову о долгосрочных отношениях – это действительно один из важнейших факторов. Ведь ситуации бывают разные: сегодня ты топ-менеджер в банке, а завтра что-то случилось, и ты уже никому не нужен. Что делать, если человек больше не сможет расплачиваться за купленную в кредит недвижимость?
Мы бы не давали деньги, если бы об этом не подумали. Во-первых, мы просим заемщика застраховать свою жизнь и здоровье – это важно не только для банка, но и для него самого. Если что-то происходит, человек получает достаточно денег для того, чтобы разрешить свои тяжелые обстоятельства на данный момент. Плюс не будем забывать про стоимость квартиры, которая постоянно растет. Сейчас этот рост – 3-5% в неделю. И если случилось так, что заемщик больше не в состоянии платить, можно реализовать этот актив, погасить ту сумму, которую он должен банку, и купить квартиру попроще где-нибудь в другом месте. Правда, пока таких ситуаций у нас не было. Мы строим долгосрочные отношения со своими клиентами, ведь нам общаться с ними 15-20 лет, поэтому к каждому случаю подходим индивидуально и всегда стараемся найти обоюдовыгодное решение любых проблем.
А можно ли продать приобретенную в кредит квартиру?
Да, несмотря на то что она находится в залоге, это возможно. Кроме того, можно еще до полного погашения кредита продать квартиру, приобретенную по ипотеке, и купить другую.
Какой доход должен иметь человек для того, чтобы воспользоваться вашей программой ипотечного кредитования и купить в Москве хотя бы однокомнатную квартиру?
Исходя из последних сделок, минимальная цена однокомнатной квартиры на сегодняшний момент составляет от $130 до $150 тыс. долларов, при этом если клиент берет кредит в размере $115 тыс. по программе "Профессионал" на срок 20 лет, то его доход должен составлять две тысячи долларов США. Основная часть наших клиентов – люди с доходом $2-3 тыс., то есть это, в основном, средний класс.
Важно ли наличие московской или подмосковной прописки, чтобы купить квартиру по ипотеке в Москве?
Наличие московской или подмосковной прописки не является условием для получения ипотечного кредита в нашем банке. Более того, наша программа "Профессионал" позволяет получить ипотечный кредит на покупку квартиры в Московском регионе сотрудникам крупных российских и международных компаний, не имеющим гражданства РФ или московской прописки.
В условиях дефицита предложения на рынке недвижимости возникает проблема поиска жилья: человек получил "добро" на получение ипотечного кредита, но не может сразу найти подходящее жилье, а цены-то растут.
Да, такая проблема действительно существует. На сегодняшний день у нас $30 млн одобренных кредитов, по которым люди ищут квартиры. Но мы им дали плюс 5%, чтобы успеть за ростом цен. Все, кто выйдут на сделку до 15 августа, могут рассчитывать на перерасчет первоначального взноса, исходя из 10%. Грамотный заемщик, понимая, что одобренной суммы кредита и его доходов не хватает на тот вариант, на который он рассчитывает изначально, не отказывается от покупки вообще, а корректирует свои ожидания. Например, рассматривает ближнее Подмосковье, более удаленные варианты.
Как правило, ипотека ассоциируется с покупкой первого жилья. Но ведь довольно часто ее используют и для улучшения жилищных условий?
Верно. И для этого мы сделали программу "Новые квадратные метры", которая позволяет купить новую квартиру, не продавая старую в течение шести месяцев. То есть на полгода заемщик освобождается от уплаты каких-либо сумм и начинает погашать кредит и набежавшие проценты только на седьмой месяц, после продажи прежней жилплощади. При этом мы не просим залог на старую квартиру. К тому же человек выигрывает еще и от того, что он может продать ее не сразу, а через полгода, когда стоимость будет выше. Есть возможность выписать и прописать детей и сделать минимальный ремонт.
Многие банки по ипотечным программам работают вместе с риелторскими компаниями. В чем выгода такого сотрудничества для кредитного учреждения и для клиента?
Сейчас в Москве найти квартиру самостоятельно практически невозможно. А ведь ипотечный кредит – это полуфабрикат, который нельзя использовать без квартиры. Поэтому связь с риелтором очень важна. Они находят тот актив, с которым можно использовать этот кредит. Кроме того, и в Москве, и, особенно, в других городах очень важно проверить то, что вы покупаете. Риелтор помогает это сделать. Мы всегда советуем клиенту пообщаться с риелтором, чтобы быть уверенным в истории выбранной квартиры. Ведь известно достаточно много случаев мошенничества с квартирами, и, к сожалению, они продолжают происходить. Поэтому, для того чтобы обезопасить себя, имеет смысл обратиться в риелторскую компанию. Снижая свои риски за счет профессиональной работы риелторской конторы, мы, в свою очередь, можем позволить себе предложить клиентам более выгодные условия. И, наконец, снижаются издержки. Мы не содержим филиалов. Фактически нашей агентской сетью являются риелторские компании. У нас сейчас 118 контрагентов компаний-риелторов, работающих в Москве и Подмосковье.
Большинство банков предлагают кредитование покупки жилья в числе прочих услуг, вы же специализируетесь исключительно на ипотеке, почему?
Покупка квартиры – это, наверное, самый большой стресс в жизни человека после рождения ребенка. Это проблема выбора и поиска новой квартиры, выбора банка и поиска наиболее выгодных для себя условий. Взять самый большой кредит в своей жизни психологически очень сложно. Поэтому мы стараемся сделать так, чтобы человек испытывал минимальное эмоциональное потрясение при этом. Чтобы оформление ипотечного кредита проходило быстро и эффективно. Мы единственный банк, который позволяет прийти на сделку со своим психотерапевтом, с тещей, с детьми. Иногда у нас проходят сделки, на которых присутствует 15-20 человек. Мне кажется, именно такой подход к организации ипотечного кредитования самый правильный.
Ситуация на этом рынке очень подвижная, почти все банки предлагают ипотечные программы и стараются друг друга опередить, постоянно предлагая новые продукты. Какие новинки есть у вас?
В ближайшее время начнем работать с новостройками. Будут очень привлекательные условия. Еще мы введем кредитную программу с плавающей ставкой – для людей, которые имеют свое видение ситуации на финансовых рынках. Недавно мы вывели на рынок рублевые продукты, будем их активно продвигать, ведь по мере укрепления рубля такие программы становятся все более популярны.
А что вы порекомендуете людям, которые присматриваются к ипотеке, – в какой валюте лучше брать кредит?
Зависит от того, в какой валюте человек получает свой доход: если в рублях, то кредит стоит взять в рублях, а если в долларах – то в долларах. Но вообще на текущий момент времени выгоднее взять кредит в долларах, потому что доллар слабеет и долларовые ставки ниже, чем рублевые.
Источник: http://www.utro.ru/
|
