Типичный клиент, берущий ипотечный кредит, сегодня выглядит примерно так: это человек, у которого есть $30-40 тыс., доход от $2500, и растерянность перед обилием банковских предложений. Бюрократы.RU собрали ипотечные предложения от множества банков, и попытались разобраться, какое из них выгоднее для клиента.
Один - не воин
Начнем с того, что сегодня тем, кто хочет купить квартиру в кредит, практически бесполезно заниматься этим самостоятельно. Истории про то, как люди сами подали документы в банк, потом сами нашли себе квартиру и еще сами ее оформили (а проверила ее чистоту страховая компания), уже стали достоянием истории. На сегодняшнем рынке, характеризующемся дефицитом предложений, трудно без серьезного союзника подобрать квартиру. Поэтому, задумавшись об ипотеке, нужно в первую очередь подыскать грамотного риэлтора.
Отметим, что с ипотечными сделками работают далеко не все риэлторы, однако верно также и то, что все крупные агентства такие сделки проводят. Более того, на рынке уже складываются определенные альянсы риэлторов и банков. Банки аккредитуют определенных риэлторов и ипотечных брокеров, предоставляя им некоторые преимущества перед агентствами со стороны и тем более частными клиентами. Часто это выражается в снижении комиссии банка и даже иногда в уменьшении процентной ставки.
К тому же считается, что полностью собранный и правильно оформленный пакет документов экономит время кредитного комитета. Редко кто из заемщиков-одиночек может похвастаться знанием, как именно надо оформить документы для того или иного банка и какие квартиры именно этот банк согласиться прокредитовать, а какие нет.
Но при этом знание, какие условия на данный момент предлагают ведущие банки, будет для клиента совершенно нелишним, так как даст возможность оценить, на что можно рассчитывать. Отметим, что большинство риэлторов имеют актуальные подробные сводки от большинства банков, но показывать их клиенту не станут - это то, на чем они зарабатывают деньги.
Кстати говоря, получить детальное предложение от банка не так уж и просто. На сайтах и проспектах лишь самые общие условия – процентная ставка, срок кредита, валюта кредита. Калькулятор, как признаются в конфиденциальных беседах сами банкиры, настроен так, чтобы стимулировать оптимизм клиентов – то есть зачастую выдает заниженные суммы платежей и завышенные суммы кредитов. При этом в ипотечном кредитовании масса нюансов - начиная от взимаемых комиссий до особенностей оформления сделки, предъявляемых банком.
По секрету всему свету
Буквально 14 августа нерадостное известие для потенциальных заемщиков сделал Сбербанк, который повысил ставки по валютным кредитам, сделав их даже выше рублевых. Минимальная ставка была поднята с 10,5% до 13,5%. Одновременно были снижены ставки по рублевым кредитам и введена дифференцированная ставка в зависимости от этапа ипотечной сделки. До оформления сделки (пока не прошла государственная регистрация купли-продажи) – 13-15% в рублях, 13,5-15,5% - в долларах и евро. После оформления документов - 12-13% в рублях и 12,5-13,5% в валюте.
А предложения Сбербанка до недавнего времени были одними из самым привлекательных на рынке, особенно для тех, у кого "белый" доход и возможность привлечь поручителей.
Есть на этом рынке еще такая особенность, которую банки не афишируют - как рассчитывается объем выдаваемого кредита на основе доходов и расходов. На выплаты может отводиться от 30 до 50% дохода, а расходы можно подсчитать как с учетом семьи, так и без нее. Некоторые банки ("Газпромбанк", в частности) предлагают максимально возможную сумму кредита, поскольку считают расходы клиента без учета семьи - оборотной стороной такого предложения является оформление квартиры только на самого клиента. Как правило, у всех банков есть предложения посчитать совокупный доход семьи - но в таком случае купленная квартира должна быть оформлена в собственность на всех, чьи доходы включены в эту сумму.
Нулевая отметка
Другим способом повысить кредитную сумму (а в условиях растущих цен этим озабочены практически все покупатели) является уменьшение первоначального взноса. На рынке даже есть банки, которые предлагают нулевой первоначальный взнос ("ВТБ 24" и "Банк Москвы" предлагают такой кредит на покупку "вторичного" жилья, а "Собинбанк" - на покупку коттеджа в определенном коттеджном поселке). Еще несколько банков предлагают ипотеку с первоначальным взносом от 5% - "ВТБ 24" и "Московский кредитный банк", с 10% взносом можно взять уже практически во всех банках.
Но низкий вступительный взнос поможет получить кредит побольше лишь в одном случае - если вы сможете подтвердить высокий доход. Скажем, если вы хотите внести $30 тыс. как первоначальный взнос в 10%, то кредит в $270 тыс. на 25 лет (и при условии кредитной ставки в 12% и выплаты 50% от дохода) вы сможете получить, только если подтвердите доход в $5000, и найдете лишние $30 тыс. на оплату единовременных расходов.
Не стоит забывать, что расходы на оценку, страховку, открытие счета в банке и оформление квартиры составляют еще примерно 10% от стоимости квартиры. Таким образом, имея на руках $40 тыс., надо исходить из возможности внести первоначальный взнос не более $20 тыс.
При таком раскладе тот же "ВТБ 24", предлагающий ипотеку с 5% первым взносом позволяет получить максимум $370 тыс., и при условии дохода не ниже $10 тыс. (кредит под 10,5% в валюте на 10 лет, при условии погашения каждый месяц примерно $5 тыс.)
На 25 лет кредит будет выдан уже под 12% годовых в валюте, и в общем требования к доходу и выплатам не сильно уменьшаться - $7794 и $3897 соответственно. Квартиру с таким кредитом можно купить не дороже $389 тыс., а по нынешним ценам это вполне себе приличная "двушка" в хорошем районе, или роскошная "трешка" в районе похуже. В принципе, за эти деньги можно присмотреть квартиру и в центре, но это будет старый дом.
Отметим, однако, что такие доходы имеет уже отнюдь не средний класс, а банки часто ограничивают размер выдаваемого кредита суммой $300 тыс.
Квартиры для "середняка"
В доходах среднего класса доминируют трудовые доходы, поскольку именно трудовая деятельность является отличительной чертой его представителей. Средняя доход в столице - 28,5 тыс. руб. С такими деньгами на вторичном рынке недвижимости столицы делать попросту нечего, а посему будем исходить из того дохода, который нам озвучили как минимальный представители риэлторских агентств. Это примерно $2500-2700. С таким доходом можно рассчитывать на кредит в среднем $80-90 тыс., если судить по калькуляторам на сайтах, и максимум на $70 тыс., если у заемщика есть иждивенцы. Чтобы купить с таким доходом однокомнатную квартиру стоимостью $140 тыс. с 10% первым взносом, придется выплачивать примерно $1200 ежемесячно в течение 20 лет, внеся сейчас $14 тыс. и заплатив примерно столько же за услуги.
Неплохой способ чуть-чуть сэкономить сейчас - взять кредит в долларах, благо пока у крупнейших банков такие предложения еще есть, и ставки по таким кредитам ниже рублевых. А вот способ показать доход повыше с помощью справки в произвольной форме ведет к повышению ставок кредитования на 1-2%. Еще хуже тем представителям среднего класса, у кого свой бизнес - для них ставки будут еще выше примерно на 1-2%.
Некоторые послабления можно получить в том банке, в котором обслуживается организация, в которой вы работаете. Или обратившись в партнерскую организацию определенного банка. К примеру, "ИНКОМ-Недвижимость" сотрудничает с банком "Сосьете Женераль Восток" и заемщикам, работающим с этим риэлтором, банк предлагает уменьшенный размер первоначального взноса, процентной ставки по кредиту и банковских расходов, а также сокращенные сроки рассмотрения заявки. Похожие условия есть у "Росбанка" для клиентов "МИАНа" по новостройкам, а Банк Жилищного финансирования обещает расмотреть заявки клиентов "МИЭЛЬ-Недвижимости" в течение 48 часов, а также льготные условия по первому взносу и срокам кредитования. Впрочем, ДельтаКредит обещает это и без всяких программ решить вопрос с кредитом за 3 дня, а также, если вы приходите к ним с подобранной квартирой, оформить кредит в минимальные сроки.
Этим летом "БЕСТ-Недвижимость", присоединившись к акции "Международного Московского Банка" "Ипотека. Летом дешевле", снизила на 33% цены на свои услуги (для клиентов, пришедших по рекомендации банка), а банк для клиентов агентства - ставки по ипотечным кредитам (до 9% в долларах США и 12,5% в рублях). Подобных предложений довольно много, о них надо узнавать в агентствах и банках, так же как и о скидках на услуги агентства.
Вместо эпилога
Чтобы подобрать максимально выгодную ипотечную программу для каждого клиента, необходимо знать, кроме дохода, еще множество параметров - от количества иждивенцев, наличия автомобиля до профессиональной востребованности. Мы собрали в таблицу самые интересные предложения банков. Если вам важнее минимальные процентные ставки, то вам в "ВТБ 24", "Национальную ипотечную компанию", "ДельтаКредит" и "Городской ипотечный банк". Если для вас важно уменьшить первоначальный взнос, обратите внимание на предложения "ВТБ 24" и "Банка Москвы". Если нужна максимальная сумма кредита – идите в "Газпромбанк" и "ДельтаКредит", а если хотите сэкономить на риэлторе - то в "ДельтаКредит" или "Международный Московский банк" (до конца августа). Если же вы хотите взять ипотеку на максимально длительный срок, то вам больше подойдут "КИТ Финанс", "Росевробанк" и "Московский банк реконструкции и развития" - они кредитуют на срок до 30 лет.
Источник: http://www.burocrats.ru/
|
