Обзор рынка БЦ
Ввод офисных объектов в Москве опустился практически до нулевой отметки – за первые три месяца текущего года в эксплуатацию был сдан всего один бизнес-центр. Однако для действующих проектов это скорее хорошая новость, ведь затишье на стройке автоматически повлекло за собой снижение уровня вакансии и повышение ставок аренды в сегменте.
В I квартале 2017 года рынок московских офисов не претерпел серьезных изменений. Установившиеся в конце прошлого года тренды продолжили формировать рынок и в начале 2017 г. Отличает квартал только чрезвычайно низкий уровень ввода, сопоставимый с минимальным за прошедшие семь лет показателем I квартала 2016 года.
Если говорить о цифровых значениях, то за первые три месяца 2017 года столичный рынок офисной недвижимости вырос еще на 0,3%. Общий объем предложения на конец марта 2017 г. составил 14,64 млн кв. м – в сегментах А, В+, В или почти 15,9 млн кв. м – с учетом класса С.
Как уже было сказано выше, за отчетный период рынок пополнился только одним объектом - корпус В площадью 90тыс.кв.м, входящий во II очередь комплекса NEO GEO. К слову, аналитики департамента управления активами NAI Becar отмечают в Москве увеличение доли новых объектов в классе В+. С начала 2016 года сегмент занимает абсолютное первенство по количеству новых квадратных метров – на него приходится 97% вводимых площадей.
Вакансия и ставки Замедление темпов нового строительства положительно сказалось на существующих объектах – с конца 2016 года продолжается снижение вакансии в офисных центрах по всем сегментам. Аналитики связывают это с позитивными изменениями в макроэкономике России, но очевидно, что значительную роль в этой положительной динамике играет именно отсутствие на рынке масштабного притока новых объектов.
Снижение вакансии по всем классам эксперты отмечают второй квартал подряд: в классе А – до 21,3%, в классе В+ – до 14,3%, в классе В – до 9,2%, в классе С – до 8,4%. За год уровень свободных площадей в столичных бизнес-центрах снизился на 24%. По итогам I квартала средний уровень вакансии в классах А, В+, В составил 16,1%, снизившись относительно IV квартала 2016 года на 10,1% или 1,8 п.п.
Одновременно на рынке наметилась тенденция к повышению арендных ставок в высококлассных сегментах А, В+, В, причем в некоторых объектах рост составил более 20%. В среднем же по рынку ставки увеличились в классе А – на 4,8%, классе В+ – на 7,5%, и В – на 4,7%. Наибольший вклад в рост арендных ставок в классе А внесли объекты с локацией внутри ТТК. Средняя арендная ставка для класса А здесь составила 23 760 рублей за 1 кв. м/год. без учета НДС и эксплуатационных расходов. Ставки в классе В+ росли как за счет объектов внутри ТТК, так и за счёт объектов за его пределами. Средняя ставка в классе В+ составила 17 160 рублей за 1 кв. м/год, в классе В – 12 720 рублей за 1 кв.м/год. Стоит отметить, что на фоне повышения ставок в высококлассном сегменте, класс С демонстрирует их снижение: 3,3% по сравнению с предыдущим отчетным периодом. По оценкам аналитиков NAI Becar, арендодатели объектов высоких классов повышают ставки, желая компенсировать финансовые потери от их снижения в 2015-2016 гг. за счет новых арендаторов.
По мнению Марии Онучиной, директора департамента управления объектами NAI Becar, офисный рынок остаётся рынком арендатора. «Собственники, как правило, сдают в аренду уже готовые помещения либо же выполняют ремонт под клиента. Владельцы площадей согласны подстраиваться и под наиболее активных арендаторов – компаний среднего и малого бизнеса, желающих улучшить условия аренды. С этой целью крупные помещения дробятся на более ликвидные мелкие офисы. Стремление арендаторов экономить на аренде дополнительных площадей увеличило спрос на формат коворкингов в действующих БЦ. Наличие оператора коворкинга на территории БЦ в разы повышает интерес арендаторов к самому офисному объекту, а также делает его более конкурентоспособным на рынке», - отмечает эксперт.
Сделки аренды и купли-продажи К уже построенным офисным объектам покупатели проявляли в I квартале 2017 года достаточно активный интерес. Наиболее заметным событием в сфере инвестиций в офисную недвижимость Москвы стала покупка БЦ «Сретенка, 18» площадью 21,5 тыс. кв. м (класс В+) инвесткомпанией «Платформа». Кроме того, УК «Иткол» приобрела офисно-складской комплекс площадью 13 тыс. кв. м вблизи метро «Текстильщики», а «Галс-Девелопмент» продала неизвестному покупателю офисное здание класса А площадью 4,13 тыс. кв. м, входящее в состав элитного комплекса «Сады Пекина».
Аналитики NAI Becar отметили и два крупных приобретения офисов для собственного размещения. Так, Россельхозбанк стал владельцем офисного центра «Инком сити» (класс В+) площадью около 10 тыс. кв. м. А «Локо-Банк» приобрел у компании «Галс-Девелопмент» 4,5 тыс. кв. м в башне «Б» БЦ SkyLight (класс А).
За отчетный период состоялся ряд крупных сделок аренды, в частности, в ТОП-3 аналитики NAI Becar включили аренду «Яндексом» 10,3 тыс. кв. м в бизнес-парке «Аврора» под дополнительный офис; договор французской фармкомпании АО «Сервье» на аренду 6,6 тыс. кв. м в БЦ «Белые Сады» и сделку аренды немецкой страховой компанией ERGO 3,2 тыс. кв. м в БЦ Silver City.
Примеры крупных сделок по аренде за I квартал 2017 года Название БЦ Арендованная площадь (кв.м) Класс Округ Арендатор Аврора
10 300
А
ЦАО
Яндекс
Белые Сады
6 600
А
ЦАО
АО «Сервье»
Silver City
3 175
А
ЦАО
ERGO
Башня Империя (Москва Сити)
2 700
А
ЦАО
Центр поддержки малого бизнеса
РТС Таганский
2 400
В+
ЮВАО
X5 Retail Group
Дельта Плаза
2 000
А
ЮАО
MAN Truck & Bus
NEO GEO
1 500
В+
ЮЗАО
ASTRA FITNESS NEO
Голден Гейт
1 400
А
ЦАО
Проект 101
Московский шёлк
1300
В+
ЦАО
Malltech (ранее РосЕвроДевелопмент)
Парк Победы
1 250
В+
ЗАО
Киномакс
Голден Гейт
1 000
А
ЦАО
Крафт Групп
Планы ввода Девелоперы продолжают откладывать сроки ввода новых офисных объектов. Например, с I квартала на II полугодие 2017 года была перенесена сдача башни «Федерация-Восток» и «IQ-квартала», расположенных в составе ММДЦ «Москва-Сити», а ввод БЦ Neopolis отложили на I квартал 2018 года.
В целом до конца 2017 года на московском офисном рынке ожидается ввод порядка 424 тыс. кв. м GLA. По анонсированным планам более 60% этого объема придется на III квартал за счет сдачи башни «Федерация-Восток», «IQ-квартала», БЦ «Оазис» и II очереди «Большевика». Во II квартале аналитики ожидают ввод только одного офисного объекта класса А – БЦ «Смоленский Пассаж II» площадью 7,1 тыс. кв. м GLA.
