Выпускать ипотечные ценные бумаги банкам станет проще, а обязательное страхование жизни и здоровья при получении ипотечного кредита может совсем исчезнуть. Такие поправки к закону "Об ипотечных ценных бумагах" предлагает правительство. Ипотечным банкам оказалось выгодно только одно из двух новшеств.
Привлечение заемных средств для приобретения коммерческой недвижимости становится все популярнее. Действительно, продумав свои действия хотя бы на пятилетнюю перспективу, владелец компании может прийти к решению купить недвижимость вместо того, чтобы арендовать ее. Однако пока такие сделки скорее исключение, чем правило. Причина тому — трудности, возникающие как у заемщиков, так и у кредиторов.
О неудобстве ипотечных сделок ходят легенды, но так ли это на самом деле? С точки зрения риэлторов, для продавца процесс реализации квартиры ипотечному покупателю почти ничем не отличается от обычной купли-продажи. Главное — в отношениях "продавец–риэлтор–покупатель" появляется еще страховая компания, которая более тщательно проверяет титул и ипотечный банк. Но различия в схемах расчетов отсутствуют: например, получение наличных через банковскую ячейку уже давно применяется на рынке.
За последние три месяца рост цен на московском рынке недвижимости, по разным оценкам, составил чуть более 20%, а ставки по вкладам не превышают 13%. При такой ситуации накопить средства на покупку квартиры в Москве и даже Московской области крайне тяжело. В результате чуть ли не единственным способом приобрести недвижимость остается ипотека. При этом нужно осознавать, что если ваш доход меньше $1 тыс. на семью, вы не получите кредита даже на трехкомнатную квартиру в Зарайске. А ведь чтобы купить ее, потребуется еще около $5 тыс. на первоначальный взнос.
Вчера правительство РФ одобрило поправки в закон об ипотечных ценных бумагах. Это означает, что уже очень скоро нововведения будут приняты и реализованы. Среди поправок есть и новелла, которая существенно меняет правила игры, но уже не на рынке ипотечных ценных бумаг, а для тех, кто непосредственно выдает или получает ипотечный кредит.
В переходной экономике России такие факторы пока присутствуют лишь номинально. Например, рынок ценных бумаг есть, но весь его объем сопоставим с суммарной стоимостью акций одной крупной американской компании. Есть и страховые компании, но пока их суммарный капитал сопоставим с капиталом средней страховой компании Австрии (отнюдь не лидера в мировом страховом бизнесе). А суммарный объем всех банковских активов в нашей стране во много раз меньше величины денежных средств, которые россияне упорно прячут "под матрас".
В среднем по России ставка по ипотечным кредитам колеблется от 14% до 12% годовых в рублях и к 2007 г. должна снизиться до 11%.
Снижение рублевой процентной ставки у АИЖК привело к снижению ставок и по банковским кредитам.
Но! Участники рынка предостерегают: непродуманное и экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке
Сумма ипотечных кредитов, выданных в России - около 126 млрд. рублей. Это мизерная цифра отражает неразвитость кредитования покупки жилья в России. Сказываются недостатки российского законодательства. Например, явно требует внесения множества поправок закон об участии в долевом строительстве, после его вступления в силу новые контракты на строительство практически не заключаются. Остро не хватает надежной информационной поддержки участников ипотечного процесса, что осложняет принятие управленческих решений. Например, по официальным данным, кредитные организации имеют меньше 1% невозврата по ипотеке. Даже в АИЖК признают, что информация по статистике дефолтов ипотечных кредитов очень скудная. В общей сложности известно о 300 реальных фактах ипотечных дефолтов.
Из-за роста цен покупатель квартиры все чаще берет взаймы деньги у банка. Но существует сегмент потенциальных заемщиков, которые боятся жить в кредит.
Зачастую причиной нежелания воспользоваться ипотечным кредитом является низкая информированность населения относительно данного банковского продукта. Незнание порождает страх. Тут, безусловно, необходимо работать профессиональным участникам рынка. Уже сейчас многие риэлторские компании создали специальные отделы ипотеки, которые методично доносят до покупателей, что ипотека - это не миф, а реальная финансовая услуга. И покупать, используя кредит, совсем не страшно. Заемщики, которые брали кредит в 2001 - 2002 гг., уже (или почти) расплатились и получают второй, в то время как большая часть потенциальной аудитории все еще не понимает многих терминов, которыми оперирует реклама и профессионалы.
Выложить сразу полную стоимость своих будущих квадратных метров сейчас мало кому под силу - большинство рассчитывает приобрести жилье в рассрочку или в кредит. Какая сумма для этого потребуется, чем отличаются разные способы накопления, каковы риски? Разбираемся вместе со специалистами.
Важно! Обратите внимание, чтобы в уставе кооператива был пункт о том, что стоимость квартиры фиксируется на момент ее приобретения и возможное повышение цен на рынке недвижимости не влияет на условия погашения ссуды.
Недвижимость дорожает такими темпами, что покупка квартиры даже с привлечением заемных средств становится одним из самых выгодных вложений. Ипотекой, изначально рассчитанной на людей с небольшими доходами, сегодня активно интересуются граждане, не стесненные в средствах и имеющие достаточно квадратных метров для жизни. Вместо того чтобы изымать из оборота деньги на покупку элитного жилья, бизнесмены приобретают его в кредит с намерением в дальнейшем продать с большой выгодой.
