За последние несколько лет на ипотечном рынке произошли заметные изменения: он стал гораздо лояльнее к покупателю. Так, если два года назад из десятка клиентов, обратившихся в банк, кредит выдавали только двоим, то сегодня одобрение получают девять из десяти заявок. Однако приподнятое настроение заемщика проходит, как только он приступает к поиску подходящей квартиры. Эту особенность отметили многие докладчики — участники рынка, выступавшие на секции "Ипотека и другие формы кредитования", проведенной в рамках IX Национального конгресса по недвижимости.
В настоящее время в России обозначилась позитивная тенденция экономического роста. Улучшение экономического климата стимулирует инвестиции, в том числе в жилую недвижимость, что в свою очередь означает увеличение доходности рынка. Все эти факторы на фоне сокращающихся объемов нового строительства (на 40% за последний год) не могут не отразиться на стоимости квадратного метра жилья. Рост цен заставляет все большее число россиян обращаться в кредитные организации за вспомогательными средствами — ипотечным кредитом. На начало 2006 года показатель объема таких операций в РФ превысил 2,5 млрд долл., идет реализация более сотни программ банковского ипотечного кредитования.
С каждым годом потенциальные заемщики указывают в заявке все большую сумму желаемого кредита, и совсем не потому, что увеличился их доход или они хотят купить лучшую квартиру. "Интересная статистика, — говорит Игорь Жигунов, член правления, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка, — в 2004 году средний кредит в регионах составлял 25–28 тыс. долл., в Москве — 50 тыс. долл., в прошлом году уже 33 тыс. и 65 тыс. соответственно, а за I квартал 2006-го он вырос до 40–50 тыс. долл. на периферии и 100 тыс. долл. в столице. Клиент вынужден пользоваться максимальной суммой кредита, которую только может потянуть".
Тем же, кто "не тянет" или не имеет собственных накоплений, достаточных для первоначального взноса, предлагают решение в виде потребительских кредитов: обычного, без обеспечения залога, или нового — ипотечного. Последний вариант гораздо предпочтительнее для потребителя, поскольку предполагает более низкие ставки при большей сумме и увеличенном сроке. В этом случае обеспечением становится имеющаяся у заемщика недвижимость (квартира, дом или земельный участок). Потребительский ипотечный кредит может входить в общий ипотечный пул для выпуска ценных бумаг.
Риски рынка новостроек
Основной проблемой при кредитовании строительства остается обеспечение залога (а точнее его отсутствие) до момента сдачи дома госкомиссии. Не секрет, что многие застройщики оформляют документацию на работы уже после выхода на участок.
Возведение здания начинают до завершения разработки бизнес-плана при неутвержденных проектных бумагах. "Вызывают у банков недоверие и высокий уровень коррупции строительного рынка, и непрозрачность хозяйственной деятельности застройщика", — отметила в своем докладе генеральный директор компании "Лаурел-ипотека", вице-президент Международного ипотечного клуба Ирина Радченко. Все эти риски заставляют повышать процентные ставки на кредиты.
Вместе с тем сегодня налажено несколько схем кредитования строительства. Банки выдают средства застройщикам или частным лицам, приобретающим квартиры в новостройках. Компании, возводящие жилые объекты, предоставляют рассрочку платежа своим покупателям. Недавно появилась и новая форма: к кредитованию подключились паевые инвестиционные фонды. В Москве хорошо зарекомендовало себя длительное сотрудничество застройщика и банка. Взяв кредит в последнем, фирма указывает его в качестве партнера в рекламе сооружаемого здания: именно там покупатели могут получить необходимую сумму по программе ипотеки. Примерами успешного партнерства стали группа компаний "ПИК" и "Банк жилищного финансирования", СУ-155 и банк "Возрождение".
Есть ли риски у частного инвестора, покупающего по ипотеке квартиру в новостройке? Выданный кредит совсем не гарантирует того, что дом наверняка будет возведен и покупатель сможет въехать в купленное жилье. "К сожалению, среди обманутых дольщиков имеются и заемщики банков", — сказала И. Радченко. Но даже если строительство продвигается, вряд ли дом будет сдан в обещанный срок. "Такова повсеместная практика, и еще не было ни одного примера, когда выполнили обещание и сдали дом вовремя, а если и был, то это скорее исключение", — продолжила она. Неприятным сюрпризом для новоселов могут оказаться и дополнительные расходы, которые придется понести при подключении телефона, электропроводки, коммуникаций и пр.
На рынке кредитования новостроек наблюдается повсеместная динамика снижения ипотечных ставок. Так, за последний год практически во всех банках они упали почти на 3%, в результате средняя ставка сегодня — 12,8%. Да и в целом отмечена большая лояльность банков к клиентам: увеличился максимальный срок кредитования, а первоначальный взнос, напротив, стал меньше, гораздо охотнее стали выдавать займы в рублях. Чем объясняется подобная гибкость? "В кредитных учреждениях знают, что рыночные условия оправдают уступки: цены растут настолько быстро, что к моменту сдачи дома квартиры будут стоить гораздо больше, чем изначально", — так объяснила ситуацию вице-президент Международного ипотечного клуба.
На вторичном рынке главное — скорость
Покупатели квартир на "вторичке" с использованием ипотечных средств сталкиваются со сложностями иного рода. Хотя восемь человек из десяти обратившихся в банк получают одобрение заявки, лишь двое могут реализовать выделенные средства (в случае работы с ипотечным брокером количество успешно купивших жилье увеличивается до пяти). Проблема кроется в столь часто упоминаемом сегодня в СМИ постоянном росте цен на недвижимость. Риелторы признаются: если в компанию по вопросу приобретения квартиры одновременно обратились несколько клиентов, при этом часть из них располагает наличными средствами, а часть заинтересована в ипотечном кредите, то внимание будет уделено скорее первой группе.
"Ипотечный покупатель пока стоит на последнем месте", — сообщила Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования корпорации "Адвекс. Недвижимость" в Санкт-Петербурге.— И это при том, что в Северной столице наблюдается ажиотажный спрос — в компанию ежедневно обращаются около 20 покупателей. Неудивительно, что шансы заемщиков приобрести квартиру существенно сокращаются.
Есть ли решение этой проблемы? Выход участники семинара видят в том, чтобы условия проведения ипотечной сделки и сделки со свободными средствами были максимально близки, а где?то и более выгодными, привлекая продавцов.
Например, необходимо установить договоренность с регистрирующим органом о том, чтобы покупку жилья по ипотеке оформляли быстрее, чем любую другую сделку. Важно также, чтобы сами банки, принимая жесткие условия рынка, были готовы идти на уступки клиентам.
"Проверять квартиру, найденную заемщиком, в течение двух–трех суток сегодня уже неприемлемо, — считает Елена Панова, директор Центра ипотечных программ компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". — Следует сократить срок рассмотрения заявки в среднем до одного дня". Такой же подход должен быть соблюден в страховых и оценочных компаниях.
Еще один камень преткновения лежит в плоскости оформления документов. Для многих продавцов важно, чтобы в договоре купли-продажи была указана номинальная сумма до миллиона рублей, в то время как банки настаивают на фиксировании реальной стоимости. Однако сегодня некоторые кредитные организации, оценивая рыночную ситуацию, соглашаются на просьбу клиентов. "Это позволяет избежать налогообложения продавцам и создает для них тем самым более привлекательные условия", — комментирует Е. Панова.
Нередки и проблемы с регистрацией сделок в государственном органе. "Дело в том, что столица и область — разные субъекты Федерации с различными требованиями к процедуре оформления и регистрации, а также к содержанию документов.
Сложности возникают тогда, когда человек продает квартиру в Москве и приобретает жилье за ее пределами. Одно время необходимо было согласовывать договор купли-продажи банка с регистрирующим органом в Подмосковье. Сейчас ситуация вроде бы меняется", — сказала директор Центра ипотечных программ компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".
Ну и, пожалуй, основная трудность для ипотечного покупателя — собственно выбор подходящей квартиры. "Сегодня у заемщика нет времени на долгие поиски, ему приходится очень быстро принимать решения. Суровая правда рынка такова, что клиент должен подобрать объект за два–три дня, иначе тот становится неконкурентоспособным", — подчеркнула И. Забродина.
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке по ипотечной схеме сводятся к минимуму, поскольку жилье проходит многократную проверку риелторами, юристами в банке и страховой компании. Тем не менее покупателю следует сфокусировать внимание на нескольких аспектах проведения сделки. Один из них — заключение договора об авансе или задатке. "В нем должна быть указана минимальная сумма задатка, то есть та, которой покупатель готов рискнуть", — советует юрист корпорации "Бест-недвижимость" Юрий Шурховецкий.
Кроме того, в этом документе следует зафиксировать окончательную стоимость квартиры, которая не должна подниматься в случае незначительного затягивания сделки. Отдельно нужно прописать пункт о возвращении покупателю аванса в случае, если банк откажется кредитовать указанную квартиру. Для того чтобы договор купли считался исполненным, к нему следует приложить передаточный акт, а также расписку продавца, подтверждающую расчет.
Практически все докладчики отметили, что ключевой фигурой на рынке ипотечного кредитования сегодня выступает ипотечный брокер. Он координирует и объединяет усилия всех участников сделки: риелторов, покупателей и кредитных организаций. Работая с банком, брокер познает современные технологии по расчетам, платежам при совершении сделок с недвижимостью. А благодаря обратной связи в кредитном учреждении понимают, что им нужно сделать, и принимают изменения.
В свою очередь для клиента такое сотрудничество тоже обеспечивает ряд плюсов: сокращается время при выборе кредитной программы, упрощается процедура взаимодействия с банком на этапах формирования кредитного досье, появляется возможность дополнительных консультаций специалистов, а в перспективе получения информации по услуге рефинансирования. Только при таком взаимодействии и взаимопонимании сторон удастся успешно совершить сделку с недвижимостью в условиях постоянного роста цен.
Источник: http://www.denex.ru/
|
