Главным аргументом сторонников ипотеки в Санкт-Петербурге стало сравнение суммы арендной платы за среднестатистическую однокомнатную квартиру и ежемесячного платежа по кредиту за такое же жилье. Причем на бумаге эти цифры и вправду сопоставимы. А так ли это на самом деле?
Арендные ставки растут с каждым годом, но даже уже назначенный тариф не остается величиной постоянной. Съемщик может жить в дорогой квартире, а может выбрать комнату в коммуналке. Ежемесячные же платежи по ипотеке в течение многих лет не вырастут, но и уменьшить их размер без увеличения срока кредитования не представляется возможным. Итак, что выбрать…
Плюс на минус
Еще лет пятнадцать назад у бесквартирных петербуржцев и россиян, желавших покорить культурную столицу, единственной альтернативой аренде было наследство от богатых родственников. Очевидно, что наследство получают единицы, а быть жителями Северной столицы мечтают тысячи. Поэтому в карманы современных рантье ежегодно перекочевывают значительные суммы, отданные гражданами за чужие квадратные метры.
Если не брать во внимание такую заведомо фантастическую для абсолютного большинства людей перспективу, как выигрыш в лотерею, остаются два пути приобретения жилья. Снимать и неторопливо откладывать в кубышку или прибегнуть к одному из многочисленных способов кредитования, предлагаемых сегодняшним рынком.
Плюсы арендной схемы очевидны. Нет необходимости накапливать первоначальный взнос, раскошеливаться на проценты банку, всегда можно выбрать квартиру по карману. Минусы в том, что траты на жилье - как это ни парадоксально звучит - увеличиваются. Ведь необходимо не только ежемесячно платить квартирному хозяину, но и откладывать на будущую покупку. Кроме того, никто не гарантирует, что, накопив через 10 лет 50 тысяч долларов (стоимость более чем скромной однокомнатной квартиры в июне 2006 г.), гражданин сможет приобрести хотя бы комнату в коммуналке. Только до конца текущего года аналитики прогнозируют рост цен минимум на 30 процентов.
Главный аргумент против ипотечной схемы существенен: придется серьезно переплатить за приобретаемое жилье. В результате оплаты процентов, страховок и т. д. ипотечная квартира за время выплаты кредита подорожает на 30-50 процентов. Однако, если жить не только днем сегодняшним, а озаботиться перспективой, то становится очевидным, что рост стоимости недвижимости в любом случае опережает ипотечную наценку. В условиях же так называемого растущего рынка, когда цены на квадратные метры ползут вверх на 1% в неделю, минус вообще плавно превращается в плюс. Заемщик не зависит от роста цен на недвижимость.
Пример. Если горожанин приобрел квартиру в 2002 году за 20 тыс. долларов, взяв кредит на 17 тыс. долларов, то уже сегодня его жилье подорожало минимум в два раза. Таким образом, продав его, он может не только погасить кредит, но и неплохо заработать на разнице. Думается, что через 20 лет, когда срок выплаты кредита подойдет к завершению, прежняя стоимость купленного жилья покажется вообще смехотворной.
В числе других минусов ипотеки называют достаточно высокие дополнительные платежи за предоставление кредита, жесткие требования к заемщику, высокие проценты. Против дороговизны услуг по оценке, страховке и сопровождению кредита не поспоришь. Это факт. Однако развитие кредитного рынка заставляет банки искать пути смягчения требований к заемщику и создавать конкурентные продукты. Другими словами, проценты и размеры первоначального взноса снижаются, сроки погашения кредитов растут. Сегодня заемщику необязательно иметь белую зарплату или поручителей, быть молодым, здоровым и прописанным в Петербурге. Кредиты выдают пенсионерам, бюджетникам со скромными доходами и даже имеющим судимость.
Плюсы ипотеки очевидны. Отдавая ежемесячный платеж банку, а не арендодателю, гражданин платит за собственное жилье, владельцем которого он становится сразу же после покупки и регистрации права собственности.
Устный счет
Пришло время посчитать. Итак, отдавая за жилье, предположим, по 10 тыс. руб. в месяц (такова сегодня арендная плата за скромную однушку в спальном районе), в течение 10 лет наниматель выплатит практически полную стоимость этой жилплощади. Именно 1,5 млн. руб., или 50 тыс. долларов стоит дешевая однокомнатная квартира на проспекте Ветеранов или на Гражданке.
Предположим, при этом гражданин пытается накопить на жилье по аналогичной стоимости. Очевидно, что все эти годы ему придется откладывать по 12-14 тыс. руб. в месяц. Итого, ежемесячные расходы на жилье составляют 22-24 тыс. руб., при этом нет никакой гарантии, что квартира все-таки будет куплена. Вдобавок ко всему в течение 10 лет человек не может жить полноценной жизнью: заводить детей, приобретать мебель по вкусу и т. п. Ведь аренда предполагает кочевой образ жизни, наниматель во многом зависит от воли арендодателя.
Решившись на кредит, надо понимать, что банку потребуется первоначальный взнос в размере 10-30% стоимости квартиры. От суммы собственных средств заемщика зачастую зависит процентная ставка, которая в среднем составляет 10-12% годовых в валюте для вторичного рынка.
Предположим, что гражданин имеет 20% для покупки квартиры за 1,5 млн. руб. (50 тыс. у.е.). Таким образом он занимает у банка около 1,2 млн. руб. под 12 процентов. Причем надо иметь в виду, что для выдачи такой суммы банк потребует подтвердить доход не ниже 35 тыс. руб. в месяц. Если заемщик возьмет кредит на пять лет, ежемесячный платеж составит около 27 тыс. руб., на 10 лет - 17 тыс. руб., на 15 лет - 14 тыс. руб.* При стоимости аренды скромной однокомнатной квартиры в 10-12 тыс. руб. платежи действительно являются сопоставимыми.
Источник: http://www.kdo.ru/
|
