Авторы ипотечных программ сегодня начинают признавать, что идея кредитования под залог приобретаемого жилья не решает жилищную проблему в целом. Большинство сходится во мнении, что в России надо развивать не ипотеку, а строительство. Областная целевая программа обеспечения жильем молодых семей начала действовать еще до того, как президент обозначил приоритеты социально-экономического развития в форме нацпроектов. Идейный вдохновитель и непосредственный исполнитель программы — руководитель Фонда "Жилище" Павел Нефедов рассказал нам о том, как сегодня воплощается в жизнь идея строительства доступного жилья для молодежи.
Павел Нефедович, основным финансовым инструментом программы "Доступное жилье" остается ипотечное кредитование. Но теперь по ипотеке можно покупать и строящееся жилье. Значит, с помощью ипотеки будет развиваться строительство?
По большому счету — нет. Это в принципе невозможно. Ипотека строящегося жилья — то же, что летающая подводная лодка. Нельзя отдать в залог то, чего еще не существует. Но здесь главное не путать саму ипотеку как финансовый инструмент и деятельность Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Оно действительно занимается кредитованием строительства, поскольку и его руководители тоже поняли, что никому не нужно дальше развивать просто ипотеку, разогревая вторичный рынок недвижимости.
Схема работы примерно такова: АИЖК привлекает кредитные ресурсы банков, выдает человеку не ипотечный (т. е. под залог жилья), а обычный потребительский кредит (как на покупку холодильника, телевизора и т. п.). Когда дом уже построен, АИЖК переоформляет кредит на ипотечный, возвратив деньги банку, и оставив себе в залог готовое жилье. Эта схема действует только при условии, что до сдачи дома остается не менее года и надежность застройщика не ставится под сомнение ни банком, ни АИЖК. Есть еще одна российская придумка: берешь кредит под залог уже имеющегося жилья и на эти деньги покупаешь новое. Но таких примеров пока единицы. Поэтому говорить о том, что наша страна придумала какую-то новую эффективную систему обеспечения жильем населения, пока не приходится.
А какой путь представляется вам наиболее эффективным?
Те самые стройсберкассы, закон о которых обсуждается в Госдуме. Мы давно о них говорим. Но раньше была какая-то глухая информационная стена. И вот недавно я слышу вдруг, что депутаты хотят принять закон о строительных сберкассах. Наконец-то! Эта система, которая может работать в условиях переходной экономики, когда высоки и темпы инфляции, и ставки кредитования. Если объединить средства граждан, на начальном этапе имеющие почти нулевую стоимость, при умелом руководстве управляющей компании и государственном контроле, можно говорить о массовом строительстве доступного жилья.
Законодательно отрегулировать этот процесс так, чтобы интересы инвесторов были максимально защищены, вполне реально. Ведь сегодня привлекают средства граждан и ПИФы, и страховые компании, и банки. Государство лицензирует и контролирует. Другое дело, что эта финансовая система пока работает на повышение инфляции. Люди несут деньги в банк под 10 процентов годовых (надо же пристроить как-то свои накопления, чтобы не обесценились), банк выдает кредиты под 15, а потребительские — под 18—20 и больше процентов. На эту разницу банки и живут. Можно отнести деньги и в потребительский кооператив, но все это — институты, которые "играют" на удорожание. А если вспомнить о данных статистики, более 60 процентов населения страны нуждается в улучшении жилищных условий. Если их накопления (для начала пусть и небольшие) объединить в стройсберкассах, где можно выгодно, недорого и под контролем государства решить жилищный вопрос, то мы получим огромный ресурс финансирования строительной отрасли. Стройсберкассы не играют на бирже, не выдают кредиты на покупку холодильников, они существуют именно для того, чтобы аккумулировать деньги и передавать их строителям.
Что мешает сегодня создавать стройсберкассы? И кто это должен делать — государство или сами граждане?
Мешает только отсутствие федерального закона на эту тему. Если будет создан толковый закон, то не принципиально, кто организует стройсберкассы. Исторический опыт не только Советского Союза, но и других развитых стран, в том числе США и Германии, не оставляет сомнений в их эффективности. В Германии, например, на сегодняшний день работают около 30 стройсберкасс, 2/3 из них — частные. Все они имеют соответствующие государственные лицензии, ведут отчетность в строго установленном порядке.
Павел Нефедович, что может дать конкретно Новосибирской области нацпроект "Доступное жилье"? Мне часто приходится слышать, как от чиновников, так и от строителей, что Москва, как всегда, "видит цель, не видит препятствий", но денег в регионы на реализацию нацпроекта по жилью не дает.
Так ведь никто денег на строительство и не обещал. В нацпроектах страна определилась, кому она помогает, но деньги фактически выделяются сейчас только на ипотеку. По идее требуется, чтобы каждый субъект скопировал нацпроект в виде программы, а лучше, чтобы усовершенствовал. В Новосибирской области такая программа должна быть принята только сейчас. Но! У нас уже действует целевая программа по обеспечению жильем молодых семей, причем она была создана на год раньше, чем федеральная. Фонд "Жилище" уполномочен реализовывать ее на территории Новосибирской области. Так что об этой части проекта я могу говорить с полной ответственностью.
Всем нам, участвовавшим в разработке программы, сразу было понятно, что нужно организовать не просто раздачу бюджетных денег (что распыляет средства, ведет к удорожанию жилья на вторичном рынке и позволяет лишь немногим действительно нуждающимся действительно улучшить жилищные условия), а аккумулировать все имеющиеся ресурсы: административные, финансовые, промышленные. Поэтому мы предложили: а давайте организуем комплексное строительство жилья для молодежи в различных населенных пунктах области. Кстати, не только в крупных населенных пунктах типа Искитима и Бердска, но и в более мелких: Колывань, Болотное, Тогучин. И даже есть хороший брэнд — МЖК (молодежный жилищный комплекс). В одних райцентрах можно строить многоэтажные, а в других малоэтажные дома (кстати, теперь к идее малоэтажного строительства начали прислушиваться и в Москве).
На какой стадии реализации находятся сегодня эти проекты?
Первый из них, достаточно нашумевший уже сегодня проект, — в городе Обь. Там к концу года должен быть сдан 90-квартирный дом. Следующий — в Колывани: четыре секции первого дома тоже сдаются в этом году. В Искитиме уже подготовлена строительная площадка, работы начнутся, как только будет получено разрешение на строительство. Кстати, городской Совет при участии депутата областного Совета Сергея Канунникова принял решение выделить дополнительные деньги из городского бюджета на ливневую канализацию, которой там не было. То есть власть старается нам помогать, поскольку понимает, что мы решаем одну из самых злободневных и социально значимых проблем.
Какое участие принимают в проекте муниципалитеты и область? Что делается ими для удешевления строительства МЖК?
Например, в Оби земельный участок был предоставлен по минимальным ставкам арендной платы — это вклад муниципалитета. Область выделяет деньги частично на проектирование, частично — на строительство внеплощадочных инженерных сетей. Более того, область же выделяет субсидии самим молодым семьям. Плюс привлекаются деньги АИЖК, работают накопительные системы, в том числе и через наш кооператив. Плюс — административный ресурс, который тоже заинтересован в том, чтобы не распылять бюджетные деньги, выделяемые на строительные, жилищные и молодежные вопросы, а аккумулировать их в МЖК. И еще есть очень интересный и неожиданный для нас эффект: около 40 процентов будущих жителей МЖК в Оби — это жители Новосибирска. Ближайший пригород становится вполне приемлемым местом для проживания горожан по трем причинам. Цена квадратного метра в 2—3 раза дешевле, чем в Новосибирске. Удобная транспортная развязка — электричка, маршрутки и автобусы, скоро обещают провести троллейбус. И третье — привлекательность так называемого "американского" варианта, то есть возможность работать в мегаполисе, а жить в более экологически чистом и спокойном пригороде.
Это в основном молодые семьи?
Прежде всего — да, речь идет именно о них: выделяются субсидии, предлагаются максимально низкие цены на квартиры. Но областные и муниципальные власти нам говорят: кроме молодых семей есть еще и другие категории граждан, имеющие приоритетное право на улучшение жилищных условий. Поэтому для них сейчас тоже предусмотрено право приобретения квартир в нашем МЖК по льготным ценам, таким же, как и для молодых семей. Так что нам действительно удалось объединить административные, бюджетные, внебюджетные ресурсы. Что особенно приятно, это — открытость и готовность к сотрудничеству наших муниципалитетов.
Какие муниципальные образования будут следующими после Оби, Колывани и Искитима?
Очень активно идет сегодня подготовка к строительству МЖК в Горном и Куйбышеве. На стадии предварительной проработки Болотное, Тогучин и Барабинск. Строить мы готовы. Муниципальная власть навстречу идет. Но в маленьких населенных пунктах возникает все-таки еще и проблема платежеспособности населения. Одна и та же цена квадратного метра для жителей Новосибирска может оказаться довольно низкой, а для жителей, например, Черепанова — слишком высокой. А себестоимость строительства-то практически одна и та же. И мы не можем опуститься ниже нее. Поэтому сейчас предлагается муниципалам составить примерные списки людей, желающих и имеющих возможность на существующих условиях купить квартиры в планируемых МЖК. Деньги платить сейчас не надо. Вы только напишите, сколько квартир надо и сколько есть у вас денег для этого. Мы все это сложим и поймем, какие темпы и объемы строительства необходимы в каждом конкретном городе и поселке. Чтобы не возводить два семиэтажных дома там, где хватит одной трехэтажки. Кроме того, если есть у муниципалитета средства по программе переселения из ветхого и аварийного жилья, можно привлечь и эти ресурсы, предоставляя людям квартиры в том же самом МЖК.
Вы продаете жилье практически по себестоимости? А в чем "изюм"?
Нас часто спрашивают об этом. Мы не такие уж и альтруисты. Часть мероприятий, особенно на подготовительном этапе — работа с населением, информационная, исследовательская работа, оплачиваются из бюджета области. Фонд — это некоммерческая организация, выполняющая функции застройщика, поэтому себестоимость квадратного метра формируется у нас. Но есть еще и подрядные коммерческие организации, в том числе — дочерние предприятия фонда, которые работают по рыночным расценкам. Вот так и получается, что квартиры мы продаем по себестоимости, но в то же время никто в убытке не остается.
Какие квартиры пользуются самым большим спросом у молодых семей?
Однокомнатные, конечно. Поэтому их в МЖК около 70 процентов. Примерно 20 процентов — "двушки" и только 10 — "трешки". Поскольку мы строим именно социальное жилье, то и размеры квартир соответствующие: площадь однокомнатной в наших комплексах — от 27 метров. А цена квадратного метра для молодой семьи сегодня у нас около 16,5 тыс. рублей, если говорить о городе Обь. Можете сами сравнить с рыночными ценами.
Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" рассчитан на 6 лет. Он включает подготовительный этап (2005 год), первый этап (2006—2007 гг.) и второй этап (2008—2010 гг.). На первом этапе (2006—2007 гг.) Президентом России определены четыре приоритета: Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. Повышение доступности жилья. Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры. Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.
В Новосибирской области будут организованы специальные демонстрационные зоны быстровозводимых жилых домов. Об этом подписал распоряжение губернатор Виктор Толоконский.
Документ принят в целях распространения современных технологий строительства индивидуальных жилых домов и увеличения объемов индивидуального жилищного строительства. Департаменту строительства и жилищно-коммунального хозяйства области во взаимодействии с мэрией Новосибирска, администрациями муниципальных образований городов Бердска, Искитима, Оби, Карасука, Татарска, Куйбышева, Барабинска, Тогучина, Новосибирского и Колыванского районов поручено организовать в 2006 году демонстрационные зоны.
Несмотря на то, что строительство жилья для молодых семей входит в параметры национального проекта "Доступное и комфортное жилье", не во всех регионах страны оно будет осуществлено. Квартиры и дома для молодых семей в 2006 году будут строиться только в 61 регионе России. Об этом сообщил глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Сергей Круглик. Для участия в подпрограмме "Обеспечение жильем молодых семей" на 2006 год в агентство поступили заявки из 71 субъекта Федерации. Однако 10 из них были признаны не удовлетворяющими требованиям Росстроя. Вопросы и ответы
1. Какие семьи относятся к категории молодых в рамках программы? — семьи, в которых возраст хотя бы одного супруга не превышает 30 лет (в т. ч. неполные семьи); — брак зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (для полных семей).
2. Какой доход должна иметь молодая семья, чтобы участвовать в программе?
Программа создана для того, чтобы сделать приобретение жилья более доступным для всех категорий молодых семей. Тем не менее основным критерием отбора участников программы является наличие собственных средств. Уровень дохода должен быть достаточным, чтобы семья имела возможность накопить первоначальный взнос или выплачивать проценты по кредиту. Задача Уполномоченной компании: подобрать такой способ приобретения жилья, который отвечает запросам и возможностям каждой конкретной молодой семьи.
3. Каким молодым семьям будет оказываться поддержка в первую очередь?
В первую очередь, поддержка будет оказываться следующим категориям молодых семей: — имеющие личные средства; — имеющие дополнительную внебюджетную поддержку (средства предприятия-работодателя и т.п.); — направляющие полученные средства на строительство жилья.
4. Какие документы должна предоставить молодая семья, претендующая на участие в программе? — свидетельство о регистрации брака; — копии паспортов всех совершеннолетних членов семьи, свидетельств о рождении детей.
5. Каковы размеры субсидий для молодой семьи?
Субсидия предоставляется в размере не менее 35% средней стоимости стандартного жилья в регионе для молодых семей, не имеющих детей, или 40% средней стоимости стандартного жилья в регионе для молодых семей, имеющих одного и более детей.
Расчет размера субсидии производится исходя из размера общей площади жилья, установленного для семей разной численности, количества членов молодой семьи и норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию, в котором молодая семья включена в список участников подпрограммы.
Норматив стоимости 1 кв. м жилья по муниципальному образованию для расчета размера субсидии устанавливается органом местного самоуправления, но не выше средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья по субъекту Российской Федерации, определяемой уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Размер общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, составляет: для семьи численностью 2 человека (молодые супруги или 1 молодой родитель и ребенок) — 42 кв. м; для семьи численностью 3 и более человек, включающей помимо молодых супругов 1 и более детей (либо семьи, состоящей из 1 молодого родителя и 2 и более детей) — по 18 кв. м на 1 человека.
К примеру, если размер квартиры для молодой семьи из трех человек составит 54 кв. метра, а средняя рыночная стоимость жилья в регионе — 756 тыс. рублей (из расчета 14 тыс. рублей за квадратный метр), то размер субсидии составит 264,6 тыс. рублей и дополнительно 37,8 тыс. рублей при рождении (усыновлении) ребенка во время погашения кредита.
При расчете размера субсидии учитывается: социальная норма общей площади жилого помещения, установленная для семей разной численности; количество членов молодой семьи; средняя по региону рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья.
Социальная норма общей площади жилья, с учетом которой определяется размер субсидии для молодых семей, устанавливается: для семьи численностью два человека (два молодых супруга или один молодой родитель и ребенок) — 42 кв. метра. Для семьи численностью три и более человек, включающей помимо молодых супругов одного и более детей (либо для семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей) — количество членов семьи, умноженное на 18 кв. метров.
Расчет размера субсидии производится исходя из нормы общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности, количества членов молодой семьи и норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по соответствующему муниципальному образованию, в котором молодая семья состоит на учете в качестве участника подпрограммы. Норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию устанавливается органом местного самоуправления, но этот норматив не должен превышать среднюю рыночную стоимость 1 кв. м общей площади жилья по субъекту Российской Федерации, определяемую уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
По словам руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергея Круглика, реализация национального проекта позволит обеспечить жильем в 2006—2007 годах около 69,5 тыс. молодых семей. Всего же с 2006-го по 2010 год свои жилищные условия смогут улучшить 181,7 тыс. молодых семей.
ИТОГИ реализации Областной целевой программы "Создание механизмов обеспечения жильем молодых семей в Новосибирской области на 2004-2011 годы", реализуемой при поддержке Управления по делам молодежи Новосибирской области: — 219 молодых семей получили субсидии за счет средств федерального бюджета на строительство и приобретение жилья на сумму 20 млн. рублей; — 816 молодых семей получили финансовую помощь за счет средств областного бюджета на частичную компенсацию процентной ставки по банковскому кредиту на строительство и приобретение жилья на сумму 9,5 млн. рублей; — 1560 молодых семей подали заявки на участие в строительстве МЖК.
Источник: http://www.vedomosti.ru/
|