Главным и неоспоримым преимуществом ипотеки является то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). Но есть у ипотечных программ и свои недостатки…
Жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием жилья, рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а также потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд плюсов: заемщику ипотечного кредита предоставляется льгота по подоходному налогу на весь срок ипотеки; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. В большинстве ипотечных программ предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая "переплата" за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. "Переплата" по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т. п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10 % первоначального взноса на приобретение жилья.
Сумма кредита, которую может выдать ипотечный банк, ограничена с одной стороны первоначальным взносом заемщика, с другой стороны величиной его доходов. При этом некоторые кредитные организации принимают во внимание только доход по основному месту работы, подтвержденный справкой. Это еще один минус ипотеки. И, наконец, в зависимости от банка и объекта недвижимости, на покупку которого выдается ипотечный кредит, могут возникнуть дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность предоставить поручителей по кредиту и т. д.
Важно знать, что некоторые банки выгодным для себя образом разбивают график погашения кредита: внушительную часть платежа от клиента записывают в счет процентов по кредиту, а намного меньшую – в счет возврата взятой суммы. Например, человек платит в месяц , скажем, $ 600, из них банк записывает только 50 в счет погашения суммы, а остальное – в счет погашения процентов. Учитывая то, что проценты начисляются на остаток, заемщику это крайне невыгодно.
Стоит учитывать, что помимо первоначального взноса и процентов за пользование кредитом придется нести и другие расходы, которые обязательно возникнут при оформлении ипотечного кредита. Они состоят из банковских и небанковских затрат.
Допустим, в банке уже изучили ваши документы и дали положительный ответ. Кроме первоначального взноса, равного $ 40 тыс., нужно отдать еще $ 500-1500 за дополнительные услуги банка, а именно:
рассмотрение вашего заявления — 1,2 тыс. руб.;
проверка документов — 3 тыс. руб.;
ведение сделки при покупке квартиры в новостройке — 1 % суммы кредита (но не более $ 1 тыс.);
плата за аренду индивидуального сейфа — 2,4 тыс. руб.;
ведение ссудного счета — 0,5-2 % от суммы кредита;
открытие счета — $ 120-200;
конвертация, обналичивание — 0,1-0,5 % суммы кредита;
регистрация сделки — $200-300.
Все это — плата только за услуги банка. Но еще предстоят траты на риелтора, страховку и т. д.
Кредитный комитет банка дает на поиск квартиры три месяца. Если агентство недвижимости не сумело в отведенный срок найти подходящее жилье, придется все начинать сначала или менять тактику: сначала искать через риелтора квартиру, а уже потом идти в банк, рекомендуемый агентством (часто банки работают с узким кругом надежных риелторских компаний). На поиске для клиента квартиры риелтор зарабатывает комиссионные — от 2 до 10 % от стоимости квартиры. Услуги агента по подбору и оформлению квартиры обойдутся вам в среднем в $ 2,5–5 тыс., но зато это обеспечит юридическую чистоту как квартиры, так и сделки.
Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Возможно, не лишним будет ознакомление с альтернативами ипотеки как способом решения жилищных проблем – ссудно-сберегательными кассами, ЖСК и так далее.
Источник: http://www.sob.ru/
|
