Начало года ознаменовалось для рынка недвижимости знаковым событием: на аукционе продана первая квартира, собственник которой не смог рассчитаться по ипотечному кредиту. «Двушка» на Октябрьской набережной в Петербурге ушла по стартовой цене примерно по $1500 за кв. м. Эксперты считают, что вскоре подобные сделки на ипотечном рынке станут привычными: опасность банкротства заемщиков возрастает.
Как это было
Аукцион по продаже квартиры должника был проведен 16 января Фондом имущества Петербурга, в торгах участвовали всего три претендента. В итоге жилье ушло с молотка практически по стартовой цене: 2 млн 234 тыс. руб. ($81,4 тыс.). "Счастливый покупатель" представился журналистам Ярославом Кузьминым. По его словам, о торгах он узнал из объявления в «Вестнике Фонда имущества Санкт-Петербурга». «Меня привлекла цена, которая ниже среднего уровня цен на рынке», – заявил Кузьмин. Отметим, что средняя стоимость жилья массовых серий в Северной столице сегодня – $2-2,5 тыс. за кв. м.
Несомненно, желающих купить квартиру по цене в полтора раза ниже рыночной в Петербурге гораздо больше, чем три человека, и многие сейчас покусывают локти, понимая, что упустили хороший шанс. В сообщении пресс-службы Фонда было отмечено, что невысокий интерес к торгам, скорее всего, был связан с традиционным спадом деловой активности после Нового года и, разумеется, «непривычностью» сделки.
Станет ли прецедент новым трендом?
Отметим, что такого рода сделки непривычны, пожалуй, лишь для наших соотечественников: на рынках европейских стран очень много залоговых квартир, выставляемых на продажу. По статистике, около 1% покупателей в развитых странах не могут выполнить своих обязательств по ипотечному кредиту. Впрочем, по оценкам экспертов, все движется к тому, что залоговое жилье в ближайшие годы и в России будет все чаще менять хозяина. «Есть определенный процент вероятности того, что многие заемщики, оформившие ипотеку за последние полгода, когда цены на недвижимость достигли своего апогея, будут отказываться от приобретенных квартир. Хотя бы потому, что далеко не каждый готов ежемесячно в течение 15-20 лет выплачивать банку $1500-2000», – считает заместитель директора агентства недвижимости «Статус» Андрей Скопцев.
Однако не все специалисты делают подобные прогнозы. По мнению генерального директора агентства недвижимости «Лаурел» Ирины Радченко, случаи продажи залоговых квартир в ближайшие год-два так и останутся единичными. «Количество таких сделок может резко увеличиться лишь при условии, что многие заемщики станут некредитоспособны. К этому могут привести лишь какие-то крупные экономические потрясения. Либо, что совсем маловероятно, должен произойти резкий спад цен на жилье, тогда заемщику будет просто невыгодно выплачивать кредит – проще снять с себя долговые обязательства и купить квартиру по установившейся цене».
Быть банкротом выгодно
Надо сказать, что в России есть и небольшой процент дальновидных людей, которые брали ипотеку в последние несколько лет, прогнозируя скорый скачок цен на недвижимость. Их цель - продать потом залоговую квартиру по гораздо более высокой цене. «Непосредственно с помощью нашего агентства в конце года было продано залоговое жилье, хозяйка которого целенаправленно брала ипотеку, чтобы «поживиться», – рассказывает Ирина Радченко. – Сделка купли-продажи этой квартиры в новостройке прошла успешно, и банк буквально сразу же снял залог, получив все причитающиеся ему деньги. Женщина же получила 100% прибыли».
Что касается «прецедентной» квартиры в Петербурге, ее бывший владелец также получил доход от продажи, правда, небольшой, поскольку стоимость жилплощади оценщики определили исходя из ее минимальной цены. Кроме того, расходы на организацию торгов, по закону, лежат на заемщике. Однако, по разным оценкам, от 100 до 400 тыс. руб. после аукциона «банкрот» смог получить (точная сумма в настоящее время не разглашается).
Кстати, вполне вероятно, что количество людей, желающих приобрести в свою собственность именно залоговую квартиру, будет расти, даже если такое жилье будет продаваться не по заниженной цене. «Плюсом приобретения ипотечной квартиры является тот факт, что ее можно назвать в высшей степени благонадежной, – считает Андрей Скопцев, – поскольку жилье, взятое по ипотеке, проходит несколько стадий проверки».
Лучше решить миром
Но до аукциона в нашей стране в случае банкроства заемщика дело доходит редко. Дело в том, аукцион – это очень трудоемкий процесс, а для банков последняя – и самая нежелательная – стадия в решении вопроса. «Чаще всего в случае невозможности заемщиком погасить свои обязательства перед банком клиенту предлагается «полюбовно» решить этот вопрос путем продажи квартиры по рыночной цене стороннему покупателю, – комментирует начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин. – Заемщику разрешают самому заняться поиском такого покупателя, после чего сделка по продаже заложенной квартиры проходит под контролем банка с одновременным погашением задолженности заемщика. При этом всю разницу между ценой квартиры и задолженностью заемщик оставляет себе».
«Точка кипения», когда руководство банка все же принимает решение выставить квартиру на торги, чаще всего возникает по причине самого заемщика, который скрывается от банка, не объясняет причины возникновения просроченной задолженности, поясняет Ильин. В таком случае у кредитной организации нет достоверной информации о том, возобновит ли клиент платежи по кредиту и будет ли погашать просроченную задолженность, что, конечно, побуждает банк обращать взыскание на предмет залога, а без участия заемщика добровольное решение вопроса невозможно, только аукцион.
"Банк всегда в случае финансовых затруднений заемщика идет ему навстречу, – говорит Ирина Радченко. – Клиенту разрабатывают индивидуальную схему выплат кредита, могут даже предоставить «налоговые каникулы», продлить срок ипотечной программы на несколько лет, скажем, с 10 до 20 лет. В общем, есть много вариантов дополнительных рассрочек. Я знаю реальный случай, когда банк принял к себе на работу своего же клиента, потерявшего должность, дабы он смог исправно делать выплаты по кредиту».
Мария Нагибина
Источник: http://sob.ru/
|
