Цены на жилье продолжают расти, а его доступность соответственно падать. Количество желающих воспользоваться ипотекой возросло. Однако среди этой группы не все оказались готовы заплатить первоначальный взнос в размере 15—25 % от стоимости квартиры. В результате на российском рынке ипотечного кредитования в последние несколько месяцев наметилась интересная тенденция: все больше банков снижают, а то и вовсе отменяют первоначальный взнос по ипотечным кредитам. Ряд экспертов предполагает, что столь рискованные действия могут обернуться для банков в недалеком будущем кризисом.
Первым об отмене первоначального взноса — правда временном — объявил "Банк Москвы" — акция "Ипотека без первичного взноса" продлится до конца августа. Вслед за ним начали выдавать кредиты с нулевым первоначальным взносом "Внешторгбанк-24" (на вторичном рынке) и ипотечный брокер "Фосборн-Хоум" (только на квартиры стоимостью 200—300 тыс. долларов), а также "Абсолют Банк" — тоже на вторичном рынке и с соблюдением ряда условий. С начала июля и до конца лета отменен первоначальный взнос по ипотечным крелитам в "Национальной ипотечной компании" (Ником). Банк "КИТ-Финанс" отложил выплату взноса на полгода. Многие другие банки, чтобы не отстать от конкурентов, тоже поспешили если не отменить, то хотя бы снизить размер первоначального взноса.
На первый взгляд такие действия выгодны банкам, так как рассчитаны на то, чтобы привлечь большее количество клиентов. Однако риски, по мнению ряда экспертов, все же высоки. Правда, банки, уже работающие по таким схемам кредитования, уверяют, что в их работе все под контролем.
"При сложившейся конъюнктуре рынка недвижимости мы считаем уровень риска невозврата по кредитам на 100 % стоимости жилья приемлемым. Риски минимизируются за счет стремительного роста цен", — сообщила Guide to Property начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования "Внешторгбанка-24" Мария Серова. "Конечно, отмена первоначального взноса несет определенный риск для банка: выплата взноса обычно дает банку дополнительное подтверждение платежеспособности заемщика. Но поскольку ипотечные кредиты — это кредиты обеспеченные, то риски находятся на обычном уровне. При этом, естественно, стоимость залога должна быть несколько выше, чем взятые обязательства, чтобы в случае невыплаты у банка остались средства для погашения своих издержек. Надо сказать, что в сравнении с потребительскими кредитами невозвраты по ипотечным кредитам минимальны", — говорит заместитель директора департамента розничного бизнеса Промсвязьбанка Маргарита Кондиди.
В перспективе же, по мнению директора центра ипотечного кредитования "Бинбанка" Дмитрия Галкина, условия кредитования просто превратятся в "мечту заемщика": "Ставки будут медленно снижаться, а условия предоставления кредитов станут более клиентоориентированными с целью сохранения и увеличения достигнутых объемов ипотечных выдач".
С другой стороны, почти все эксперты согласны, что выплата первоначального взноса дисциплинирует клиента. "Если заемщик вносит 15—20 % от стоимости квартиры единовременно, риск того, что он прекратит платежи, существенно снижается. Ответственность за вложенные "свои кровные" не позволит расслабиться и отказаться от платежей по кредиту, ведь заемщику придется покрывать издержки банку на взыскание кредита как раз из своих собственных средств. Кроме того, первоначальный взнос важен для банка чисто психологически. Если у человека нет своих средств, значит, он никогда не занимался сбережением и не умеет планировать свои расходы. А если не умеет, будет плохим и недисциплинированным заемщиком", — рассказал G2P председатель совета директоров Русского Ипотечного Банка Алексей Гурьянов. "Мировой опыт однозначно говорит о том, что, если клиент платит менее 15—20 % за счет своих средств, риск дефолтов многократно увеличивается, так как клиент недостаточно сильно мотивирован на возврат кредита", — соглашается начальник управления развития бизнеса Городского Ипотечного Банка Михаил Бусыгин.
Очевидно, что из-за привлечения таких легкомысленных и небережливых заемщиков риски банков значительно возрастают. "Риск всегда в принципе один — потеря денег, но в разном виде — либо убытки, либо упущенная выгода. Нулевой взнос — прямой риск убытков, которые банк понесет в ходе судебных разбирательств, обращения взысканий и т. д. Квартиры в случае дефолта продаются по ликвидационной стоимости (для максимальной быстроты), которая меньше реальной рыночной, что, согласитесь, не приносит банку прибыли, а если в кредит были выданы 100 % цены квартиры, даже наоборот, приносит убытки. Однако на растущем рынке эти схемы менее рискованны", — считает андеррайтер Независимого Бюро Ипотечного Кредитования Павел Комолов. Обольщаться текущим ростом цен на недвижимость, по мнению Михаила Бусыгина также не стоит: ипотечные кредиты выдаются на 15—30 лет, а за это время в мире происходит несколько экономических кризисов, которые больно бьют по рынку недвижимости.
Кроме того, в отмене первоначального взноса кроется еще один "подводный камень": такие кредиты, как правило, невозможно или экономически не выгодно рефинансировать. "Учитывая то, что ипотека — низкомаржинальный бизнес, становится понятно, что банки, предлагающие кредиты без первоначального взноса, сильно рискуют прибыльностью ипотечного бизнеса и фактически закладывают мину замедленного действия в свои балансы", — предостерегает Михаил Бусыгин.
У сторонников "нововведений", впрочем, есть возражение: широко известно, что такие кредиты выдаются и во многих других странах. Однако на международном рынке обычно принято "подстраховаться". "В международной финансовой практике существуют аналогичные программы ипотечного кредитования без первоначального взноса, риски по которым минимизируются за счет обязательного страхования финансовых рисков заемщика", — поясняет Мария Серова. Исследования рынка так же показывают, что риски весьма значительны. "Согласно недавнему исследованию компании Standard & Poor’s, посвященному кредитам с низким или нулевым первоначальным взносом на рынке США, риск дефолта по таким кредитам на 43—50 % выше, чем по стандартным с первоначальным взносом в 20 % и выше. В России такие программы кредитования только-только запустили и статистики еще нет. Слишком рано. Пока известно лишь то, что три банка, начавшие предоставлять подобные кредиты ("Банк Москвы", ВТБ-24 и Ником), успешно привлекли большой поток людей, дохода которых хватает для одобрения суммы кредита в 30—40 тыс. долларов", — рассказал Guide to Property Павел Комолов. Он также привел пример из опыта США, где в последние несколько лет приобрели популярность так называемые комбинированные кредиты (piggyback loans), которые разбивают покупку на два кредита. "Фактически, возникают два обременения на один объект недвижимости. Появились эти программы как реакция на растущие цены на рынке недвижимости, подкрепленная нежеланием покупателей вкладывать какие-либо накопления и платить за ипотечное страхование. В стандартной практике, чтобы не платить страховой взнос, заемщик должен внести не менее 20 % собственных средств. По этой схеме заемщик может избежать дополнительных расходов, потому что одновременно берет два кредита: на 80 % от стоимости дома и еще на 20 %", — рассказал Павел Комолов. По сути, это те же кредиты без первоначального взноса, но с одним отличием: они не покрыты страхованием. По словам Павла Комолова, итогом распространения таких кредитов стал высокий процент дефолтов, по причине которого федеральные службы финансовой регуляции собираются жестко ограничить их выдачу заемщикам с едва достаточным доходом и кредитным рейтингом.
Можно заметить, что международный ипотечный рынок, в частности американский, движется в сторону максимальной безопасности – как для банка, так и для заемщика. Учитывая растущее стремление к отмене первоначального взноса, сказать, куда движется российская ипотека, пока непросто. Прогнозы некоторых экспертов весьма неутешительны. "Рискованная кредитная политика способна вызвать массовые невозвраты кредитов и привести к банкротству банков, использующих подобные подходы в своей работе", — считает Алексей Гурьянов. По оценке Михаила Бусыгина, процент проблемных кредитов, который сейчас находится даже ниже приемлемого уровня (в пределах 1 % ипотечного портфеля), может многократно возрасти уже в среднесрочной перспективе, если соотношение "кредит—залог" увеличится от нынешних 60—70 % до 85—90 %. В итоге, по его мнению, профессиональные ипотечные банки не будут массово предлагать ипотечные кредиты без первоначально взноса и будут стараться конкурировать за счет качественного сервиса и конкурентоспособных (по совокупности параметров) ипотечных продуктов. "Некоторые же участники будут использовать этот продукт в качестве приманки для клиентов, которые далее будут брать в этих банках "нормальные" кредиты с 15—20 % первоначальным взносом", — прогнозирует он.
"Грустно смотреть на то, как, соревнуясь друг с другом, отделы разработки кредитных продуктов ведущих банков предлагают лишь пониженные первоначальные взносы и ставки, но ничего принципиально нового и интересного не выдают. Хотя можно предложить как минимум 2—3 кредитных продукта, внедрить которые позволяет и законодательство РФ, и стандарты ЦБ. А самое главное, они пользовались бы спросом", — описывает текущую ситуацию на рынке Павел Комолов. Согласно его прогнозу, в ближайшее время первоначальный взнос отменят еще один-два банка из числа "богатых и обеспеченных", "и к тому же не продающих (а часто и не подписывающих) закладные". Остальные же банки, по его мнению, присоединятся к ним только после развития рынка ипотечного страхования и появления "кредитного рейтинга" хотя бы у части граждан страны. "Из-за отсутствия статистики в этой области у нас пока нет кривой на графике, по которой можно определить коридор на будущее. Мы — в точке отсчета координат. Очевидно одно: в период стагнации или падения на рынке жилья банки мгновенно свернут эти программы", — резюмирует Павел Комолов.
Источник: http://www.g2p.ru/
|
