Говорить о том, как поведут себя цены на квартиры в столице в ближайшее время, пока рано – вся страна и Москва, в частности, вчера отработали лишь четвертый день в 2008 году. Тем не менее аналитики уверены: квартиры продолжат дорожать. Как на дрожжах растут индекс ценового ожидания и доходность недвижимости.
Оправившись от кризиса 1998 года, московский рынок недвижимости демонстрировал все эти годы завидную склонность к росту. К 2002 году цены на квартиры в Москве вернулись на докризисный уровень. Немного отдышавшись, за 2003 год и начало 2004 года они выросли вдвое. Отдышавшись еще раз, цены опять рванули вверх и за вторую половину 2005 года и 2006 год удвоились вновь. Почти весь 2007 год рынку снова пришлось отдыхать, однако осенью вроде как снова наметилась тенденция к росту стоимости квартир.
Несмотря на то что чиновники дружно рапортуют об успехах реализации нацпроекта «Доступное жилье», купить квартиру среднестатистический россиянин пока не в состоянии
Цены на жилье, к сожалению, у нас растут гораздо быстрее, чем темпы прироста этого жилья«, — сказал куратор нацпроекта, вице-премьер Дмитрий Медведев. Так, за девять месяцев 2007 г. они выросли примерно на 22,8%, цена в III квартале на первичном рынке составила 44500 руб., на вторичном — 44900 руб. (за 1 кв. м, в среднем по России). Один из основных драйверов этого роста — ипотека: объем ипотечных жилищных кредитов за 10 месяцев 2007 г. вырос в три раза, и на 1 ноября 2007 г. задолженность по ним составила 486 млрд руб.
Уходящий год оказался достаточно удачным для рынка новостроек. Не было на нем ни потрясений, ни ценовых рывков: цены изменялись, но исключительно в соответствии с инфляцией. Некоторое сокращение спроса сказалось благотворно: если раньше продавцы были безусловными хозяевами, то сегодня баланс восстановлен, и к пожеланиям покупателей приходится прислушиваться.
Несмотря на общую стабилизацию рынка, цены на дорогое жилье продолжали расти. В сегменте бизнес-класса в начале 2007-го наблюдалась отрицательная коррекция цен, а к середине года произошло оживление, пошли сделки.
Правда, не последнюю роль в этом сыграли разнообразные акции по снижению цен (скидки и бонусы). А еще продавцы и покупатели договаривались о ценах «в индивидуальном порядке». В долларовом исчислении цены выросли на 15–25 процентов за год во многом благодаря снижению курса американской валюты. Цены на первичном рынке росли значительно активнее, чем на вторичном.
Сегодня заемщику помимо достаточно высоких процентов по ипотечному кредиту, а также расходов связанных с его получением и обслуживанием придется позаботиться и о страховании, которое тоже стоит денег и как оказывается весьма немалых.
Базовые тарифные ставки в разных страховых компаниях сильно различаются
Весьма немалые расходы обусловлены тем, что практически все ипотечные банки, помимо обязательного страхования залога на случай его повреждения или полного уничтожения прописанного в законе об ипотеке требуют заемщиков заключать договора со страховщиками и на другие виды страхования.
В конце года эксперты традиционно подводят итоги и дают прогнозы на год грядущий. Не беда, что прогнозы редко совпадают с реальностью, зато итоги года дают хорошую пищу для размышлений.
По данным Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», лидером по ценовым приростам, по итогам 2007 года, является жилье бизнес-класса, подорожавшее с декабря прошлого года на 15%.
Эксперты выделяют три этапа в развитии вторичного рынка жилья Москвы. Первый - стадия стагнации спроса и стабилизации цен, начавшаяся еще с осени 2006 года и продлившаяся на рынке вплоть до весны текущего года. Второй - эта коррекции, который продолжался с марта по июнь 2007 года. И, наконец, с середины лета этого года на рынке зафиксировано плавное ежемесячное увеличение цен, которое уже к концу осени набрало обороты до 3%-4% в месяц.
На сколько вырастут квадратные метры в следующем году
По мнению специалистов, рынок жилой недвижимости Московского региона на протяжении десяти месяцев находился в застое. Однако несмотря на “топтание на месте”, на любой класс столичного жилья находился свой покупатель. “ЭВ” решил вспомнить основные тенденции уходящего года и заглянуть в ближайшее будущее жилищного рынка.
Прогнозы – дело неблагодарное, хотя и увлекательное. Ведущие аналитики рынка регулярно знакомят общественность со свои размышлениями о ходе развития рынка недвижимости. Но, подводя итоги года, хочется не только зафиксировать ситуацию на рынке жилой недвижимости, но и разобраться, какие прогнозы мастистых аналитиков стали реальностью, а что так и осталось предположением.
После рекордного роста цен в прошлом году московский рынок жилья потратил весь 2007 год на остывание. И конца этой стагнации пока не видно.
Декабрь – традиционное время предварительных подсчетов ценовых итогов на вторичном рынке недвижимости. Конечно, в январе статистика будет более точной, но при сегодняшней вялой ценовой динамике едва ли что-то кардинально изменится. А следовательно, можно подвести главный итог 2007 года: на московском рынке цены на вторичное жилье практически не изменились. Поскольку объем денежной массы за тот же период вырос на 25%, а цены на нефть побили все мыслимые рекорды, то есть все основания предполагать, что накоплен весьма внушительный объем отложенного спроса. Однако контрастный ценовой душ заставил покупателей осторожно оценивать будущую ценовую динамику и не спешить возвращаться на рынок. Скептицизм спекулянтов усугубляется тем, что средний класс, стремящийся к улучшению жилищных условий, фактически остался за бортом московского рынка.
Столичное жилье опять начало дорожать, утверждают продавцы. Впрочем, рублевые цены по-прежнему ниже, чем в начале года
Покупатели отреагировали на прошлогодний двойной рост квартирных цен снижением спроса. Достигнув 22 февраля 2007 г. максимума в $4222 за 1 кв. м, цены встали, а потом медленно пошли вниз — 6 августа был зарегистрирован минимум: $4056 (данные IRN.ru, средняя стоимость). Но осенью рынок оживился. По данным бюро недвижимости «Агент 002», количество сделок увеличилось примерно на 10-15%. Цены стали подрастать сначала на 0,1%, затем на 0,3-0,5% в неделю. «А в течение последней недели произошел значительный по меркам последних месяцев рост — на 3%», — сообщил «Ведомостям» гендиректор кредитного брокера «Фосборн хоум» Василий Белов. В ноябре по сравнению с октябрем спрос увеличился на 10-20%, а цена — почти на 3%, подтверждает гендиректор «МИАН — агентство недвижимости» Нина Кузнецова.
