На практике получается, что доступность ипотечных кредитов не более чем иллюзия. Кроме того, застройщики еще не приспособились к прошлогодним изменениям в законодательстве, а развитие ипотеки ведет к очередному росту цен на недвижимость.
Ипотека подразумевает привлечение заемных средств для покупки недвижимости под залог этой недвижимости. Как правило, средства привлекаются на длительный срок и под невысокий процент. Поэтому далеко не все банковские продукты, позволяющие приобрести жилье, можно назвать ипотекой. "Ряд банков выдают кредиты для покупки жилья под поручительство друзей, родственников, — рассказывает директор по продажам агентства недвижимости "Адрес" Елена Соловьева. — Строго говоря, эти сделки не являются ипотечными".
До недавнего времени развитие ипотеки сдерживало несовершенство российских законов — реализовать заложенную жилую недвижимость, если заемщик переставал гасить долг, было крайне сложно. Например, на любые операции с жильем, где были прописаны несовершеннолетние дети, требовалось согласие органов опеки. А они весьма формально подходили к работе и не несли ответственности за свои решения. "В практике банков были случаи, когда органы опеки не разрешали переезд семьи из 1-комнатной квартиры в 5-комнатную лишь на том основании, что большая квартира была оформлена в залог по ипотеке. Это считалось ухудшением жилищных условий, — вспоминает начальник группы ипотечного кредитования филиала Банка ЖилФинанс в Нижнем Новгороде Игорь Курицын. — Поэтому были приняты разумные законодательные акты, позволяющие обойти эти узкие места".
Действительно, в 2005 г. вступили в силу новый Жилищный кодекс и закон "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Нововведения заметно упростили возможность реализации залога и сняли часть рисков с банков. Показательно, что большинство кредитных организаций заговорили об ипотеке всерьез именно после изменений в законодательстве. Сейчас практически все банки, работающие с физическими лицами, развивают свои ипотечные программы.
Правда, закон о долевом строительстве был принят без поправок, которых ждали застройщики, и в результате заметно усложнил жизнь строительным компаниям. Например, согласно новому закону, застройщик лишается права расторгнуть договор долевого строительства с дольщиком в одностороннем порядке, даже если последний просрочил платежи (до трех раз в год). В свою очередь дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за неисполнения застройщиком обязательств и получить обратно средства с процентами за каждый день просрочки сдачи дома. В общем, граждане получили значительные права, а строители — многочисленные обязанности. Понятно, что в таких условиях объемы строительства по всей России начали сокращаться.
Программы под вопросом
Если со строительством возникают проблемы, то на рынке ипотечных программ для покупки вторичного жилья намечается настоящий бум. По данным Центробанка, рост рынка ипотечного кредитования за первый квартал этого года увеличился более чем на 25%, с 52,8 млрд руб. почти до 70 млрд руб. Правда, до сих пор одна треть российского рынка ипотеки приходится всего на один город — Москву.
Сейчас десятки нижегородских банков и работающих в нашем регионе филиалов говорят о своей готовности кредитовать покупку жилья. Да и во всем мире ипотека является одной из наименее рискованных банковских услуг. Банк получает надежный и ликвидный залог (квартиру), готовый к быстрой реализации. Это отличает ипотеку, к примеру, от экспресс-кредитования в магазинах, просрочки по которому растут как снежный ком. Более того, по словам управляющего филиалом Банка ЖилФинанс в Нижнем Новгороде Владимира Буянова, согласно ряду исследований, приобретение жилья стоит в череде ценностей человека на втором месте после рождения ребенка. И страх потерять свою квартиру гораздо сильнее, чем остаться без автомобиля или телевизора.
Люди серьезнее относятся к ипотечным кредитам, нежели к другим видам займов, и стараются их вернуть даже раньше срока. В Банке ЖилФинанс заемщики по собственному желанию платят за год в среднем на 25% больше, чем должны по кредитному договору. Кредит подталкивает людей к тому, чтобы больше работать и зарабатывать. Кроме того, россияне, оказывается, гораздо более дисциплинированные заемщики, чем, к примеру, китайцы или американцы. И действительно, в России еще не произошло ни одного громкого случая, когда заемщика через суд лишили бы заложенной квартиры. То ли услуга еще не так популярна, и банки не доводят до крайних мер, то ли подобные истории не афишируются.
"Кредитной организации невыгодно доводить дело до реализации залога, — признает Игорь Курицын. — Не стоит думать, что при малейшей просрочке банк обратится в суд. При возникновении форс-мажорных обстоятельств, как правило, достигаются договоренности с заемщиком, как он будет погашать задолженность. Это могут быть не ежемесячные выплаты, а ежеквартальные, рассрочка платежа, перекредитование и т.д. Мы понимаем, что в жизни любого человека есть риски — он может потерять работу, в его бизнесе могут возникнуть сложности. Мы готовы дать время, чтобы человек перевел дух и нашел деньги".
Однако вот проблема — некоторые кредитные организации ринулись в пучину ипотечного кредитования, не изучив особенности рынка недвижимости и не оценив возможностей собственных специалистов. Если специализированные ипотечные банки детально разбираются в финансовом продукте, то универсальные кредитные организации иногда допускают ошибки. По словам Елены Соловьевой, доходит до смешного: банки требуют от заемщиков или продавцов недвижимости такие документы, которые в обновленном правовом поле уже не существуют.
У риэлторов складывается впечатление, что некоторые кредитные организации декларируют услуги ипотеки "про запас", чтобы застолбить себе место на рынке, но при этом на данном этапе не готовы в массовом порядке предоставлять ипотечные кредиты. Работа с таким банком достаточно опасна для заемщика, так как он рискует потерять время, за которое цены на недвижимость еще подрастут.
Помочь в решении проблемы могли бы ипотечные брокеры, которые могут дать гражданам консультации по вопросам привлечения ипотечных кредитов, но такие брокеры еще не работают в Нижнем Новгороде. Отчасти этот сервис готовы взять на себя крупные риэлторские агентства, но многие потребители не доверяют агентам и не готовы платить за консультации.
"Народный" кредит
Доступность ипотеки тоже под большим вопросом. Человек, имеющий среднюю официальную зарплату по Нижегородской области, вряд ли может заинтересовать банк, даже если в его семье нет иждивенцев. Необходимо иметь как минимум $300–500 на члена семьи, чтобы гасить задолженность и оставалось на жизнь.
По мнению специалистов кредитных организаций, лишь 30–50% своего дохода человек может безболезненно отдавать банку. "Практика показывает, что купить себе новую квартиру по ипотеке могут люди, имеющие значительный доход — около 30 тыс. руб., а улучшить жилищные условия, продав уже имеющуюся квартиру, — люди с доходами около 10 тыс. руб.", — делится наблюдениями руководитель группы ипотечного кредитования Нижегородского филиала НОМОС-БАНКа Лариса Шилова.
Правила андеррайтинга (оценки вероятности погашения кредита) у всех банков разные, но суть примерно одна. Учитываются доходы заемщика, анализируется его кредитная история, если она есть, и оценивается залог. Кроме того, существует масса второстепенных факторов, вовсе не очевидных для потенциального заемщика. Два человека с одинаковой зарплатой, но разным семейным положением могут претендовать на совершенно различные суммы кредита.
"Мы учитываем не только размер и стабильность дохода потенциального заемщика, но и оцениваем его востребованность на рынке труда, возможность карьерного роста, — продолжает Лариса Шилова. — Если видно, что социальный статус человека растет, зарплата увеличивается, и риски потерять работу невелики, то он может рассчитывать на большие займы. Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок до 25 лет, и нам приходится смотреть в будущее".
Некоторые банки предлагают такой простой путь определения лимита кредитования — человеку необходимо умножить свою зарплату на 50 и получить цифру максимального кредита. Однако Игорь Курицын из Банка ЖилФинанс считает эту схему чрезмерно упрощенной, так как она не учитывает слишком много факторов: состав семьи заемщика, его возраст, кредитную историю и пр.
Разнообразные программы социальной ипотеки для бюджетников тоже далеки от идеала — получить такие кредиты сложно, а деньги в бюджете могут внезапно закончиться. Уже известны случаи, когда счастливые обладатели социального кредита выплачивали займ по полной ставке в ожидании, пока государство выделит деньги на компенсацию.
У высокооплачиваемых специалистов частных предприятий есть своя проблема — "черные" и "серые" зарплаты. Многие банки уже не требуют подтверждать доходы по форме 2-НДФЛ, но обязательно запрашивают справку о размере доходов по форме банка. А некоторые руководители опасаются утечки информации и не дают таких справок своим работникам. Индивидуальные предприниматели также далеко не всегда могут подтвердить свои доходы, так как ведут двойную бухгалтерию. В итоге взять кредит не способны даже достаточно обеспеченные слои населения.
Конкуренция банков разворачивается сейчас не столько вокруг ставок по кредитам, срокам и минимальному первоначальному взносу, сколько вокруг упрощения процедуры принятия решения о выдаче кредита и объема необходимых документов. Уже появились своеобразные программы ипотечного экспресс-кредитования, когда кредитный комитет банка принимает решение всего за несколько часов. Естественно, такие кредиты обходятся дороже, чем классическая ипотека с полноценным анализом документов.
Снижайте ставки, господа!
Есть и положительные новости — ставки по кредитам неминуемо снижаются. С 1 июля Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило процентные ставки по ипотечным кредитам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечному кредиту агентства составит от 11,5% до 14,5% годовых в рублях. Самый выгодный процент можно будет получить, если привлечь средства агентства не более чем на 15 лет в объеме не более 50% от стоимости квартиры. В случае же увеличения срока кредитования до 30 лет, а суммы займа — до 90% рыночной стоимости жилья, процентная ставка достигнет максимальных 14,5% годовых.
Созданное Правительством РФ АИЖК работает со многими банками, рефинансируя их ипотечные кредиты и разрабатывая стандарты ипотеки. Поэтому вслед за агентством начали снижать ставки и коммерческие кредитные организации. По словам специалиста отдела ипотечного кредитования НБД-Банка Ольги Шаманиной, общий курс государства на удешевление ипотечных кредитов очевиден, поэтому, скорее всего, ставки еще будут снижаться. В общем, президент пообещал — банки сделали. Национальным проектом "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" установлены целевые ориентиры по снижению процентной ставки по ипотечным кредитам: в 2006 г. до 12% годовых в рублях, а в 2007 г. до 11% годовых.
Федеральный округ Всего договоров ипотеки, по данным регистрации, шт.
Центральный 20299
Северо-Западный 5632
Южный 5805
Приволжский 17546
Уральский 19365
Сибирский 8845
Дальневосточный 1111
Российская федерация 78603
Есть и еще один повод для снижения ставок — Совет директоров Центрального банка России принял решение о снижении с 26 июня ставки рефинансирования с 12% до 11,5% годовых. А, как известно, если гражданин берет в банке кредит по ставке менее чем 3/4 ставки рефинансирования, то получает материальную выгоду и должен выплатить налоги. Следовательно, еще недавно банки не могли предлагать ставки по кредиту ниже 9% годовых. Сейчас эта планка несколько снизилась.
По словам Ларисы Шиловой из НОМОС-БАНКа, на данный момент банк разрабатывает такой инструмент, как рефинансирование, при котором можно будет кредитовать заемщиков из других кредитных организаций по более низкой ставке. Например, если они заключили договор под 15% годовых, то смогут перекредитоваться под 13% и сэкономить. Если такой инструментарий начнут использовать многие банки, то ставки продолжат снижаться, так как кредитные организации не захотят терять клиентов.
Деньги есть — жилья нет
Однако в снижении ставок по кредитам и все большей доступности ипотеки риэлторы видят некоторые опасности. Рынок жилья перегрет — цены на недвижимость растут, опережая инфляцию в несколько раз. Приход новых покупателей с ипотечными деньгами может еще больше подстегнуть рост цен.
Уже сейчас на вторичном рынке заемщики сталкиваются с нежеланием продавцов квартир работать с ипотекой. А на первичном рынке далеко не все застройщики готовы брать на себя поручительство за дольщиков. Зачем, если квартиры и без этого продаются!
В общем, все усилия государства по развитию доступной ипотеки могут стать тщетными из-за роста цен на недвижимость. Какой бы низкой ни была ставка по кредиту, позволить себе купить дорогое жилье смогут далеко не все россияне.
Выход наши эксперты видят в развитии бизнеса строительных компаний — упрощении процедур получения земельных участков, сглаживании "перекосов" в жилищном законодательстве. Застройщики в свою очередь требуют большей гибкости от банков. Но, по словам Ларисы Шиловой, до сдачи дома Госкомиссии у любого застройщика отрицательный баланс, и работать с ним банку достаточно сложно. Приходится пересматривать базовые основы оценки застройщиков.
Лишь в том случае, если упрощение и удешевление ипотеки будет сопровождаться ростом темпов застройки, люди смогут получить действительно доступное жилье. И ипотека станет работать именно так, как рассчитывает государство.?
Покупатели второго сорта
На вторичном рынке недвижимости с ипотекой готовы связываться только владельцы квартир, которые не могут заинтересовать покупателей с "живыми" деньгами. Как правило, или цена завышена, или жилплощадь не в лучшем состоянии. К такому выводу пришла семья Анны и Алексея Лапиных, которые уже несколько месяцев не могут купить однокомнатную квартиру в кредит.
Началась наша ипотечная история с выбора банка. После общения с несколькими кредитными организациями мы выбрали банк, который предлагал достаточно низкую ставку по кредиту — 12% и обещал, что не возникнет проблем с документами из военкомата. Дело в том, что Алексею исполняется 27 лет только через полгода, а свою отсрочку по состоянию здоровья он не продлял. Впрочем, несмотря на то что банк обещал рассмотреть документы в течение 5 дней, через неделю нам позвонили и настояли на визите в военкомат. Идти туда было немного страшно, но выяснилось, что законодательство изменилось и призывники могут не продлять свои отсрочки.
Наконец-то все документы были готовы, кредитный комитет выделил нам лимит 500 тыс. руб., после покупки жилья нам предстояло ежемесячно в течение 8 лет выплачивать по 8 тыс. руб. Изначально мы хотели получить даже меньшую сумму, но работники банка рекомендовали запросить деньги "про запас". И не ошиблись — цены на недвижимость взлетели на наших глазах.
Когда мы начали подбирать варианты, риэлторы объяснили нам, что буквально неделю назад цены взлетели в среднем на $3 тыс. Сейчас, спустя 2 месяца, цены на интересующие нас квартиры увеличились еще примерно на $3 тыс. Проблема в том, что квартиры дорожают не плавно, а скачками. Складывается ощущение, будто кто-то из продавцов решил попробовать продать свое жилье дороже, за ним последовали и другие. А покупатели, испугавшись нового взлета цен, начали разбирать уже подорожавшие квартиры.
Мы обращались к риэлторам, искали квартиры самостоятельно по интернету. Честно говоря, большинство квартир, выставленных на продажу, — это какой-то ужас. Кухня размером 4 кв. м, напоминающая выемку в стене, отслаивающиеся обои, чудовищный запах… С ипотекой готовы работать только те продавцы, чьи квартиры не пользуются спросом из-за завышенной цены или каких-либо проблем. Были случаи, когда люди прямо говорили, что готовы продать квартиру по ипотеке, если мы прибавим в цене. Риэлторы тоже не хотят связываться с ипотекой — для них это дополнительная работа, за которую они требуют дополнительной оплаты. Более чем из десятка просмотренных вариантов достойных было немного. Мы, честно говоря, первое время еще придирались — то район не нравится, то первый этаж. Сейчас смотрим жилье попроще, но и цены успели взлететь.
Другая проблема — это бесконечные "альтернаты" (альтернативные сделки). У нас был случай, когда мы даже внесли аванс $1000, но сделка сорвалась, и нам его вернули. Там была сложная ситуация: родители продавали 3-комнатную квартиру, покупали 2-комнатную, а разницу хотели отдать детям, чтобы они продали свою 1-комнатную квартиру, которую хотели купить мы, и приобрели 2-комнатную. Естественно, такая сделка тянется несколько месяцев, и конца у нее не видно. Многие на этом рынке пытаются поменять шило на мыло, да еще и немного на этом заработать. У нас же есть всего 3 месяца на поиск жилья, из которых 2 уже прошли.
Примерно 90% продавцов отказывают нам уже на этапе телефонного разговора, когда узнают, что мы "счастливые обладатели" ипотечного кредита. "Зачем? — рассуждают они. — К нам выстраивается очередь из людей с "живыми" деньгами, готовых сразу заплатить". Сейчас покупатели, как правило, выплачивают деньги еще до регистрации права собственности.
Банки утверждают, что продавец получит деньги через 7–10 дней, которые уйдут на регистрацию сделки в ГУЮНО. Но помимо регистрации права собственности при работе с ипотекой предстоит еще оценить квартиру, ее обязан посетить страховщик, банк должен проанализировать документы и подготовить договор. В результате продавец получит деньги не ранее чем через 3 недели. В условиях, когда цены внезапно взлетают на $3 тыс., это критичный срок.
Сейчас мы уже подумываем о том, чтобы обратить внимание на строящееся жилье. Конечно, будет тяжело одновременно выплачивать платежи по кредиту и арендную плату за квартиру, но, по крайней мере, не будет этих бесконечных переговоров с продавцами квартир, которые смотрят на ипотечных покупателей как на людей второго сорта. Хотя, конечно, на первичном рынке застройщики тоже далеко не всегда готовы продавать квартиры по ипотеке. Как правило, предлагаются квартиры в достаточно дорогих домах, а кредит можно получить только в одном банке.
Источник: http://www.mybiz.ru/
|
