Страх - это хороший товар. На Западе говорят, что страховщики продают именно его, но по иронии судьбы как раз в русском языке слова "страхование" и "страх" столь созвучны. Вопрос страхования сделок с недвижимостью сейчас стоит крайне остро. Во-первых, идет активное обсуждение, какую модель всеобщих обязательных гарантий прав покупателя недвижимости вводить в России (сейчас нет никакой гарантии). Во-вторых, усилилась конкуренция между риэлторами и страховщиками на рынке предоставления частных услуг в сфере гарантий прав собственности за неимением государственных. Потенциальному покупателю впору впасть в недоумение: как и где защитить свои права? И возможно ли такое?
В этом году в страховой рознице появилась новая тенденция: компании предлагают своим клиентам программы "элитного" страхования как отдельный продукт или дополнение к стандартным полисам. Количество состоятельных людей в России уже достигло того уровня, когда публичная реклама VIP-страхования становится оправданной. Кто же может стать обладателем "элитного" полиса и на какие услуги может рассчитывать клиент?
В доме произошла авария: из-за неисправности канализации в одной из квартир вода из сифона растеклась по лестничной площадке, повредив покраску лестничного пролета этажом ниже. Лестница - это общее имущество. Кто и когда отремонтирует помещение? ДЕЗ? Через месяц? Через год? Никогда? Объяснение традиционное: "Нет денег!" Но в данном случае (а мы назвали реальный дом: ул. Фонвизина,9) средства нашлись уже через несколько дней. И все потому, что здесь было создано товарищество. Именно в таких домах - тех, которыми управляют жильцы - Правительство Москвы внедряет сейчас льготное жилищное страхование нежилых помещений, относящихся к общему имуществу.
По данным МЧС, в 2002 году прямой материальный ущерб только от пожаров в жилых помещениях составил более 3,4 миллиарда рублей. А ведь кроме пожаров жилые дома в зависимости от региона регулярно разрушают различные природные катаклизмы: оползни, сели, ураганы, землетрясения, ливни. Вот почему страхование жилья является сейчас одним из самых горячо обсуждаемых вопросов в области страхования. Об этом постоянно говорит глава Госстроя России Николай Кошман. Согласны с главным российским строителем и страховщики. "Мне кажется введение такого вида страхования оправданным. Ежедневное подтверждение этому - хроника происшествий, в частности пожаров", - говорит начальник отдела страхования имущества компании "РУКСО" Татьяна Чистякова. "Страхование жилья может стать одним из ключевых элементов реформы ЖКХ. Эксплуатация зданий и строительство - неразрывные составные части одного целого. А механизмы страхования могут значительно повысить качество возводимого жилья и резко сократить расходы на его содержание", - считает статс-секретарь "Росгосстраха" Игорь Игнатьев.
Институт страхования открывает перед участниками сделок с недвижимостью возможности защиты от негативных последствий, связанных с рисками утраты прав собственности на жилье. Не теряет своей актуальности и "классика жанра". И все большее значение приобретает страхование ответственности.
Тиражированный советским кинематографом образ страхового агента как персонажа трагикомического десятилетия не добавлял солидности весьма почтенному занятию в глазах наших граждан. Да и поведение некоторых представителей Госстраха (метко перекрещенного в народном фольклоре в "Госужас") не слишком способствовало положительному имиджу их профессии. Агрессивные вторжения в квартиры и на рабочие места граждан с триллерами про пожары и переломы продолжались до тех пор, пока запуганные люди не оформляли страховой полис, откупаясь несколькими рублями от необходимости и далее общаться с назойливыми "благодетелями".
Доля малого и среднего бизнеса в премиях, собранных по имущественному страхованию, не превышает 20%
Страхование имущества - привилегия крупного бизнеса. Чаще таким полисом обзаводятся предприятия топливно-энергетического комплекса, добывающей промышленности, отраслей, где особенно высок риск аварий. Доля мелких и средних предпринимателей в общем сборе премий пока невелика. "Если оценить, то такая доля не превысит 20%", - считает генеральный директор по имущественному страхованию СК "Оранта" Артем Фролов. По его словам, это страхование вряд ли можно считать в полной мере добровольным. Чаще всего оно вынужденное - в силу требований лизинговых компаний или банков.
Ипотека растет, и ее объемы ежегодно удваиваются. Такими же темпами растет и рынок ипотечного страхования - ипотечное кредитование связано с рисками, и рискует главным образом банк-кредитор: мало ли что может случиться с квартирой или с самим заемщиком за 20-30 лет... И, естественно, он требует от своего клиента комплексную страховку "на все случаи жизни".
Естественно, что первую скрипку во всем ипотечном процессе играет банк. Он рискует своими деньгами и поэтому именно он утверждает перечень страхуемых заемщиком рисков. Банк также прописан в страховом договоре как "выгодоприобретатель". Иными словами, если с залогом или заемщиком что-то случится, банк не понесет никаких потерь. "Зачастую требования к конкретному перечню рисков и прочим условиям страхования изложены уже в договоре залога, - объясняет начальник отдела страховых программ Управления страхования финансовых институтов ОСАО "Ингосстрах" Сергей Степанов, - поэтому в большинстве случаев страховщик создает продукты по страхованию ипотечного залога, включая страхование титула (права собственности) и жизни заемщика с учетом конкретных требований конкретного банка". Например, банк может потребовать от заемщика застраховать жизнь, а может и не потребовать.
В необходимости страхования загородного дома сейчас, пожалуй, никто не сомневается. Особенно в преддверии зимы. О том, что наряду с домом можно застраховать весь участок - со всеми хозяйственными и декоративными постройками, альпийскими горками и бассейнами, догадываются немногие.
По некоторым оценкам, на сегодня в России заключено не более сотни договоров страхования ландшафта. По-видимому, пока об этом задумываются лишь владельцы самых дорогих строений. Несколько чаще страхуют ландшафт предприятия. В то время как фирмы, предлагающие услуги по ландшафтному дизайну, нередко включают страховку в стоимость работ - "в подарок" крупному клиенту. Впрочем, не исключено, что в перспективе страхование ландшафта может заинтересовать не только владельцев роскошных коттеджей, но и собственников более скромной загородной недвижимости. В особенности тех, кто в течение многих лет терпеливо благоустраивал каждую сотку - сажал деревья, мостил дорожки, организовывал систему полива и т.д. И кто, вне всякого сомнения, хотел бы в случае пожара, стихийного бедствия, аварии водопроводной или канализационной системы или же внезапного нашествия "варваров" компенсировать вложенные в обустройство участка силы и деньги.
Одним из условий предоставления ипотечного кредита практически во всех банках является страхование жизни и здоровья заемщика, а также закладываемой квартиры. В рамках ипотеки любой вид страхования выступает в первую очередь как дополнительный способ обеспечить возврат займа при любом стечении обстоятельств. Но оформление полиса существенно увеличивает и без того немалые расходы заемщика на кредит. Возникает вопрос: так ли необходимо соглашаться на это условие банка?
Традиционно банк предлагает своим заемщикам страховать жизнь и здоровье, а также саму купленную недвижимость. При страховании квартиры страховым случаем является утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика. При страховании жизни и здоровья интересы банка будут защищены даже в том случае, если заемщик умрет или вследствие заболевания (травмы) утратит трудоспособность. По всем этим договорам выгодоприобретателем выступает банк. Все выплаты в этих случаях направляются ему в счет погашения задолженности по кредиту.
Сегодняшние реалии заставляют практически любого гражданина становиться юристом, риэлтором и экономистом в одном лице. Однако без соответствующих знаний сложно разобраться во всех тонкостях конкретной ситуации. Поэтому сегодня юрист М2 рассказывает о таком понятии, как титул собственности.
Понятие титула собственности в действующем законодательстве отсутствует. Вместе с тем данный термин можно определить как права на имущество, удостоверенные документально. То есть, говоря о титуле, мы имеем в виду право собственности, подтверждаемое договором, по которому она получена, свидетельством о праве собственности и иными документами (например, завещание и пр.).
Под потерей титула собственности подразумевается утрата права собственности на конкретное имущество. Как правило, в качестве основной причины утраты выступает нарушение законодательства при совершении сделки по передаче имущества новому собственнику. Но независимо от причин утраты титула последствия для собственника крайне неблагоприятны - он теряет свое имущество. Как свести потери к минимуму?
Условия ипотечного страхования становятся все более лояльными. Страховщики снижают тарифы, а многие банки уже не требуют страховать титул квартиры, приобретаемой в кредит. Однако в абсолютном выражении расходы заемщиков на страховку, наоборот, увеличились. Причина тому - рост стоимости жилья.
Тарифы по комплексному ипотечному страхованию за последний год снизились на 10-20%. Между тем цена квадратного метра жилья в Петербурге выросла почти вдвое. Таким образом, если раньше заемщик страховал однокомнатную квартиру стоимостью $40 тыс., допустим, за 1% от страховой суммы в год ($400), то теперь "защита" подорожавшей до $80 тыс. квартиры даже по сниженному тарифу 0,8% обойдется ему в $640.
