Оценка коммерческой недвижимости
Московская реновация жилья может затронуть интересы почти двух тысяч малых предпринимателей – в домах, по которым идет голосование жителей о включении в проект программы, находятся нежилые помещения 1,5 тыс. собственников, еще 400 арендуют их у города.
Согласно тексту законопроекта, собственники нежилых помещений смогут получить по выбору равноценное помещение либо денежную компенсацию. Однако для них не предусмотрено сохранение района размещения, не упоминается метраж нового помещения, неизвестно, будет ли новая площадка иметь подходящие условия для ведения бизнеса, место расположения, близость к метро, удобный доступ посетителей и т.д. Как собственники квартир и нежилых помещений могут минимизировать риски уменьшения стоимости своего имущества и упущенной выгоды в результате остановки предпринимательской деятельности? На эти вопросы, волнующие москвичей сегодня, ответили эксперты саморегулируемой организации оценщиков НП «АРМО» и специалисты международной консалтинговой компании Knight Frank.
Руководитель проектов департамента оценки Knight Frank Юлия Петрова отмечает, что владельцы нежилых помещений, как правило, используют эти объекты в качестве инвестиционного бизнеса для сдачи в аренду под кафе, аптеки, магазины, помещения сферы услуг и т.д. Распространенной практикой является получение кредита в банке под залог помещения и дальнейшее погашение кредита за счет поступлений от арендных платежей. Остановка предпринимательской деятельности напрямую затронет арендаторов таких объектов, которые будут вынуждены искать новое помещения для переноса бизнеса, заключать новый договор аренды, оплачивать затраты на проведение ремонта.
«Для минимизации потерь прежде всего необходимо определить, в какую волну сноса попадет дом и сколько еще возможно осуществлять предпринимательскую деятельность в таком помещении. На основе данной информации собственник помещения сможет построить переговоры о продолжении аренды с действующим арендатором и – при необходимости – с банком о возможной рассрочке платежей, рассчитать будущие денежные потоки, определить горизонт планирования. Возможно, в ближайшие несколько лет в помещении по-прежнему будет возможно вести бизнес», - рекомендует Юлия Петрова.
Заместитель директора департамента оценки Knight Frank Ольга Баранова поясняет:
«Одним из возможных вариантов урегулирования вопроса денежной компенсации владельцам недвижимого имущества, расположенного в домах, которые попадают под программу реновации, может являться выплата денежных средств равных рыночной стоимости данного имущества. При этом рыночная стоимость может быть определена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки (ФСО). Под рыночной стоимостью объекта оценки, согласно закону об оценке, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При определении стоимости квартиры или нежилого помещения, как правило, объектом оценки является право собственности/право пользования или иные вещные права на объект недвижимости».
«Поэтому к предстоящей процедуре стоит подготовиться заранее: перепроверить наличие всех правоустанавливающих документов, – отмечает
руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов, – с 01 января 2017 года документом, который удостоверяет государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, в том числе квартиру или нежилое помещение, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Такую выписку можно заказать на официальном сайте Росреестра».
Ольга Баранова считает, что для определения рыночной стоимости как квартиры, так и нежилого помещения, собственникам имеет смысл заказать независимую оценку, при проведении которой специалист учтет индивидуальные характеристики объекта (например, этаж и видовые характеристики, ремонт, если он был проведен недавно или при отделке использовались высококачественные и дорогие материалы – для квартиры; интенсивность пешеходных потоков, планировку – для нежилых помещений).
«Оценка рыночной стоимости может быть произведена на любую дату (за исключением будущей), в том числе и ретроспективно. Эта работа занимает порядка 5-10 рабочих дней. Однако собственникам стоит обратить внимание, что при выборе даты оценки следует ориентироваться на начало 2017- конец 2016 года, то есть до того момента, как стало известно о программе реновации. После появления в СМИ информации о реновации стоимость объектов в домах, попадающих под снос, стала снижаться, и их рыночная стоимость на июнь 2017 г. значительно меньше, чем, например, на декабрь 2016 г. Кроме того, если законом не будет предусмотрена компенсация затрат на переезд, ремонт и обустройство нового помещения для предпринимателей, то правовых оснований для подобной компенсации с большой долей вероятности не возникнет», - поясняет
Ольга Баранова. «Как правило, при изъятии имущества собственнику компенсируется не только рыночная стоимость самого имущества, но и упущенная выгода. Естественно, что в тех случаях, когда нежилое помещение используется для коммерческой деятельности, в случае его изъятия у собственника возникнут неполученные доходы. Стандарты оценки позволяют оценщику рассчитать эти неполученные доходы в целях компенсации собственнику убытков. Но было бы хорошо, если бы это право законодатели закрепили в тексте законопроекта», – говорит
Никита Власов.
Ведущий эксперт НП «АРМО»
Сергей Лазуткин рекомендует собственникам нежилых помещений при заключении договора на оценку обратить внимание на содержание задания на оценку. «Законодательство позволяет прописать не только оценку рыночной стоимости недвижимости, но и другие расчетные величины, в частности – убытки, связанные с упущенной выгодой. Это доходы, которые могли бы быть получены в обычных условиях, но в результате действий другого лица, получены не были. Возможность заказчика оценки указать оценку убытков прямо прописана в Федеральном стандарте оценки №7, и собственники изымаемых помещений могут использовать это право. Только при учете всех факторов, влияющих на конечную стоимость, в отчете об оценке – документе доказательного значения будет зафиксирована объективная сумма, которая станет основанием для полноценного денежного возмещения собственнику недвижимости».
