Сегодня в условиях разразившегося финансового кризиса многие сравнивают события осени 2008 года и лета 1998 года. Сравнение кажется весьма натянутым. Помимо панических настроений в части общества и падения стоимости ценных бумаг пока общих черт между двумя кризисами не просматривается. Дефолт 1998 года мгновенно привел к резкому падению рубля по отношению к мировым валютам, резкому подорожанию товаров повседневного спроса. Если говорить о ситуации на рынке недвижимости, то необходимо вспомнить, что в течение месяца в 1998 году арендные ставки на жилье в Москве рухнули втрое-вчетверо, а однокомнатную квартиру в столице стало возможно купить за 12-15 тысяч долларов США. Сегодня о подобном развитии событий не говорят даже записные пессимисты. Тем не менее, полагать, что события сентября 2008 года никак не отразятся на рынке недвижимости, как минимум наивно.
Надо сказать, что для неискушенных в тонкостях финансовых механизмов россиян дефолт конца 90-х стал хорошим уроком. Глядя на те события с высоты прошедших лет, многие сегодня понимают, что именно объекты недвижимости являются непреходящей ценностью. Особенно в наших условиях, когда дефицит жилой и коммерческой недвижимости так и не преодолен. Говорить о том, что подобно США у нас существует затоваривание жильем или офисными объектами, естественно, не приходится. И как поведет себя рынок – остается лишь гадать. На фоне сложившейся стагнации в два-три последних месяца возможны два варианта развития событий. Если инвесторы окончательно похоронят надежды на фондовый рынок, то единственным надежным инструментом внутри страны останется именно недвижимость. В этом случае – рынок вполне может устоять, лишь слегка прогнувшись на фоне общего негатива.
Но не исключено, что с возможным падением рубля, инвесторы начнут избавляться даже от самых надежных инвестиционных инструментов, и уходить в доллары и евро. Этот сценарий может привести к тому, что стоимость объектов недвижимости может серьезно просесть. Но даже в этом негативном варианте развития событий самые мрачные прогнозы обещают падение стоимости квартир не более 20-40%% к весне 2009 года.
Особенностью нынешнего мирового финансового кризиса является то, что изначальной его причиной стала ситуация с ипотечным кредитованием в США. Поэтому объекты недвижимости у инвесторов вызывают понятные сомнения. В связи с этим финансовые власти РФ уделили особое внимание этому сектору экономики, опасаясь, что ипотечный кризис в России может добавить негатива в общую копилку. Конечно, не стоит преувеличивать роль ипотечного кредитования в общей российской экономической картине, однако в психологическом плане этот сектор выглядит достаточно важным, потому что касается рядовых потребителей. Учитывая эти факторы, сегодня на совещании с экономическим блоком правительства у президента Д. Медведева вице-премьер А. Кудрин пообещал оказать содействие Агентству по ипотечному кредитованию (АИЖК). "Правительство подготовит поправки в бюджет этого года для выделения 60 млрд рублей в капитал Агентства ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования ипотечных кредитов коммерческих банков", - сообщил Кудрин. По его словам, такая мера позволит поднять ликвидность этих активов в банках и добавить средства именно тем банкам, которые в первую очередь работали в сфере жилищного строительства.
Между тем, кризис уже ударил по планам крупных российских девелоперов и строительных компаний. Очевидно, что в условиях трудностей с кредитованием, многие из них начнут корректировать свои планы. Весьма показательной в этом смысле стала пресс-конференция совета директоров группы MIRAX, состоявшаяся накануне. На ней руководство MIRAX недвусмысленно объявило о прекращении работы над новыми проектами. "Мы приняли решение заморозить реализацию всех объектов, которые находятся в стадии разработки. Это не мешает проводить нам проектные работы, которые не требуют больших вложений. Но решение по выходу на строительную площадку будет принято только при условии стабилизации рынка. При этом мы продолжаем строительство всех начатых и объявленных ранее проектов. Выручка от текущих и завершенных проектов более чем в 10 раз превышает объем долгов к погашению в ближайший год. Этот запас прочности позволит нам выдержать любые колебания рынков. Мы не планируем в ближайшие годы брать ни копейки кредитов, собственных средств Корпорации хватит для осуществления собственной деятельности", - сообщил журналистам председатель совета директоров MIRAX Group Сергей Полонский.
В своем блоге в популярном сервисе LiveJournal С. Полонский уточнил стратегию компании на ближайшее время. "Наша программа в ближайший год: первое - мы ничего не будем покупать. Второе - мы не планируем начинать строить ни одного проекта. Третье – все наши финансы направляются на завершение строящихся проектов. Что касается финансов, по контрактам, которые заключены, нам должны выплатить порядка 1 млрд. долларов. Помимо этого, у нас практически достроены объекты еще более чем на 2 млрд., которые мы можем свободно продавать. В ближайший год мы не собираемся брать ни одного кредита и привлекать средства от финансовых институтов. Нам вполне достаточно своих денег, чтобы работать и развиваться. Самая важная новость. Все объекты, которые находятся на проектной стадии, где мы еще не вышли на площадку, мы замораживаем минимум на год, пока не пройдет кризис. Стройку мы замораживаем только одну – в Киеве, так как украинский рынок вообще стоит. При этом необходимо заметить, что все свои обязательства по этому проекту мы выполняем теми площадями, которые уже построены. Если же покупатели пожелают вернуть свои деньги – мы готовы сделать это", - пишет известный бизнесмен.
Другие участники рынка также не в восторге от внешних обстоятельств. Днем раньше стало известно, что крупнейшая российская строительная корпорация "Система-Галс" избавляется от части своих проектов. "В компании проходит реструктуризация портфеля за счет избавления низкодоходных проектов, где внутренняя норма доходности не превышает 20%", - сообщила представитель "Системы-Галс" Анна Завьялова. Газета "Коммерсантъ" делает вывод, что выставить на продажу часть неликвидных объектов, в частности, программы по редевелопменту зданий МГТС, "дочку" АФК "Система" вынудил кризис на финансовых рынках и самая высокая долговая нагрузка среди российских девелоперов, чьи акции торгуются на бирже. Долг компании составляет $1,2 млрд, или 34% от стоимости девелоперского портфеля.
"Заемное финансирование подорожало в среднем на 5-6%, а некоторые банки вообще перестали финансировать строителей. У нас сейчас практически только два банка - ВТБ и Сбербанк - финансируют инвестиционные проекты, а массовое строительство жилья требует постоянной подпитки, так как строителям нужны "длинные деньги", - говорит в интервью РИА "Новости" генеральный директор компании "ДС Риэлти", входящей в ГК "ДОН-Строй", Тимур Баткин. Руководитель пресс-службы группы компаний ПИК Наталья Коновалова сообщает, что в 2008 году новые проекты и земельные участки ГК ПИК приобретать не собирается, попутно высказывая мнение, что крупные компании смогут пережить кризис, а для мелких компаний ситуация "значительно более трагична".
Общий вывод из всех вышеуказанных событий и высказываний представителей крупнейших девелоперских компаний России сделать несложно: в ближайшие месяцы строительство объектов недвижимости в стране резко замедлится. Ввод новых объектов, в том числе и жилых, будет затруднен, соответственно рост предложения может осуществляться лишь за счет инвестиционных квартир. И этот фактор может оказать стабилизирующее влияние на рынок. Если фондовые спекулянты действительно выведут свои средства из акций в объекты недвижимости, то, возможно, рынок устоит, и серьезных последствий не будет. Однако сегодня делать какие-либо долгосрочные прогнозы делать еще рано. Нужно посмотреть, как действия российских финансовых властей скажутся на фондовом рынке.
автор: Максим Артемов
источник: Pron.ru
|
