Times Realty - Электронная Газета Время Недвижимости.
 сделать стартовой страницей
 добавить в закладки
 RSS лента
Главная Ипотека Страхование Ремонт и дизайн Моя квартира Недвижимость за рубежом
Городская недвижимость Загородная недвижимость Строительство Квартирный вопрос Гостиничное хозяйство
Популярные статьи:

Полезные объявления:
    
Поиск на сайте
Расширенный поиск
    
Сотрудничество
Стать нашим партнером
    
Сервисы
  Читать RSS
    
Обзоры новостей
  
[16 февраля 2008]

2007 год: из огня – да в полымя

Страхование
После рекордного роста цен в прошлом году московский рынок жилья потратил весь 2007 год на остывание. И конца этой стагнации пока не видно.

Декабрь – традиционное время предварительных подсчетов ценовых итогов на вторичном рынке недвижимости. Конечно, в январе статистика будет более точной, но при сегодняшней вялой ценовой динамике едва ли что-то кардинально изменится. А следовательно, можно подвести главный итог 2007 года: на московском рынке цены на вторичное жилье практически не изменились. Поскольку объем денежной массы за тот же период вырос на 25%, а цены на нефть побили все мыслимые рекорды, то есть все основания предполагать, что накоплен весьма внушительный объем отложенного спроса. Однако контрастный ценовой душ заставил покупателей осторожно оценивать будущую ценовую динамику и не спешить возвращаться на рынок. Скептицизм спекулянтов усугубляется тем, что средний класс, стремящийся к улучшению жилищных условий, фактически остался за бортом московского рынка.

Плюрализм мнений – двигатель аналитики

Средняя цена квадратного метра – эта та магическая величина, ниже которой не хотят опускаться продавцы, а выше которой не желают подниматься покупатели. Наиболее раскрученный ценовой индекс принадлежит аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости». В декабре он составляет около 4210 пунктов. Примерно столько в долларовом выражении сейчас стоит типовое жилье без оглушительных дефектов (типа первого этажа или вида на ТЭЦ) в секторе между ТТК и МКАД. У других источников средняя цена несколько выше – это следствие того, что при подсчетах учитывается более широкий спектр элитного рынка. Так, по данным портала «Анализ рынка недвижимости» (ARN.ru), средняя цена на сегодня составляет $5066 за кв. м, а у Корпорации «ИНКОМ» этот показатель равен $5847 за кв. м. Свой индекс есть у компании «Савва» и еще ряда аналитических служб. Интересно, что средняя цена у разных источников может отличаться на 40%! Впрочем, если бы цифры были одинаковые, то не было бы интриги. В конце концов, каждый может выбрать ту среднюю цену, которая ему больше нравится, в зависимости от того, является он покупателем или продавцом.

А вот оценка разными аналитиками ценовой динамики в течение года отличается гораздо меньше. Зато их мрачные цифры расходятся с тем отчаянным оптимизмом, который, вопреки очевидным фактам, с конца лета пытались излить в народные массы некоторые профессионалы рынка недвижимости. Увы, обещанного осеннего разогрева так и не случилось, а робкие попытки долларовых цен на жилье начать худо-бедно расти были полностью съедены оглушительным провалом самого курса доллара. В начале года доллар безуспешно стучался в линию сопротивления на уровне 26,58 руб., а затем совершил несколько головокружительных падений, добравшись до уровня 24,3 руб. за доллар к концу ноября - это означает снижение на 10% в годовом исчислении.

Не все коту масленица

Если принять за основу данные IRN.ru, то цены в долларах по состоянию на декабрь 2007 г. выросли на 1,6% по сравнению с началом года. Очевидно, что этот «рост» находится в пределах статистической погрешности. Что касается цен в рублях, то они снизились за 11 месяцев на 6,25% - со 112 тыс. руб. до 105 тыс. руб. за кв. м. Если наложить на это реальную инфляцию, то получается, что «квадратная валюта» за год обесценилась примерно на 20%. Добавив к этому упущенную выгоду от того, что деньги не были вложены в банковский депозит, получаем убытки частного инвестора на уровне 25-30%. У других источников картина немного более жизнерадостная, но общая тенденция та же. Так в ARN.ru зафиксировали за тот же период рост цен в долларах на 7,6% и падение цен в рублях на 1,6%.

Интересно, что другие крупные города России, которые обогнали Москву по темпам роста цен еще в прошлом году, в 2007 году тоже показали впечатляющие результаты. По сути дела, о ценовой коррекции можно всерьез говорить только в Москве, Екатеринбурге и Уфе, где по данным портала Dailystroy.ru, рублевые цены за год снизились соответственно на 2,3%, 0,6% и 12,7%. А вот в северной столице рублевые цены выросли на 12%, в Нижнем Новгороде, Самаре и Омске – в диапазоне 20-26%, в Новосибирске, Ростове-на-Дону, Волгограде и Перми – более, чем на 30%, а в Красноярске и вовсе на 59% - какая уж тут стагнация! Некоторые эксперты полагают, что мелкие инвесторы (особенно не москвичи) постепенно «закрывают позиции» в столице и выводят капиталы в регионы.

Чем еще запомнится 2007 год игрокам вторичного рынка? Укрепилась тенденция к снижению комиссионных риэлторов (по крайней мере, в процентном отношении). Дисконтные агентства активно наступали на пятки корифеям рынка, хотя бороться за кошельки клиентов им становится все труднее: традиционные риэлторские компания тоже стали проявлять больше гибкости в переговорах о размере комиссии. Удивляться здесь не приходится: одно дело заплатить 6-8% при цене квартиры в 70 тыс. долларов, и совсем другое, если жилье стоит полмиллиона. При этом объем работы риэлтора остался точно таким же – подделать запрос из милиции, чтобы получить справку из диспансеров о психическом и алкогольно-наркотическом здоровье продавца, дать «на чай» даме в паспортном столе за архивную выписку из домовой книги, сходить в БТИ и регистрационную палату – стандартный «джентельменский набор», который в народе называется «проверкой юридической чистоты сделки». Платить за эти труды 40 тыс. долларов желающих немного.

Good bye, ипотека

Еще покупателю вторички подпортили жизнь ипотечные банки, которые, насмотревшись на американский ипотечный кризис, вдруг осознали, что рискованно давать деньги заемщикам с неподтвержденными или слишком низкими доходами. Собственно, это было очевидно и раньше, но с учетом снижения цен на жилье, банки оказываются в очень щекотливой ситуации в случае дефолта заемщика и обращения взыскания на залог: ведь стоимость залога перестала расти. Оказавшись «в одной лодке» со своими клиентами, банки по традиции решили, что именно потребитель должен быть крайним, и ужесточили требования к проверке платежеспособности. А те банки, которые все еще смотрят сквозь пальцы на серые доходы, сочли разумным компенсировать свои риски повышением ставок.

Рост ставок стал знаковым событием года: с самого начала развития ипотеки проценты все время только снижались, а власти наперебой рассуждали о снижении ставок как чуть ли не о главном условии реализации жилищного нацпроекта. Если по итогам 2006 года ипотека стала недоступной из-за высоких цен на само жилье (у среднего класса не хватает денег на ежемесячные взносы), то по итогам 2007 года она стала еще менее доступной из-за растущих ставок и невозможности получить приемлемый кредит, не имея большой белой зарплаты. У властей уже настолько не осталось инструментов для предвыборной демонстрации хоть каких-то успехов «Доступного жилья», что под конец года они даже вспомнили про давнюю идею создать систему строительных сберкасс, которые должны заменить другие «пирамидальные» образования, пришедшие на смену задушенными жилищно-накопительным кооперативам.

Но конечно, больше всего 2007 год запомнится тем, что московское жилье перестало восприниматься населением как билет в светлое будущее, и сегодня уже мало кто верит в его перспективы в качестве непотопляемого финансового инструмента, способного из года в год приносить баснословные прибыли. Впрочем, московский рынок нередко преподносил сюрпризы. Так что поживем-увидим.

Петр ЧЕРНОВ
Источник: http://www.kdo.ru/

 
| Комментарии (0)
 (голосов: 0)
Просмотров: 869 Оцени статью! Наведи на шкалу!
Предлагаем другие новости по теме:
  • Цены только вверх!
  • Сомнения и нервозность
  • Дорогое дорожает, дешевое дешевеет...
  • В рублях дешевле
  • Цифрами и фактами по прогнозам
  • Цены на жильё. Что год текущий нам готовит?
  • Вырастут ли цены на жилье в 2008 году?
  • Вы читали: 2007 год: из огня – да в полымя

     
    Обзоры Новостей

      

    Times Realty - Агрегатор новостей недвижимости » Страхование » 2007 год: из огня – да в полымя

    Rambler's Top100
    © timesrealty.ru 2007-2017.
    При полном или частичном использовании материалов сайта ссылка на timesrealty.ru обязательна.
    Обратная связь | Реклама у нас | Авторство проекта | Карта сайта