Галопирующие цены на жилье и дефицит квартир привели к тому, что потенциальные заемщики не успевают подобрать недвижимость для покупки в кредит. Или квартира уходит за наличные, или ее цена оказывается выше, чем в момент одобрения кредита. Чтобы довести сделки до конца, банки вынуждены рассматривать кредитные заявки быстро и недорого.
Благодаря усилиям банкиров объемы ипотеки растут не такими высокими темпами, как в прошлом году. И все из-за роста цен на недвижимость. "Цены в Москве на жилье настолько высокие, что та категория клиентов, которая еще в прошлом году могла воспользоваться ипотечным кредитом, имея в наличии минимальную сумму (15%) денежных средств, сегодня уже не проходит по платежам. И чтобы иметь возможность купить недвижимость, заемщикам необходимо делать больший первоначальный платеж, — говорит начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская. — Поскольку предложение на рынке недвижимости резко сократилось, порой наш клиент, получив одобрение по кредиту, не может найти квартиру и соответственно воспользоваться кредитом. А если клиент и нашел все-таки квартиру, то цена ее может быть уже выше, чем в момент подачи заявления и одобрения кредита".
Владимир Булыгин, начальник отдела разработки продуктов ипотечного кредитования Промсвязьбанка, в сложившейся ситуации винит значительное сокращение предложения жилья. По его словам, в 2006 году на "первичном" рынке оно составило до 40%, на "вторичном" — до 34%. Как результат — повышение цен на недвижимость, за которыми ипотека просто не может угнаться. "У многих заемщиков срываются сделки, так как продавцы взвинчивают цены, не дожидаясь оформления покупателем ипотечного кредита", — рассказывает аналитик департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка Леонид Амнуэль. По словам банкиров, до последнего времени на 100% одобренных заявок приходилось 30—40% выданных кредитов. "Очень часто сделки срывались уже в процессе, поскольку квартиры пользовались огромным спросом и уходили буквально в течение несколько дней, в то время как заемщик еще даже не успевал оформить кредит", — признает начальник отдела собственных ипотечных продуктов инвестиционного банка "КИТ Финанс" Антон Карелин.
Продавцы предпочитают наличные
Палки в колеса ставят и риэлторы, не желая связываться с ипотекой. "Сейчас не все продавцы готовы работать с ипотечными сделками, так как на рынке много покупателей с наличными, и продавцы просто не хотят связываться с ипотекой, зная, что квартира и так быстро найдет своего покупателя", — отмечает директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка Елена Хоркина. "Заемщик же, имеющий на руках решение кредитного комитета и обещание банка выдать кредит при выполнении определенных условий для того, чтобы приобрести квартиру, вынужден переплачивать продавцу только за то, что у него ипотечный кредит и при проведении сделки необходимо соблюсти требования банка", — рассказывает Елена Хуснулина, директор ипотечного центра компании "Домострой". "Можно найти подходящий вариант, и клиент готов заплатить, но складывается такая ситуация, когда продавцы в договоре хотят показать маленькую цену, а получить рыночную, не уплатив подоходный налог", — добавляет директор юридического департамента компании "Открытые инвестиции" ("ОПИН") Валентин Порженко. По его словам, банки до недавнего времени были готовы показывать в договоре только сумму кредита. "Теперь же, когда продавцы хотят прописать в договоре сумму, соответствующую справке БТИ, и при этом получить часть наличными, банки идут на уступки, и многим уже все равно, какая сумма стоит в договоре купли-продажи", — говорит он.
Лишь бы сделка не сорвалась
Банкиры идут и на другие послабления. "В нашем банке установлен лимит, согласно которому сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 45% совокупного дохода созаемщиков, — рассказывает заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Скворцов. — Сегодня с учетом роста стоимости квадратного метра мы часто идем навстречу нашим клиентам и увеличиваем сумму кредита на 5—10% одобренной суммы".
Но самое главное — банки стали быстрее оформлять ипотечные сделки. Это и есть основное изменение условий ипотеки в этом году. "Стремясь помочь нашим клиентам "угнаться за ценами", мы сократили сроки рассмотрения кредитной заявки до трех дней и предусмотрели возможность увеличения уже одобренного кредитного лимита", — отмечает начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка (ММБ) Алексей Аксенов. А, к примеру, в БИН-банке рассмотрение заявки занимает не больше двух дней, а 70% заявок обрабатывается за сутки. "Мы понимаем, что скорость принятия решения влияет на цену, которую придется заплатить клиенту за квартиру", — объясняет директор центра ипотечного кредитования БИН-банка Дмитрий Галкин.
Кроме того, множество банков снизили размер первоначального взноса, увеличили сроки кредитования, подняли максимальные суммы кредитов. Также на рынке массово снизилась стоимость рублевых ипотечных кредитов (это, скорее всего, реакция на снижение ставки кредитования до 11,5% в "государственной" ипотечной программе по стандартам АИЖК). Некоторые банки начали сокращать расходы, сопутствующие ипотечной сделке. Например, Газпромбанк берет за рассмотрение заявки 2100 рублей, а выдает и обслуживает кредит бесплатно. Промсвязьбанк отменил комиссию за ведение ссудного счета. В "КИТ Финанс" общая сумма банковских комиссий — 6000 рублей. Для сравнения: в среднем по рынку за рассмотрение заявки, выдачу и обслуживание кредита банки берут 1% суммы кредита.
Переходим на спецобслуживание
Появились специальные акции и специальные программы. Например, Абсолют-банк в течение лета все заявки от лиц, в первый раз подающих документы на ипотеку, рассматривает бесплатно, отменена и комиссия за оформление документов. До 1 сентября Росбанк снизил на 2% ставки по рублевым кредитам на готовое жилье на любой срок и с любым первоначальным взносом. В ММБ до конца августа валютные ипотечные кредиты стоят от 9% в долларах и от 12,5% в рублях. В "КИТ Финанс" появилась программа "Ипотека с отсрочкой первоначального взноса". Банк жилищного финансирования (БЖФ) запустил две новые ипотечные программы под залог имеющегося жилья. "Особенностью новых программ является предоставление кредита на покупку недвижимости с учетом уже имеющегося жилья, что практически решает одну из самых острых проблем для желающих взять ипотеку — поиск и накопление значительной суммы для первоначального взноса", — рассказывает начальник управления кредитования физических лиц БЖФ Сергей Подгорнов. В РосЕвроБанке появились продукты: "Квартира. Вспомогательный", "Квартира + Ремонт", "Залог. Ремонт", "Квартира Доходный дом". "Кредит "Квартира. Вспомогательный" предоставляется на оплату затрат, связанных с приобретением недвижимости, выдается одновременно с ипотечным кредитом, не требует дополнительного залога, — говорит руководитель ипотечного направления РосЕвроБанка Сергей Гордейко. — Данный кредит создан специально с целью возмещения затрат заемщика, которые он может понести в результате быстро меняющейся ситуации на рынке недвижимости в условиях роста цен".
Эти меры уже принесли плоды. "Реально получили ипотечный кредит и купили недвижимость в I квартале 2006 года всего 40% одобренных банками заемщиков, а во II квартале эта цифра увеличилась до 75%, — рассказывает Елена Хуснулина. — Это объясняется быстрой реакцией банков на сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию. Банки внесли изменения в кредитные продукты (отказались от учета иждивенцев при расчете платежеспособности, снизили процентные ставки по кредитам, уменьшили первоначальный взнос, стали рассматривать возможность занижения цены квартиры в договоре купли-продажи до 1 млн руб.). Это позволило заемщикам при том же уровне дохода не только получить большую сумму кредита, но и купить жилье".
Какие квартиры покупают в кредит
Столичный заемщик предпочитает покупать недорогое жилье в Москве (чаще всего в спальных районах) или в Подмосковье, где цены существенно ниже, заняв в банке $100 тыс. на 15 лет под 10—11% годовых и первоначально оплатив 10—20% стоимости жилья. При этом он не желает все 15 лет сидеть в долгах, а старается, по словам директора департамента ипотечного кредитования НБ "Траст", погасить кредит досрочно. "Ипотечные кредиты берет семья, состоящая из двух человек, возраст которых редко превышает 30 лет, имеющих высшее образование, — рассказывают в Юниаструм Банке. — Чаще всего это менеджеры среднего или высшего звена (реже — собственники бизнеса) со средним ежемесячным доходом 37 тыс. руб.". Обычно заемщики предпочитают брать кредит в той валюте, к которой привязана их зарплата. "Столичный заемщик, как правило, отдает предпочтение кредитам, выдаваемым в долларах, а заемщик в регионах — рублевым кредитам", — отмечают в ММБ. Например, в "КИТ Финанс" валютные кредиты сейчас составляют 85% ипотечного портфеля московского филиала банка. "Ипотечные кредиты направляются на покупку жилья в стоимостной категории $200—300 тыс. Особой популярностью пользуются программы кредитования новостроек и кредиты под залог имеющегося жилья", — рассказывает начальник управления розничного бизнеса Импэксбанка Станислав Волошин. А Елена Хуснулина, директор ипотечного центра компании "Домострой", отмечает увеличение популярности программы АИЖК в Московском регионе, особенно после внесенных изменений весной этого года, а именно после снижения процентной ставки по рублевым кредитам.
Источник: http://www.izvestia.ru/
|
