Любая недвижимость является удобным инструментом, позволяющим оперативно получить в кредит большую сумму на выгодных условиях. Кредит под залог недвижимости – его называют ломбардным – часто используют для частичной оплаты новой квартиры. Некоторые банки даже увязывают в одну программу получение ипотечного кредита и залог имеющейся недвижимости. Эффективность схем ломбардного кредитования изучала корреспондент "Ъ-Дома" Евгения Дмитриева.
Предварительная оценка
Стандартные ипотечные программы на покупку жилья предполагают внесение в качестве первого взноса 10-20% стоимости объекта. Относительно недавно многие банки начали предлагать "ипотеку без первого взноса" (хотя правильнее ее было бы назвать "с отсрочкой первого взноса"). Практически во всех случаях (за исключением двух программ, описанных в материале на стр. 29) речь идет о предоставлении кредита с одновременной передачей в залог имеющегося жилья. Деньги, полученные за заложенную недвижимость, и являются первым взносом. Понятно, что чем дороже будет оценено имеющееся жилье, тем больший кредит можно получить.
Процедура оценки недвижимости при получении "ипотеки без первого взноса" стоит около $100. Проводит ее оценочная компания, одобренная банком-кредитором. Как правило, специалист компании осматривает объект недвижимости и оценивает его состояние и особенности территории, на которой расположен дом.
На основании оценки банк определяет максимальную сумму ломбардного кредита. Больше других сейчас предлагает Банк жилищного финансирования – до 90% от оценочной стоимости недвижимости, но только при выдаче кредита в рублях. "При оценочной стоимости квартиры $100 тыс. банк может предложить клиенту кредит до $80 тыс. Или – для рублевой программы – при стоимости квартиры 3 млн рублей – до 2,7 млн рублей,– рассказывает начальник управления кредитования физлиц Банка жилищного финансирования Сергей Подгорнов.– Дело в том, что, кроме собственной валютной программы, мы работаем по рублевой с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Именно это позволяет нам повысить размер оценочной стоимости закладываемого жилья до 90%".
Обычно же максимальный размер кредита составляет 80-85% от оценочной стоимости объекта. Такой кредит могут предложить Абсолют-банк, "Внешторгбанк Розничные услуги", Городской ипотечный банк, "Дельтакредит", Национальная ипотечная компания и Райффайзенбанк. В Международном московском банке и ИБ "КИТ-Финанс" кредит не может превышать 70% от оценочной стоимости объекта. А Собинбанк предлагает всего 50% стоимости закладываемой недвижимости.
Закладываемой недвижимостью могут владеть одновременно несколько человек, а не только сам заемщик. "Тот факт, что у квартиры несколько владельцев, не влияет на размер кредита. Например, муж с женой являются владельцами квартиры. Один из них хочет получить целевой кредит в банке под залог этой квартиры. В этом случае обязательным станет подписание договора поручительства между супругами",– объясняет начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов.
Отметим, что поручительство по кредиту должны дать все владельцы недвижимости – это обязательное условие всех банков. Отдать в залог часть или долю владения недвижимостью нельзя.
Если в квартире помимо ее владельцев прописаны еще несколько человек, они должны предоставить нотариально заверенное согласие на передачу квартиры в залог.
"Размер кредита не зависит напрямую от количества собственников квартиры, но эта зависимость может быть опосредованной, если количество собственников жилья или прописанных на этой площади повлияло на его оценку",– отмечает начальник управления разработки кредитных продуктов "Внешторгбанка Розничные услуги" Мария Серова.
Продолжение – ипотека
Заложив квартиру, можно приобрести недвижимость на первичном или вторичном рынке – оплатить ее полностью или направить на первый взнос по ипотеке. "Подобные программы были разработаны для тех, кто не может угнаться за ростом цен на рынке недвижимости и готов отдать в залог имеющуюся в собственности недвижимость для получения недостающей суммы для приобретения нового жилья",– говорит Сергей Подгорнов.
По мнению директора ипотечного департамента ИБ "КИТ-Финанс" Михаила Лазаренко, чаще всего люди, пользующиеся ломбардной ипотекой, не нуждаются в улучшении жилищных условий, а просто рассчитывают приобрести вторую недвижимость, не расставаясь с первой. "Часто такую схему используют для покупки жилья с последующей сдачей в аренду. Ломбардный ипотечный кредит оптимален для тех заемщиков, которые покупают жилье для детей или хотят приобрести загородный дом. Примерно 50% клиентов пользуются ломбардным кредитом именно для покупки строящейся недвижимости",– рассказывает Михаил Лазаренко.
По оценке Марии Серовой, примерно в 70% случаев такие кредиты оформляются для приобретения жилой недвижимости, кредит на покупку которой затруднительно оформить в рамках классических ипотечных кредитов. "Это могут быть нестандартные объекты загородной недвижимости, подземные парковки, строящиеся объекты и т. д.",– говорит она. У председателя правления Райффайзенбанка Йоханна Йонаха другое мнение. "В России немного людей, которые не имеют квартир, большая часть населения имеет жилье, но желает его улучшить. В этом случае находящаяся в собственности квартира принимается в залог, и выдается кредит, который может служить первоначальным взносом для покупки новой квартиры, которая также оформляется в залог",– рассказывает он.
Например, имея в собственности квартиру стоимостью $200 тыс., можно взять под нее кредит на $150 тыс. и приобрести квартиру либо на вторичном рынке, либо вложиться в долевое строительство. Оформив кредит на 15 лет под процентную ставку 12% годовых, заемщик должен будет выплачивать около $1700 в месяц. При этом доход заемщика должен составлять около $3700 в месяц. Банк может учесть доходы как родственников, которые в этом случае будут выступать созаемщиками по кредиту, так и третьих лиц.
Сдавать купленную квартиру можно будет в среднем за $900 в месяц, что покрывает значительную часть ипотечного платежа банку. При этом обе квартиры находятся в собственности заемщика и в любой момент могут быть проданы. Правда, на продажу квартиры, находящейся в залоге, нужно будет получить согласие банка, но это, как утверждают банковские специалисты, как правило, не проблема. Правда, заложенную квартиру нужно будет застраховать и ежегодно выплачивать страховой компании порядка 0,5-1% ее стоимости. В нашем случае это $750-1500 в год в зависимости от выбранной компании.
Скидка за залог
Программы банков, которые предлагают клиентам заложить имеющееся жилье, дороже традиционных ипотечных. Во-первых, это касается срока кредитования: ломбардные кредиты оформляются на меньший срок, чем стандартные ипотечные кредиты, что увеличивает ежемесячный платеж банку. Во-вторых, процентные ставки по таким кредитам выше на 0,5-4% годовых, чем по стандартным программам.
Все это плата за возможность получить большую сумму, которая фактически является потребительским кредитом. А по потребительским кредитам процентная ставка выше, чем по ломбардным. Правда, большая часть банков все же считает ломбардный кредит целевым и ограничивает его использование.
Исключение составляет разве что ИБ "КИТ-Финанс", который не устанавливал четких границ между ломбардным кредитованием и стандартными ипотечными программами. "Кредит под залог имеющейся недвижимости можно получить по любой из наших ипотечных программ. При этом условия будут абсолютно идентичными. Отсутствие радикальных различий связано с тем, что в том и другом случае банк получает одинаковое обеспечение по кредиту в виде закладной. Поэтому мы не видим необходимости менять условия в зависимости от того, какое жилье выступает в качестве залога",– объясняет Михаил Лазаренко.
Как пояснили в банке "Дельтакредит", процентная ставка по программе под залог собственного жилья отличается от ставки по стандартной программе, поскольку банк не знает наверняка, куда пойдут деньги, не проверяет это и не требует подтверждения целевого использования. Мария Серова также объясняет, что повышенная ставка по программе под залог своего жилья обусловлена отсутствием ограничений по использованию кредита: заемщик вправе распорядиться полученными средствами по своему усмотрению.
Рациональное использование
В случае нецелевого использования кредита банк имеет право расторгнуть договор, наложить штраф, потребовав вернуть деньги, или начать продавать заложенную квартиру. "Ломбардный кредит в нашем банке предназначен только для приобретения недвижимости",– говорит Михаил Лазаренко. А кредит, предоставляемый Абсолют-банком, может быть использован только на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту и расходов на ремонт.
Как пояснил Йоханн Йонах, банку должны быть предъявлены документы о приобретении квартиры, а "в случае непредоставления таких документов банк может потребовать досрочного погашения кредита". Более подробную информацию о том, когда и как подтвердить использование средств, согласился дать только Алексей Аксенов. "Важная особенность этого вида кредитования – не позднее трех месяцев от даты использования кредита обязательно представить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств. Если заемщик не подтвердит документально целевое использование всей суммы кредита, на него будет наложен штраф в размере $500 или эквивалент этой суммы в рублях, а неподтвержденную сумму кредита заемщик должен будет вернуть банку,– рассказывает Алексей Аксенов.– Если же заемщик не подтвердит целевого использования более 50% суммы кредита и откажется вернуть банку соответствующие денежные средства, помимо наложения штрафа принимается также решение о досрочном истребовании кредита".
В любом случае в указанный в кредитном договоре срок заемщик обязан подтвердить целевое использование кредитных средств, предоставив в банк необходимые документы. В случае строительства жилого загородного дома или ремонта принимаются сметы расходов, кассовые чеки, приходные ордера на стройматериалы, договоры об оказании услуг с указанием их стоимости и т. п. При покупке загородного дома или квартиры необходимо предоставить договор купли-продажи либо иной документ, подтверждающий приобретение в собственность квартиры или загородного дома, свидетельство о государственной регистрации права, акт приема-передачи.
Однако не все банки контролируют использование средств заемщика (см. таблицу). "Полученные кредитные средства могут быть использованы на любые законные потребительские нужды. В данном случае проверку использования выданных кредитных средств банк не осуществляет. Например, за квартиру стоимостью $200 тыс. банк может выдать $170 тыс. Оценка залога – $100, сбор за выдачу кредита – 0,8%, но не больше 30 тыс. рублей. Клиент получает наличные в кассе банка сразу после регистрации залога. Оформление – в простой письменной форме. Клиент экономит на расходах по нотариусу",– рассказывает руководитель отдела продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
В Собинбанке этот вид кредитования тоже не является целевым. "Клиент может рассчитывать на кредит в размере 50% от стоимости недвижимости, причем речь идет не только о квартире. В виде актива может выступать и дом вместе с земельным участком или без, земля, нежилое помещение",– говорит начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская.
Источник: http://www.kommersant.ru/
|
