Рынок элитной аренды всегда отличался завидной стабильностью. Что бы ни происходило в России - политические или экономические кризисы, инфляция или дефолт - квартиры, предлагаемые для временного проживания обеспеченным людям, всегда востребованы. Тем более сегодня, когда налицо экономический рост и в страну мощным потоком вливаются нефтедоллары, - этот сегмент находится на подъеме.
How much?
Довольно долго считалось, что порог, отделяющий элитные квартиры от обычных, находится на уровне $1 тыс. в месяц. Цифра круглая, удобная для ориентировки. Однако затяжной рост цен, составляющий в последние три-четыре года не менее 15% в год, заставил пересмотреть показатели. Сегодня, убеждена Альфия Закирова, руководитель департамента аренды агентства "Усадьба", минимальным для элиты уровнем следует считать $2 тыс. в месяц. Особенно поражает воображение рост в самом дорогом сегменте: в 2005 г. количество клиентов, желающих снять жилье за $8 тыс. в месяц и более, увеличилось приблизительно в два раза. Максимальная цена аренды московской квартиры достигает сегодня $40 тыс. - притом, что еще год назад пределом было $25 тыс.
Впрочем, наиболее популярными остаются, конечно, самые дешевые варианты. За $2-5 тыс. предлагаются, как правило, одно- и двухкомнатные квартиры в центральной части Москвы, оформленные в современном стиле, оснащенные набором необходимой бытовой техники и практически полностью меблированные. Обычно их снимают несемейные арендаторы или пары без детей, предпочитающие жить непосредственно в самом центре и не тратить много времени на дорогу до работы.
Ценовую категорию $4-10 тыс. можно разбить на две подгруппы. Это либо 3-4-комнатные квартиры, расположенные в зеленых районах центра и за его пределами - в местах, интересных арендаторам с детьми. Ключевым соображением тут оказывается наличие поблизости иностранной школы. Те, кому интересны Англо-американская и Британская школы в Покровском-Глебово, предпочитают Ленинградское шоссе и Серебряный Бор. Расположенные на Ленинском проспекте Германская и Скандинавская школы притягивают арендаторов на юго-запад Москвы. А не так давно открывшаяся в районе Чистых прудов Французская школа даже создала небольшой ажиотаж на рынке этого района: многие французские семьи стали перебираться туда, и возник дефицит качественных квартир с четырьмя спальнями. Подобные апартаменты часто предлагаются без мебели, которую впоследствии завозит сам снимающий, либо ее приобретают уже "под арендатора".
Вторую подгруппу (цены здесь даже выше, чем в первой, максимальные достигают $12 тыс.) составляют двухкомнатные квартиры, имеющие какую-то уникальную характеристику. Это либо эксклюзивный вид из окна (самым лучшим тут считается - на звезды Кремля), либо значительная площадь (от 150 кв.м). Дом обязательно должен быть класса А со всеми необходимыми атрибутами - охраной, подземным гаражом, системой "умный дом" и т.п. Такие апартаменты снимают, как правило, несемейные люди - только очень богатые, подбирающие жилье себе под стать.
Разумеется, бывают и исключения. Мария Пехтерева, ведущий специалист отдела аренды компании "Контакт - Элитная Недвижимость", рассказала о квартире в Вознесенском переулке площадью всего 41 кв.м, которую сдавали за $11 тыс. И арендатор нашелся очень быстро: он оценил качественный евроремонт в дворцовом стиле, антикварную мебель и современное техническое оснащение. Квартира была снята для корпоративных целей.
И, наконец, ценовая категория $10-40 тыс. Это уже апартаменты представительского класса, где можно проводить приемы. Общая площадь - минимум 180-200 кв.м, гостиные от 60 квадратов, три-четыре санузла. Не просто отделка, а индивидуальный дизайн, эксклюзивная мебель. Здесь, как и при покупке недвижимости такого класса, присутствует фейс-контроль (человека с улицы - даже если он располагает необходимыми деньгами - никто не пустит). Такие апартаменты может арендовать директор представительства крупного западного банка. Есть прецедент, когда арендатором был посол солидной европейской страны - по каким-то своим причинам он не хотел жить в посольстве. Сама должность единична - и квартира для такого человека тоже уникальна.
Кто есть who?
Арендатор элитной квартиры - иностранец. Этот постулат был справедлив до самого последнего времени. "Если проанализировать национальный состав квартиросъемщиков, то по количеству обращений лидируют США, Великобритания, Германия, Франция, - рассказывает Тина Сурма, ведущий специалист департамента аренды жилых помещений компании Penny Lane Realty. - Высокими бюджетами на аренду квартир отличаются страны Бенилюкса и Япония".
Но ситуация меняется. Иностранцы по-прежнему составляют большинство среди арендаторов, но большинство это - примерно 60 к 40, т.е. далеко не подавляющее. Выросла уже целая формация состоятельных россиян. Львиную долю составляют наши сотрудники иностранных компаний - раньше такие организации нанимали здесь только технический персонал, а на все мало-мальски значимые должности предпочитали привозить своих соотечественников. Но время шло, и западные фирмы поняли, что россияне справляются с работой ничуть не хуже.
Вместе с зарплатами и языком наши сотрудники переняли у "западников" и стиль жизни - современный, мобильный. Собственный дом теперь не кажется обязательным атрибутом успеха. Такие россияне "живут сейчас": тратят деньги на хорошие машины, ездят за границу, летают на собственных самолетах. И живут - годами - в съемных квартирах.
Надо отметить, что наряду с квартиросъемщиками изменились и арендодатели. Люди, которые получили по наследству квартиру и сдают ее, не делая ремонт, окончательно ушли с рынка - во всяком случае, элитного. Современный арендодатель, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город", - человек, занимающийся этим профессионально: он следит за рынком, вкладывает серьезные деньги в ремонт и мебелировку, старается своевременно избавляться от квартир, которые по каким-то причинам перестали пользоваться спросом. Год-полтора назад, к примеру, риэлторы заметили повышение предложения больших апартаментов в сталинских домах на Тверской. Расспрос хозяев показал, что такие объекты, бывшие в свое время пределом мечтания, стали терять популярность - состоятельные арендаторы сегодня хотят жить в "евродомах". Почувствовав перемены, многие профессиональные рантье стали менять свои квартиры.
Свидетельством зрелости и стабильности нашего рынка можно считать и появление на нем иностранных арендодателей. Их пока немного (в пределах 5%), но само явление, что называется, знаковое. Чаще всего эти люди - сотрудники представительств западных компаний. Проживая в квартирах или коттеджах, которые арендует для них работодатель, они без лишнего шума покупают в Москве квартиры и сдают своим соотечественникам.
Дом для дохода
Сдача в аренду квартир продолжает оставаться бизнесом частных лиц. Модель доходных домов, встречавшаяся очень часто до 1917 г., в современной России повторена только один раз: в октябре 2003 г. введен в эксплуатацию дом, построенный Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). Квартиры в нем можно охарактеризовать как "элита среднего уровня", цены на них находятся в промежутке от $3 тыс. до $12 тыс. в месяц.
Притом, что аренда у частного лица и у ДИПСа похожи, есть и существенные отличия. В доходном доме снимающий имеет возможность получить за отдельную плату дополнительные удобства: подземный паркинг, мойку автомобилей, уборку жилых помещений и др. В этом смысле подобный объект уже ближе к гостинице, чем к арендуемой квартире. Второе отличие - прозрачность взаимоотношений с арендодателем: договоры фиксируют размер платы на год вперед, что ограждает снимающего от неприятных сюрпризов.
Пока с доходным домом ситуация достаточно странная: во время его строительства функционеры ДИПСа неоднократно заявляли, что он является своего рода экспериментом, в случае удачи которого последуют новые подобные объекты. Проект явно удался (по информации ДИПСа, арендованы 97% квартир), однако больше ничего не построено. На 2006 г., правда, объявлено о выходе на рынок еще более дорогого объекта класса А, где ставки будут составлять $25-45 тыс. Арендаторам обещают услуги, которых нет пока не только в России, но даже нигде в мире - золотые лифты, доставляющие жителей прямо в квартиру в собственном автомобиле, инфраструктуру, включающую бассейн, ресторан, конференц-зал, смотровую площадку и много прочего...
Кстати, в конце 2004 г. несколько частных застройщиков также объявили, что через год они построят свои дома, предназначенные для сдачи в аренду. Но эти проекты так и оказались нереализованными. Притом, что доходные дома - и самого дорогого ценового диапазона, и более демократичные - явно нужны рынку.
Объяснение тут может быть только одно. Срок окупаемости подобного объекта составляет 7-10 лет, так что застройщику гораздо выгоднее продавать квартиры, получая прибыль практически сразу. Массовое развитие доходные дома получат лишь в том случае, если строительство на продажу станет менее рентабельным. Александра Косарева, начальник отдела аренды компании Soho Realty, отмечает, что размер ставки в последние годы растет, но отнюдь не такими темпами, как стоимость квартир в продаже. Еще несколько лет назад сдача приносила до 20-25% годовых, сегодня же нужно быть готовым к 10-12% максимум. Возможно, этот невысокий уровень и является основным ограничителем развития доходных домов.
Цены на рынке аренды в последние годы заметно растут, уступая, однако, ценам на покупку. Уровень доходности тут существенно ниже, чем в других секторах экономики. Именно поэтому инвестирование в арендную недвижимость в Москве еще не очень популярно. С другой стороны, для не слишком искушенных инвесторов такая недвижимость весьма привлекательна: она позволяет сберечь средства. Кроме того, сдача квартиры в аренду - это довольно комфортный бизнес, не требующий каждодневного участия.
Источник: http://www.miridom.ru/
|
