Наиболее примечательной тенденцией рынка недвижимости прошлого года специалисты в один голос назвали появление объектов, в которых совмещены жилые апартаменты и офисные помещения. И в новых «лофтных» проектах, и некоторых жилых комплексах, и, наконец, в одном из самых знаковых объектов столицы — Деловом центре «Москва-СИТИ», где практически в каждом небоскребе застройщики обещают подобное соседство, — предусмотрены своеобразные зоны для работы и проживания. Насколько «мирно» они будут уживаться, не будут ли разные форматы мешать друг другу?
Не мы первые
Считать подобную компоновку здания современным российским изобретением никак не получается. Mixed use появился в США, где существует уже по меньшей мере сто лет. Люди, бывавшие в Нью-Йорке, так описывают среднего размера (этажей в 50) нью-йоркский небоскреб: первые пять этажей отведены под паркинг и технические службы, затем идут торговые центры и офисы – примерно до 35-го этажа. Выше начинаются отели или апартаменты, а на самой крыше – открытый бассейн и рестораны с видами на город.
Если забраться в историю еще глубже, то можно найти аналоги и там. Двух- или трехэтажные здания, в которых на первых этажах располагались магазины, рестораны и т.д., а выше жили их владельцы (иногда еще и сдавая часть комнат внаем), существовали в Европе уже много веков назад. А возьмем Москву в ее нынешнем виде – в большинстве домов, особенно выходящих на главные городские магистрали, первые этажи отданы под торговлю или же сферу услуг, немало компаний тоже обосновалось там.
Так что не будем спорить о том, насколько новой является такая компоновка здания, кто и когда ее изобрел – лучше изучим вопрос с точки зрения практической жизни.
Что над чем?
Теоретически современное здание можно скомпоновать как угодно – технология позволяет устроить жилые помещения на первом этаже, а магазины – на последних. Но в реальности существуют признанные на рынке традиции – они и диктуют каждому помещению его место. Подвалы и самые нижние этажи отводятся под паркинги и технические службы. Выше располагаются торговые центры, кафе и рестораны, предприятия бытового обслуживания, т.е. места, куда ходят посетители, и этим посетителям должно быть по возможности удобно туда добираться. Над ними – офисная зона: посетителей в офисе, как правило, меньше, чем в магазине. На самом верху помещения, где люди живут, – гостиницы или квартиры и апартаменты. Такое решение тоже объяснимо: для жизни требуется определенное уединение, и именно там поток посторонних можно ограничить. Кроме того, в квартирах на высоких этажах тише, больше света и чище воздух – выхлопные газы от автомобилей не добираются. И вид из окна, за что состоятельные люди готовы платить, лучше.
Наконец, на самом верху может располагаться еще один пласт объектов, для которых интересен вид из окна. В первую очередь это, конечно, дорогие рестораны. Но их желание быть поближе к небу входит в конфликт с уже упоминавшимся стремлением жителей к уединению. Поэтому рестораны располагаются, как правило, в нежилых зданиях.
Достоинства…
С точки зрения девелопера плюсы многофункционального здания однозначны. Московская земля очень дорога, поэтому строить на ней хочется как можно выше. Если на участке нет каких-либо ограничений (чаще всего такое встречается в Центре, где власти административно ограничивают высоту) – «рост» здания оказывается максимальным.
Но чересчур масштабный проект – это всегда риск затоваривания рынка, и создание внутри здания нескольких функционально различных зон является для девелопера одним из способов избежать конкуренции с самим собой. «Многофункциональный объект – это возможность минимизировать риски и продлить срок жизни объекта», – говорит Владимир Брунгарт, руководитель отдела элитной недвижимости компании «Авеню». Эксперт напоминает, что, согласно классическому определению, многофункциональным считается комплекс, состоящий из не менее чем трех приносящих доход компонентов, имеющих независимый спрос.
Однако рекламировать нечто, ссылаясь только на собственные интересы, – выглядит откровенным моветоном, и застройщики понимают это. Поэтому пиар многопрофильных комплексов строится на идее удобства этого формата для потребителей. Проживая в том же здании, где находится ваш офис, вы можете отправляться на работу «в домашних тапочках». То же и с покупками, развлечениями – не нужно ехать за семь верст по забитым машинами московским улицам, единственным транспортным средством будет для вас лифт. Все это существенно экономит время, которое состоятельные люди ценят едва ли не выше, чем деньги.
…и недостатки
В основном доводы «против» сводятся к тому, что жить по соседству с офисами, торговыми и развлекательными объектами не очень-то комфортно. Постоянно шум, бродящие по зданию посетители – это и по-человечески утомляет, и создает вполне реальные проблемы вроде недостаточной безопасности. Кроме того, находиться весь день рядом с рабочим местом – тоже, как бы помягче выразиться, на любителя. Полноценный отдых дома подразумевает, что можно расслабиться, на время отключиться от рабочих проблем. А как это сделать, если, едва выйдя из собственной квартиры, оказываешься у дверей своего офиса?! И собственных подчиненных и сослуживцев встречаешь постоянно, даже когда у тебя выходной или больничный…
Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», обращает внимание и еще на один аспект – юридический статус такой недвижимости. То, что продается «для жилья» в небоскребах «СИТИ», является вовсе не квартирами, а апартаментами. Это – принципиально новая для нашего рынка правовая форма. Она предполагает определенные обременения на пользование объектом, невозможность зарегистрироваться там по месту жительства («прописаться»). Тайной за семью печатями остаются пока и размеры ежемесячных платежей за эксплуатацию. «Несмотря на свой немаленький опыт работы в недвижимости, я не совсем понимаю, что такое апартаменты, – отмечает эксперт. – И ясно все станет только из практики – после того, как первые апартаменты просуществуют на нашем рынке хотя бы три года».
Главное – грамотно!
Впрочем, большинство экспертов относятся к многофункциональным комплексам более благосклонно. Проблемы можно избежать и объект создать вполне привлекательный для всех – главное грамотно его скомпоновать.
Первый и самый основной постулат – жилые и нежилые зоны должны быть надежно разделены! Вариант, когда на офисные и жилые этажи можно попасть в одних и тех же лифтах, бракуется однозначно: охранники с этажей, где расположены квартиры, могут куда-то отлучиться, и по коридорам начинают разгуливать воришки и продавцы китайского ширпотреба. Поэтому единственно возможный путь – создание конструктивно изолированных входных групп. Кстати, напоминает Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга «МИЭЛЬ», таково и требование закона и СНИПов: входы в жилые и нежилые помещения должны быть отдельными. И их лучше устроить с разных сторон здания: в коммерческие помещения попадаем со стороны улицы, а в жилые – со двора. Так удобнее всем, и меньше вероятность появления «заблудившихся».
«В целом грамотная организация транспортных и людских потоков внутри комплекса является очень сложной задачей, – дополняет мнение коллеги Владимир Брунгарт. – Не всегда нужно все жестко изолировать друг от друга, есть такое понятие, как «перекрестный спрос»: например, офисные работники должны иметь возможность посещать фуд-корт торгового центра».
Для коммерческой недвижимости наличие многих функций внутри одного здания является несомненным преимуществом. Каждый объект привлекает посетителей, они начинают переходить от магазина к магазину (зашли за продуктами – а купили новый мобильник и такую миленькую сумочку) – на языке профессионалов это называется «синергетическим эффектом». Так что при условии грамотной планировки и профессионального управления арендаторы будут только рады многочисленным соседям – если они, конечно, не прямые конкуренты.
Второй аспект – посмотреть, что с чем сочетается в рамках одного здания. К примеру, офисные помещения по определению более тихие, чем торговля, говорит Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ». А постояльцы гостиниц (особенно не очень дорогих) значительно более терпимы к шуму и беспокойству, чем постоянные жители – они живут здесь всего два-три дня, а не длительное время. Значит, в здании, где планируется торговый центр, можно организовать максимум недорогой отель, но никак не апартаменты. А если нужны апартаменты – то «в комплект» с ними подойдут только офисы.
И в-третьих, в каждом комплексе должны сочетаться элементы одного класса: офисы категории А, торговые операторы верхнего ценового уровня и отели в пять звезд. В противном случае неизбежны трения: даже если люди разного достатка не встретятся внутри самого здания (оно лучшим образом спроектировано, и все потоки в нем разведены), ничто не мешает конфликту возникнуть снаружи, на улице…
Многообещающие перспективы
Формат mixed use имеет на нашем рынке прекрасные перспективы, считает большинство аналитиков. «Такие здания существуют во многих странах уже десятилетия, и везде они востребованы, – отмечает Сергей Лупашко, президент Группы компаний «Рескор». – Что касается Москвы, то «Сити» позиционируется как новый престижный район, и, думается, найдется немало людей, которые захотят там жить. А тот факт, что дома будут «не такими как у всех», только прибавит этим объектам популярности». В целом же прогноз развития этого формата аналогичен тому, что делается для всего рынка: успешными и востребованными будут оставаться удачно расположенные и качественно реализованные объекты с продуманной концепцией.
Владимир АБГАФОРОВ,Фото: Ярослав НИКОЛАЕВ
Источник: http://www.miridom.ru/
|
