Times Realty - Электронная Газета Время Недвижимости.
 сделать стартовой страницей
 добавить в закладки
 RSS лента
Главная Ипотека Страхование Ремонт и дизайн Моя квартира Недвижимость за рубежом
Городская недвижимость Загородная недвижимость Строительство Квартирный вопрос Гостиничное хозяйство
Популярные статьи:

Полезные объявления:
    
Поиск на сайте
Расширенный поиск
    
Сотрудничество
Стать нашим партнером
    
Сервисы
  Читать RSS
    
Обзоры новостей
  
[20 ноября 2007]

Покупаем недвижимость по расчету

Ипотека
Так уж сложилось, что "бум" в недвижимости во всем мире – и Москва не исключение – возник благодаря непрофессионалам, то есть тем людям, которые где-то что-то слышали о том, как выгодно владеть недвижимостью и какой это удобный вид инвестиций. Граждане, прочитавшие в газете, как выросли цены на московские квартиры, спешат в банк за кредитом, чтобы прикупить еще одну квартиру. Попробуем оценить доходность подобного вида инвестиций с профессиональной точки зрения. Отметим, что наш расчет весьма условный, однако тенденцию отражает весьма точно.

Голый расход

Покупка жилья по ипотеке ограничена несколькими условиями: банки не дают денег на ветхое жилье, в частности квартиры в панельных пятиэтажках, и жилье должно быть свободным. Если квартира будет сдаваться в аренду, ее потребуется застраховать по полной программе. К тому же покупка квартиры по ипотеке сопряжена с довольно высокими разовыми расходами по ее покупке – примерно 10% от стоимости квартиры составляет гонорар риелторов, страховые взносы и прочие расходы по оформлению. Стоимость ремонта мы пока не учитываем, предполагая, что квартира покупается в состоянии, пригодном для жилья.

Мы рассчитаем варианты кредита с первоначальным взносом 10%, используя калькулятор на нашем сайте. Условия кредита: годовая ставка 11% годовых в валюте и 10 лет на погашение. Такие условия можно найти в большинстве банков.

Расходы на покупку недвижимости и все связанные с ней затраты в течение 10 лет можно рассчитать довольно легко, если предположить, что расходы на ЖКХ останутся примерно на уровне этого года, а ремонт будет сделан вполне демократичный, впрочем, как и меблировка. И еще один вид расходов возникает, когда будет застраховано имущество в квартире и ответственность квартиросъемщиков – для квартир в ценовом диапазон от 100 до 200 тысяч долларов, мы приблизительно посчитали эти расходы равными $2000.

При покупке однокомнатной квартиры в столице, выбранной по принципу минимальной цены (сейчас это примерно $125 тыс.) все расходы, включая 13% налог на доход от аренды, выплаты по кредиту, ремонт и примерную стоимость услуг ЖКХ, составят за 10 лет $235,6 тыс. Отметим, что в реальности эта сумма наверняка будет выше, поскольку рост цен на услуги ЖКХ будет не меньше 30% в год. Арендные ставки тоже еще один элемент непредсказуемости. Пока все специалисты говорят об их вероятном росте на 10-15% в год, однако нет никакой гарантии, что этот рост или хотя бы их уровень сохранится в течение 10 лет.
"Грязный" доход

В случае инвестиций в недвижимость доход складывается из двух составляющих – роста стоимости актива (то есть самой недвижимости) и дохода от сдачи недвижимости в аренду. Опять же, несмотря на уверения риелторов, что до конца года цена московской недвижимости вырастет на 15-20%, никто не даст такого прогноза на два-три года, не говоря уже о десяти. Аналитики, изучающие многолетние циклы на рынках недвижимости, говорят о 7-9-летнем периоде, в котором спад цен следует за их подъемом. Так что расхожее выражение, что недвижимость может только дорожать, является мифом. В какие-то годы рост цен на недвижимость составлял лишь 1-2%, а в 1999 году наблюдалось почти двукратное падение стоимости. Опять же многие эксперты в области инвестиций, начиная с Джорджа Сороса и заканчивая российскими аналитиками, предупреждают о том, что рынок недвижимости перегрет и коррекция цен неизбежна.

Самый простой вариант в расчете возможной стоимости недвижимости через длительный срок – взять показатели роста за последние 10 лет. К примеру, 1 кв. м в начале 1997 года стоил чуть меньше $2000, теперь около $3600. Таким образом, рост стоимости в год составлял примерно 8%, будем исходить из этого показателя на длительную перспективу.

Что касается арендных ставок, то их данные получены от агентств, занимающихся сдачей квартир в аренду. Однокомнатную квартиру на окраине Москвы с вполне приличной обстановкой, включающей стиральную машину и мебель, можно снять примерно за $500-600, причем коммунальные платежи хозяевам придется вносить самим, арендаторы платят только за телефон и электричество. Также доход от аренды по закону облагается 13% налогом, который лучше платить, чтобы не лишиться всего имущества целиком. Однако всегда есть риск того, что какое-то время квартира будет пустовать, поэтому при расчете лучше исходить из минимальных ставок.

Итого стоимость однокомнатной квартиры возле МКАД в 2016 году возрастет до $225 тыс., а "грязный" доход от аренды составит $60 тыс., итого $285 тыс. Годовая прибыль в таком случае составит лишь 2,09%. Чуть получше показатель прибыльности у квартир в "срединном поясе" – 2,4% в год. Лучше уж положить деньги в банк – и то больше выйдет. Безусловно, все эти расчеты базируются на определенных предположениях, и изменение тех или иных параметров влияет на расчетные показатели прибыльности.

Впрочем, наши расчеты подтверждает комментарий Елены Щупковой, руководителя отдела вторичного рынка Таганского отделения компании "МГСН": "В настоящее время, когда рынок жилья относительно стабилизировался, вопрос о вложениях во вторичную недвижимость с целью перепродажи уже не стоит так остро, как это было, скажем, во второй половине прошлого и начале этого года, когда цены резко пошли в гору". Она отмечает, что в начале этого года покупателей, желающих приобрести недвижимость с целью инвестирования своих средств, было приблизительно 30%, а сегодня их количество не превышает 5-6%.

Расчеты, сделанные нашими экспертами, показали, что для достижения прибыльности при покупке недвижимости с использованием заемных средств необходимо вкладывать в квартиру не менее 50% своих средств или надеяться на рост цен не менее 12% в год, в том числе и на рынке аренды. Последний фактор лимитируется доходами населения, которые растут намного медленнее, чем того бы хотелось бы арендодателями, а также весьма конкурентным рынком аренды.

Недвижимость может и сегодня приносить прибыль, однако не такую уж и значительную, как об этом сообщает пресса. Недвижимость приносит серьезный доход лишь тогда, когда есть понимание и знание тенденций на рынке недвижимости, умение делать расчеты, исходя из разных сценариев развития ситуации, а также знание всех тонкостей процесса и умение привлечь необходимые средства под минимальный процент.

Источник: http://sob.ru/

 
| Комментарии (0)
 (голосов: 0)
Просмотров: 1343 Оцени статью! Наведи на шкалу!
Предлагаем другие новости по теме:
  • Трезвый взгляд на московских рантье
  • Ипотечный бизнес-план
  • Стоит ли покупать квартиру в Москве?
  • Арендная плата и выплаты по ипотеке: разрыв вырос
  • Доход в кредит
  • Выгодные инвестиции с помощью ипотеки
  • Жилье в 2008 году будет дорожать
  • Вы читали: Покупаем недвижимость по расчету

     
    Обзоры Новостей

      

    Times Realty - Агрегатор новостей недвижимости » Ипотека » Покупаем недвижимость по расчету

    Rambler's Top100
    © timesrealty.ru 2007-2017.
    При полном или частичном использовании материалов сайта ссылка на timesrealty.ru обязательна.
    Обратная связь | Реклама у нас | Авторство проекта | Карта сайта