Рынок недвижимости Дубая
По информации
агентства недвижимости Core, партнера Savills в ОАЭ, на рынке недвижимости Дубая в 1 квартале 2017 года был отмечен небольшой рост цен, однако премиальные сегменты демонстрируют некоторое запаздывание в показателях. Из последнего отчета компании следует, что в то время как все участники рынка сходятся во мнении, что цены достигли низшей точки, ряд экономических факторов приводит к противоречиям касательно признаков выхода из кризиса.
В 1 квартале 2017 года предложение пополнилось на 3100 лотов. Поэтапное сокращение выводимых на рынок жилых единиц уменьшает опасения относительно переизбытка предложения. Имеет место сокращение спроса со стороны региональных и иностранных покупателей. В массовом и среднеценовом сегментах наблюдается восстановление, в то время как премиальный сектор отстает. Продажи на стадии строительства демонстрируют высокие показатели. Ожидается, что на рынке аренды продолжится спад. По прогнозам Core, в большинстве сегментов рынка снизится доходность. «Если посмотреть на инвестиции в недвижимость Дубая в 2016 году, то становится очевидным, что мы в очередной раз стали свидетелями ежегодного сокращения числа инвесторов, в особенности иностранных. На покупателей из Индии, Великобритании и Пакистана, среди которых традиционно популярна недвижимость Дубая, продолжает оказывать влияние укрепление курса доллара, которое привело к тому, что валюта этих стран значительно ослабла за последний год. Мы также отмечаем снижение регионального спроса, так как инвесторы из Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива, хоть их число и не изменилось, продемонстрировали снижение уровня инвестиций на 21%», – подчеркивается в отчете. Тем не менее, рынок недвижимости Дубая, который отличается разнообразным пулом инвесторов из 136 стран, по-прежнему остается наиболее развитым в регионе.
По словам
Дэвида Годшо (David Godchaux), генерального директора Core (партнера компании Savills в ОАЭ), опасения по поводу того, что все предложение будет раскуплено в 2017 году, сейчас кажутся напрасными: «В 1-м квартале 2017 года предложение пополнилось примерно на 3100 лотов. Мы ожидаем, что до конца года выйдет еще 15 000 лотов. В результате прирост предложения составит лишь 50% от ранее заявленного уровня (36 000 лотов). Столь значительное несоответствие между заявленными и реально выводимыми на рынок объемами является в Дубае исторически сложившейся тенденцией. Это помогает девелоперам решить проблему переизбытка предлагаемых лотов путем «выравнивания» спроса и предложения на уровне реалистичных цен, что способствует поглощению предложения – по крайней мере в среднеценовом и премиальном сегментах.
Продажи «Разнонаправленные тенденции по-прежнему доминируют на рынке апартаментов и на субрынке домов. Несмотря на некоторые улучшения в последние 2 года, премиальный сегмент продолжает демонстрировать дальнейшее снижение цен. В то же время сегменты массового и среднеценового жилья неуклонно растут, радикально изменив курс с 1-го квартала 2016 года», – добавляет
Дэвид Годшо. Покупатели по-прежнему отдают предпочтение городским территориям, например районам Дубай Марина и Даунтаун Дубай. Для локации Дубай Марина был характерен наибольший скачек числа сделок с недвижимостью на стадии строительства – 165% за год. Столь значительному росту способствовал выход в продажи за последние несколько месяцев, большого числа новых проектов. В результате этого цены в данном районе стабилизировались и появились первые признаки восстановления рынка. Однако для Даунтаун Дубай было характерно противоположное изменение среднего уровня цен из-за увеличения продаж на стадии строительства проектов более низкой ценовой категории (прирост за год – 91%). Это на самом деле «бросило тень» на рынок вторичного жилья (снижение на 4%).
В течение последнего года в квартале City Walk наблюдалось большое количество сделок, и многие собственники уже реализуют свое жилье на вторичном рынке премиум-класса. Эта тенденция в корне отличается от тех, которые наблюдаются в других премиальных районах.
Что касается рынка домов, то локации The Springs и The Meadows по-прежнему демонстрируют наилучшие показатели – прирост на 5% за последний год. Один из худших результатов наблюдается в проекте Jumeirah Village – падение на 7% за год.
«Цены на апартаменты в Dubailand и Jumeirah Village оставались стабильными, так как покупатели с низким и средним доходом предпочитают «обменивать» жилье в этих локациях на более новое, современное и с лучшим соотношением цена-качество», – отмечает
Дэвид Годшо.
Годшо также отмечает, что уровень продаж объектов на стадии строительства постепенно увеличивается, особенно в проектах от известных девелоперов. Однако это оказывает негативное влияние на число сделок со вторичной недвижимостью, особенно в премиальном сегменте. В то время как собственники пытаются продать уже построенные объекты, ведущие девелоперы предлагают жилье на привлекательных начальных условиях для той же целевой аудитории, главным образом для инвесторов. Благодаря обширной базе объектов, девелоперы могут осуществлять более тщательный контроль над ценами на субрынке и иметь значительное превосходство по сравнению с отдельными собственниками вторичных объектов».
Аренда Наибольшее падение на рынке аренды апартаментов было зафиксировано в локациях The Views и Discovery Gardens – снижение на 7%, далее следует The Greens (-5%). В Palm субрынок аренды домов снизился на 9%, а субрынок аренды апартаментов – на 4%.
За последние два года число арендаторов уменьшилось за счет макроэкономических факторов, оказывающих сдерживающее влияние на рынок труда. В то же время новый пул арендаторов пока еще полностью не восполнил этот пробел. Более того, часть арендаторов, которая могла себе позволить приобрести жилье, с более высокой доходностью благодаря более низким ценам, сделала это, еще больше сократив число арендаторов. В течение последних лет на рынке постоянно появляется новое предложение, что оказывает дополнительное давление на арендный сегмент.
«В связи с причинами, приведенными выше, эксперты Core, в 2017 году не ожидают восстановления показателей на большинстве жилых арендных субрынков и полностью уверены в истинности своего предыдущего прогноза – тенденция также подтверждается распространением снижения арендных ставок на 19 из 20 районов, которые мы отслеживаем», - отмечает
Дэвид Годшо. В то время как падение арендных ставок ускорилось на фоне восстановления уровня капитальной стоимости объектов, мы стали свидетелями снижения доходности в большинстве районов на 100 базисных пунктов. Мы ожидаем дальнейшего снижения доходности к концу 2017 года на фоне восстановления цен и продолжения спада арендных ставок.
В этом году показатели занятости будут определять продолжительность и полноту восстановления рынка аренды. Мы предполагаем, что рынок аренды вырастет в 2018 году, благодаря структурным изменениям на рынке труда в преддверии Экспо 2020. Кроме того, улучшение макроэкономической среды принесет новый спрос на жилье».
