Михаил Грин
Михаил Грин, Президент Международной федерации профессионалов рынка недвижимости FIABCI-Russia, президент инвестиционной компании Grand & Metro consulting, рассказал о дефиците квадратных метров жилья, лени агентов по недвижимости и алтайском воздухе.
Российский рынок недвижимости в настоящий момент очень привлекателен с точки зрения вложения иностранных инвестиций. Те отечественные инвестпроекты, которые будут представлены в рамках Международного бизнес форума недвижимости
(МБФН состоится 20-22 июня 2017 года) имеют высокую рентабельность. Мы - страна с большими ресурсными, финансовыми, инвестиционными возможностями и на эту территорию очень многие хотят зайти.
Однако, если говорить об иностранных инвесторах, есть ряд проблем, которые нам всем, в том числе FIABCI-RUSSIA, еще предстоит решить. Самый главный вопрос, который возникает в голове у любого иностранного инвестора - как выбрать самый правильный проект и сделать это безопасно? И в этой связи FIABCI-RUSSIA, выступая организатором крупнейшего у нас в стране Международного бизнес форума недвижимости и приглашая на эту площадки несколько десятков ведущих международных инвесторов, является своего рода рупором проверенной информации о надежных и безопасных способах вложения денежных средств в отечественную недвижимость.
Одним из наших партнеров и со-организаторов МБФН стал Центр международной торговли (ЦМТ) - сеть офисных центров, которые функционируют в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и Ростове. На сегодняшний день запланировано расширение, строительство ЦМТ на территории всех российских городов-миллионников. Конечно, речь идет о чрезвычайно рентабельном и масштабном девелоперском проекте, но какая доля в нем будет предложена для соинвестирования иностранным компаниям – сказать не могу.
Честно говоря, несмотря на то, что ключевая задача форума - продемонстрировать возможности и эффективность вложений в российскую недвижимость, уже сейчас к подобным крупным проектам с неохотой допускаются иностранные соинвесторы. Нашим коллегам-девелоперам и владельцам инвестпроектов приходится объяснять, что разницы между западным и российским инвестором нет. В этом, к слову, заключается одна из причин западных санкций, применяемых к России. Мы не хотим делиться нашим достоянием, нашей прибылью с иностранными фондами, типа Hermitage. Сегодня мы видим, что еще больше российских организаций становятся соинвесторами, получая прибыль и тратя дивиденды именно здесь, в России, создавая добавленную стоимость в экономике страны. При наличии хорошо проработанного проекта мы без проблем находим средства и инвесторов. Именно с этой целью и создан выставочный блок МБФН. Те компании, которые выставляют свои проекты в режиме реального времени, получают предложения и могут торговаться, получая самые выгодные финансовые условия.
Если вы, предположим, покупаете пай в закрытом инвестиционном фонде арендного жилья и становитесь соинвестором, то извлекая доходы из этой схемы, вы идете на российский рынок сельхозпродукции и покупаете товары повседневного спроса. В результате деньги остаются у российского фермера, в экономике страны. Однако и зарубежные деньги в некоторой степени нам тоже необходимы. Например, совладелец гостиничного комплекса будет работать здесь, получать прибыль или заработную плату, тратя ее в России и постепенно ассимилируясь.
Ключевую задачу, которую ставят перед собой организаторы МБФН, – наладить экспорт недвижимости за рубеж. Сегодня сотни тысяч наших соотечественников имеют дома в Болгарии, десятки тысяч приобрели апартаменты в Арабских Эмиратах. При этом случаи, когда болгары и арабы приобрели недвижимость в России, можно пересчитать на пальцах обеих рук. Вот он – «голубой океан» возможностей, с которыми нам нужно сегодня работать.
Первым делом необходимо популяризировать наш рынок недвижимости за рубежом, как это уже давно делают наши западные коллеги, в том числе через проведение международных выставок, форумов. Нам необходимо делиться с миром информацией, стать более открытыми. Ведь посмотрите, до 2016 года в России не было ни одного форума по недвижимости масштаба МБФН, на котором была бы представлена столь внушительная иностранная делегация. И если в прошлом году главная пленарная сессия форума была обозначена нами: «Россия как равноправный игрок глобального рынка недвижимости», то в этом году нам уже не нужно ничего доказывать и в качестве ключевой сессии мы выбрали формат межгосударственного диалога: «Россия для инвесторов, инвесторы для России». Как видите, круг наших интересов вполне понятен.
Конечно, России повезло исторически и географически, мы обладаем уникальными климатическими, природными, ландшафтными условиями. Тем, кому необходим чистейший лесной воздух, мы можем предложить Алтай в качестве площадки для создания домов отдыха, если необходимо море – пожалуйста, приезжайте к нам в Сочи, Крым. Все у нас для привлечения иностранного инвестора имеется, осталось только правильно себя позиционировать.
Но первое, что нам всем необходимо сделать, прежде чем начать продавать за рубеж, – поверить самим в то, что мы продаем очень нужную и уникальную недвижимость. Поверить в то, что мы можем это делать лучше наших западных коллег. Вот сегодня стало удобно во всем обвинять власть. Но вряд ли власть поможет стать конкурентоспособным, если ты сам ничего для этого не предпринял. Взять, к примеру, официальные сайты ведущих российских девелоперских компаний или агентств недвижимости, экспертных организаций и проектных мастерских и посмотреть, какой процент из них хотя бы предприняли попытку перевести всю информацию о своей деятельности на иностранные языки. Если вы зайдете на сайт компании Grand & Metro consulting, то увидите: он переведен на семь языков, включая китайский.
Вот о чем я говорю - наши не хотят продавать, не хотят, чтобы о них узнали где-то еще за пределами России. Когда мы идем по Ницце или Барселоне, то тут, то там на агентствах недвижимости видим надписи: «Здесь говорят по-русски». Назовите мне хоть одно такое агентство недвижимости в Москве, которое бы хвасталось: «Здесь говорят по-испански» или «Здесь говорят на английском»?
В общем, рецепты для позиционирования себя на мировом рынке в большинстве своем универсальные. Мы должны поверить в себя и захотеть продавать!
И вот, что еще хотелось бы отметить, на одну проблему российского рынка недвижимости указать. К сожалению, сегодня в стране жилья строится меньше, чем изнашивается. Ввели 73 млн кв м жилья в год, одновременно с этим то же количество признали аварийным. В феврале этого года российскому президенту доложили о том, что в Москве порядка 23 млн кв метров жилья было признано ветхим и подлежащим сносу. Была запущена колоссальная программа сноса пятиэтажек, срок действия которой определяется специалистами отрасли в 20-25 лет. Представляете, какой масштаб? И это только по Москве. А у нас в стране 85 регионов, где дела с обветшанием жилого фонда обстоят не лучше, если не хуже. Взять хотя бы Питер с его вечными коммунальными квартирами. Объем необходимого сегодня в стране жилья исчисляется миллиардами кв метров, а мы вводим всего 80 млн км метров. Что это? Капля в море!
И здесь нам тоже нужен международный опыт. Многие страны сегодня сравнивают по индексу доступности жилья для населения. В США этот показатель равен порядка 180 кв метров на одно домохозяйство (семью), в то время как в Японии – всего 18 кв метров. Я против того, чтобы равняться на эти рейтинги. России сегодня необходимо разрабатывать свою собственную систему учета, но – что еще важнее - быть в постоянной динамике. К примеру, средний показатель обеспеченности жильем в нашей стране сегодня те же 18 кв метров на семью, значит необходимо все силы бросить, усилия всех участников рынка объединить, чтобы довести цифру до 30 кв метров. А потом – до 45 кв метров и так далее.
FIABCI-RUSSIA, собственно, выступает консультантом Минстроя, ТПП, РСПП, НОСТРОЙ, НОПРИЗ и иных субъектов рынка недвижимости России в экономическом совете ООН, что позволяет нам анализировать ситуацию в разных странах мира, примерять этот опыт к нашим реалиям. Мы не следуем сложившейся за рубежом практике слепо, а адаптируем ее к нашим условиям. Компании, входящие в состав FIABCI-RUSSIA, получают уникальный доступ к международным практикам и опыту, направляя своих сотрудников на стажировки в зарубежные компании и участвуя во Всемирных конгрессах недвижимости. Как правило, вступив в федерацию, в скором времени такие компании добиваются лучших результатов в отрасли и становятся ведущими игроками в своем сегменте.
Ну и, если вернуться к экспортной составляющей российского рынка недвижимости, идеологической задачей ближайших двух лет, я считаю, должна стать популяризация наших возможностей на мировой арене, а также осознание нашей конкурентоспособности. Тогда в 2019 году, когда состоится юбилейный 70-ый Всемирный Конгресс по недвижимости, мы сможем достойно представить все многообразие объектов недвижимости на глобальном рынке. Это должно стать новой выставкой отечественных достижений, вернее даже будет сказать, возможностей, открывшихся миру. И ключевым слоганом этой выставки для иностранных партнеров будут слова: «Ты еще можешь успеть вложить сюда свои деньги!».
Информация предоставлена по данным ГК Медиа-Шторм.
